Eigentumsübertragung

Wer eine Immobilie kauft, erlangt das Eigentum daran nicht schon mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern erst in dem Moment, in dem das Grundbuchamt seinen Namen als Eigentümer im Grundbuch einträgt. Die Eigentumsübertragung ist also ein mehrstufiger Rechtsvorgang, der mit der notariellen Beurkundung beginnt und mit dieser Eintragung endet. Dazwischen liegen in der Regel mehrere Wochen bis hin zu einigen Monaten.

Ablauf von der Beurkundung bis zur Eintragung

Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erklärt der Verkäufer gleichzeitig die sogenannte Auflassung – also seine formelle Einwilligung zum Eigentumsübergang. Unmittelbar anschließend beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese Vormerkung sichert den Käufer ab: Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet, und schützt den Käufer auch im Fall einer Insolvenz des Verkäufers. Die Eintragung der Vormerkung dauert in der Regel ein bis drei Wochen.

Die eigentliche Umschreibung des Eigentums erfolgt erst, wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind: Der Kaufpreis muss vollständig bezahlt sein, eventuell bestehende Finanzierungsgrundschulden des Verkäufers müssen gelöscht oder zur Löschung bewilligt worden sein, und die Gemeinde muss ihren Vorkaufsrechtsverzicht erteilt haben. Erst dann gibt der Notar die Auszahlungsfreigabe und stellt den Antrag auf Eigentumsumschreibung. Das zuständige Grundbuchamt – im Landkreis Osterholz ist das das Grundbuchamt beim Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck – trägt den Käufer daraufhin in Abteilung I des Grundbuchs ein. Dieser Schritt dauert erfahrungsgemäß weitere vier bis acht Wochen, kann bei höherer Arbeitsbelastung des Amts aber auch länger in Anspruch nehmen.

Rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentumsübergang

In der Praxis fallen zwei wichtige Zeitpunkte auseinander, die man nicht verwechseln sollte. Der wirtschaftliche Übergang – also der Tag, an dem der Käufer Besitz ergreift, Schlüssel erhält und ein Übergabeprotokoll unterzeichnet – liegt meist deutlich vor der Grundbucheintragung. Ab diesem Stichtag trägt der Käufer bereits Nutzen und Lasten: Er zahlt Betriebskosten und Grundsteuer anteilig, und er sollte ab diesem Moment auch eine eigene Gebäudeversicherung abgeschlossen haben.

Der rechtliche Eigentumsübergang hingegen tritt ausschließlich mit der Grundbucheintragung ein. Für steuerliche Zwecke gilt dabei eine differenzierte Betrachtung: Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die zehnjährige Spekulationsfrist knüpfen an den notariellen Kaufvertrag an, nicht an die Grundbucheintragung.

Kosten der Eigentumsübertragung

Die Übertragung des Eigentums ist mit spürbaren Nebenkosten verbunden, die der Käufer aus Eigenkapital finanzieren sollte, da Banken diese in der Regel nicht beleihen. Notarkosten für Beurkundung und Abwicklung sowie Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und die Löschung alter Belastungen summieren sich auf grob geschätzt anderthalb bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, deren Höhe davon abhängt, ob die Immobilie in Niedersachsen oder im Land Bremen liegt. Im Landkreis Osterholz und den umliegenden niedersächsischen Kreisen wie Rotenburg/Wümme und Verden fällt ein Steuersatz von 5,0 Prozent an. Wer hingegen eine Immobilie im Stadtgebiet Bremen kauft, zahlt seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent – die Bremische Bürgerschaft hat den Satz zu diesem Datum angehoben. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht dieser halbe Prozentpunkt einen Unterschied von 2.000 Euro. In der Gesamtschau sollte man für alle Erwerbsnebenkosten rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.

Besondere Fälle

Eigentumsübertragungen finden nicht nur beim klassischen Immobilienkauf statt. Bei einer Erbschaft geht das Eigentum kraft Gesetz auf die Erben über – hier ist kein Kaufvertrag erforderlich, aber der Erbe muss das Grundbuch mithilfe eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments berichtigen lassen. Auch eine Schenkung erfordert die notarielle Beurkundung und die anschließende Grundbucheintragung; dabei können Schenkungsteuerfreibeträge eine Rolle spielen. Bei einer Zwangsversteigerung schließlich tritt der Eigentumsübergang mit dem gerichtlichen Zuschlag ein und wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.

Häufige Frage: Ich habe den Kaufpreis gezahlt und den Schlüssel erhalten – bin ich jetzt schon Eigentümer?

Noch nicht im rechtlichen Sinne. Sie sind zwar bereits Besitzer und tragen die wirtschaftlichen Rechte und Pflichten, zum Beispiel für Betriebskosten und Versicherung. Eigentümer werden Sie aber erst mit der Eintragung im Grundbuch, die nach der Zahlung und Erfüllung aller Voraussetzungen noch einige Wochen dauern kann. Bis dahin schützt Sie die bereits eingetragene Auflassungsvormerkung davor, dass jemand anderes zwischenzeitlich Rechte an der Immobilie erwerben kann.