Auflassungsvormerkung

Wer eine Immobilie kauft, wird im Grundbuch erst dann als Eigentümer eingetragen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – ein Prozess, der sich oft über Wochen oder Monate hinziehen kann. Die Auflassungsvormerkung überbrückt genau diese Zeitspanne: Sie wird als Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs vorgenommen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung, bevor das Eigentum formal auf ihn übergeht. Solange die Vormerkung besteht, sind neue Verfügungen des Verkäufers, die dem Käufer schaden könnten, diesem gegenüber unwirksam.

Warum die Zwischenphase so entscheidend ist

Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags verpflichtet sich der Verkäufer zur Übertragung der Immobilie – rechtlicher Eigentümer bleibt er jedoch bis zur Umschreibung im Grundbuch. In dieser Zeit könnte er die Immobilie theoretisch noch einmal verkaufen, neue Grundschulden eintragen lassen oder Gläubiger könnten Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Ohne Absicherung trüge der Käufer dieses Risiko vollständig allein.

Die Auflassungsvormerkung schließt diese Lücke: Eine nach ihrer Eintragung vorgenommene Verfügung des Verkäufers ist dem vorgemerkten Käufer gegenüber unwirksam. Eine Zwangshypothek eines Gläubigers, die nach der Vormerkung eingetragen wird, kann dem Käufer also nichts anhaben – sein Anspruch auf lastenfreie Übereignung bleibt bestehen.

Eintragung und Ablauf in der Praxis

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt – ohne dass der Käufer dafür gesondert tätig werden muss. Im Landkreis Osterholz ist hierfür das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck zuständig; für Kaufobjekte im Stadtgebiet Bremen liegt die Zuständigkeit beim dortigen Grundbuchamt. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Auslastung der Behörde, liegt in der Regel aber bei ein bis drei Wochen.

Sobald die Eintragung erfolgt ist, erteilt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung. Erst zu diesem Zeitpunkt sollte der Kaufpreis überwiesen werden – nicht früher. Seriöse Notare halten das ausdrücklich im Kaufvertrag fest. Viele wickeln den Kaufpreis auch über ein notarielles Anderkonto ab, um beide Seiten zusätzlich abzusichern.

Kosten und Einordnung in die Kaufnebenkosten

Die Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung erhebt das Grundbuchamt nach dem Kaufpreis; sie zählt zu den Grundbuchkosten, die üblicherweise der Käufer trägt. Sie gehören damit zu den Kaufnebenkosten, zu denen auch die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision zählen. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5,0 % des Kaufpreises; wer eine Immobilie im Land Bremen erwirbt, zahlt seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 %. Beim Kalkulieren der Gesamtkosten lohnt es sich also, vorab zu klären, in welchem Bundesland das Kaufobjekt liegt.

Löschung nach vollzogener Eigentumsumschreibung

Sobald der Kaufpreis vollständig geflossen, alle erforderlichen Genehmigungen erteilt und die Eigentumsumschreibung vom Grundbuchamt vorgenommen worden ist, hat die Auflassungsvormerkung ihren Zweck erfüllt. Die Löschung beantragt der Notar in der Regel zusammen mit der Eigentumsumschreibung; die nötige Bewilligung des Käufers ist meist schon im Kaufvertrag enthalten. Im Grundbuch sind danach nur noch die aktuellen Eigentumsverhältnisse sowie etwaige neue Grundschulden aus der Kauffinanzierung verzeichnet.