Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen: Hamme und Wümme

Von Sybille Suhling · Stand: 9. September 2026

Kurz gesagt

• Ein Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen dürfen Sie uneingeschränkt. Das Wasserhaushaltsgesetz kennt kein Verkaufsverbot.
• Das Bauverbot nach § 78 WHG trifft Neubau und Erweiterung, nicht den Bestand und nicht den Eigentümerwechsel.
• Ein vorläufig gesichertes Gebiet schützt wie ein festgesetztes: § 78 Abs. 8 WHG ordnet die entsprechende Geltung ausdrücklich an. Im Grundbuch steht beides nicht.
• Stand Ihre Ölheizung am 5. Januar 2018 in einem solchen Gebiet, musste sie bis zum 5. Januar 2023 hochwassersicher nachgerüstet sein. Den Nachweis will jeder ernsthafte Käufer sehen.
• Eine Faustformel für die Wertminderung gibt es nicht. Wer Ihnen eine Prozentzahl nennt, ohne das Haus gesehen zu haben, rät.

Wenn Sie ein Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen wollen und Ihr Grundstück an Hamme, Wümme oder Wörpe liegt, ist die erste Frage meist nicht die nach dem Preis. Sie lautet: Darf ich das überhaupt? Und die zweite, leiser gestellt: Wie viel kostet mich das jetzt?

Beide Fragen lassen sich beantworten. Die erste eindeutig, die zweite nur nach einem Blick auf das konkrete Haus. Was ich Ihnen hier mitgebe, ist die Vorarbeit: was rechtlich gilt, wie Sie Ihre Lage amtlich klären und welche Unterlagen Sie besorgen sollten, bevor der erste Interessent im Wohnzimmer sitzt.

Was es bedeutet, wenn Ihr Haus im Überschwemmungsgebiet liegt

Überschwemmungsgebiet ist ein juristischer Begriff mit einer festen Definition. § 76 des Wasserhaushaltsgesetzes definiert Überschwemmungsgebiete als "Gebiete zwischen oberirdischen Gewässern und Deichen oder Hochufern und sonstige Gebiete, die bei Hochwasser eines oberirdischen Gewässers überschwemmt oder durchflossen oder die für Hochwasserentlastung oder Rückhaltung beansprucht werden" (Stand: 09.09.2026).

Festgesetzt werden diese Gebiete durch Rechtsverordnung. Das Gesetz verlangt dabei mindestens die Flächen, "in denen ein Hochwasserereignis statistisch einmal in 100 Jahren zu erwarten ist". Und für alles, was noch nicht per Verordnung festgesetzt ist, gilt § 76 Abs. 3: Solche Gebiete "sind zu ermitteln, in Kartenform darzustellen und vorläufig zu sichern".

Ein vorläufig gesichertes Gebiet fühlt sich für Eigentümer wie ein Zwischenzustand an. Beim Schutzniveau ist es keiner. Der Unterschied liegt im Verfahren, nicht in den Folgen: Ein festgesetztes Gebiet beruht auf einer Rechtsverordnung nach § 76 Abs. 2 WHG, ein vorläufig gesichertes auf der Ermittlung, Kartendarstellung und vorläufigen Sicherung nach § 76 Abs. 3. Für die Schutzvorschriften ordnet das Gesetz die entsprechende Geltung ausdrücklich an: § 78 Abs. 8 WHG erklärt die Absätze 1 bis 7 des § 78 für entsprechend anwendbar, § 78a Abs. 6 die Absätze 1 bis 5 des § 78a. Nur einsehen können Sie das nirgends: In keinem Register, das Sie beim Notar zu Gesicht bekommen, steht ein Wort davon.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit an dieser Stelle: Hamme und Wümme sind in ihrem Unterlauf tidebeeinflusst, und § 76 nimmt Gebiete aus, die überwiegend von den Gezeiten geprägt sind, soweit Landesrecht nichts anderes bestimmt. Was das für ein bestimmtes Flurstück heißt, kann keine allgemeine Regel beantworten und ich hier erst recht nicht. Das sagt Ihnen nur die Auskunft für Ihre konkrete Adresse.

Darf man ein Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen?

Ja. Das Wasserhaushaltsgesetz enthält kein Verkaufsverbot und keine Genehmigungspflicht für den Eigentümerwechsel. Die Beschränkungen des § 78 WHG richten sich gegen bauliche Veränderungen, nicht gegen den Verkauf. Ihr Haus ist verkehrsfähig wie jedes andere. Was sich ändert, ist der Kreis der Interessenten und der Aufwand, den Sie in Transparenz stecken sollten.

Bauverbot heißt nicht Verkaufsverbot

Hier entsteht das meiste Missverständnis, und es lohnt sich, den Wortlaut genau zu lesen. § 78 Abs. 4 WHG bestimmt: "In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 des Baugesetzbuches untersagt."

Errichtung und Erweiterung. Von Nutzung, Instandhaltung oder Eigentumsübertragung steht dort nichts. Ein bestehendes Wohnhaus verliert durch die Festsetzung weder seine Genehmigung noch seine Bewohnbarkeit.

Absolut ist das Verbot ohnehin nicht. Nach § 78 Abs. 5 kann die zuständige Behörde im Einzelfall genehmigen, wenn das Vorhaben die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt, den Wasserstand nicht nachteilig verändert, den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und, so Satz 1 Nr. 1 Buchst. d, "hochwasserangepasst ausgeführt wird".

Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Wintergarten, über den Ihr Käufer nachdenkt, ist kein Ausschluss, sondern ein Antrag. Gestellt wird der später vom Bauherrn, also vom Käufer, bei der zuständigen Behörde des Landkreises. Sagen Sie das ruhig so. Es nimmt dem Thema die Endgültigkeit, die es im Kopf vieler Interessenten hat.

Liegt Ihr Grundstück nicht im festgesetzten Gebiet, sondern in einem sogenannten Risikogebiet außerhalb von Überschwemmungsgebieten, greift § 78b WHG. Und der ist deutlich weicher: Dort sollen bauliche Anlagen in angepasster Bauweise errichtet werden. Das ist eine Soll-Vorschrift. Diese beiden Paragrafen zu verwechseln, kostet Sie im Verkaufsgespräch unnötig Substanz.

Die Ölheizung: eine Frist, die 2023 abgelaufen ist

§ 78c WHG verbietet die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in festgesetzten und vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten. Wichtiger für Sie ist aber Absatz 3. Er kennt drei Fristen (Stand: 09.09.2026):

• Überschwemmungsgebiet, festgesetzt oder vorläufig gesichert: Nachrüstung war bis zum 5. Januar 2023 fällig (Satz 1)
• Risikogebiet nach § 78b: Frist läuft bis zum 5. Januar 2033, dort allerdings nur, "soweit dies wirtschaftlich vertretbar ist" (Satz 2)
• Bei wesentlicher Änderung der Anlage: Nachrüstung bereits zum Änderungszeitpunkt, unabhängig von beiden Fristen (Satz 3)

Die Frist für Überschwemmungsgebiete ist damit abgelaufen. Wenn Sie mit Öl heizen und Ihr Grundstück betroffen ist, legen Sie den Nachweis der Nachrüstung gleich zu den Verkaufsunterlagen. Käufer fragen danach, weil die Frist unmittelbar im Gesetz steht. Ob und wie die Vorschrift auf Ihre Anlage anzuwenden ist, klären Sie mit dem Landkreis oder einem Fachbetrieb.

Zwischenfazit: Verkaufen dürfen Sie ohne Einschränkung. Die gesetzlichen Beschränkungen betreffen Bauen und Heizöl, und beide sind erklärbar, wenn Sie sie kennen, bevor der Käufer sie anspricht.

Bleibt die Frage, die alldem vorausgeht: Welche der drei Kategorien gilt eigentlich für Ihr Grundstück? Das lässt sich klären, und zwar kostenlos.

So finden Sie amtlich heraus, ob Sie betroffen sind

Viele fragen erst einmal im Bekanntenkreis. Verständlich, aber unbrauchbar. Die Grenze eines Überschwemmungsgebiets verläuft nicht entlang der Straße, sondern entlang der Höhenlinie, und die ist zwischen zwei Nachbargrundstücken manchmal verschieden.

Der belastbare Weg hat drei Stufen.

Erstens: die Gesetzeslage kennen. § 74 Abs. 2 WHG beschreibt, was in Gefahrenkarten erfasst wird, unter anderem "Hochwasser mit mittlerer Wahrscheinlichkeit (voraussichtliches Wiederkehrintervall mindestens 100 Jahre)". Das ist die saubere Definition von HQ100. Die Karten enthalten laut Absatz 3 Angaben "zum Ausmaß der Überflutung" und "zur Wassertiefe". Und § 79 Abs. 1 verpflichtet die Behörden ausdrücklich, diese Karten zu veröffentlichen. Sie müssen also niemanden um Erlaubnis bitten.

Zweitens: in die Landeskarte schauen. Das Niedersächsische Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz betreibt einen Kartendienst Hochwasserschutz, der unter anderem Ebenen zu festgesetzten Überschwemmungsgebieten, zu vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten und zu Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten nach § 78b WHG führt (Metadatenstand 22.02.2025, abgerufen am 09.09.2026). Zugänglich sind die Karten über die Umweltkarten Niedersachsen. Für eine erste Orientierung reicht das gut.

Drittens: die verbindliche Auskunft holen. Eine Karte am Bildschirm hilft bei der Orientierung. Rechtsverbindlich ist sie nicht. Verbindlich wird es beim Landkreis Osterholz, Kreishaus II, Bahnhofstraße 45, 27711 Osterholz-Scharmbeck. Eine formlose Anfrage reicht; legen Sie das Flurstückskennzeichen bei, das Sie im Grundbuchauszug oder in der Flurkarte finden, sonst muss die Adresse erst zugeordnet werden. Dort wird für Ihr Grundstück gesagt, ob und in welcher Form es erfasst ist. Diesen Schritt würde ich nie überspringen, gerade weil der Unterschied zwischen den drei Kategorien so viel ausmacht.

Dass in der letzten Zeile dreimal "nein" steht, ist der Punkt. Ein Käufer kann diese Information nicht beim Notar abrufen. Sie kommt von Ihnen oder gar nicht.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung — ohne Verpflichtung. Bei einem Haus in der Niederung sehen wir uns dabei zuerst an, in welche der drei Kategorien Ihr Grundstück fällt und was davon in die Unterlagen gehört. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Hamme, Wümme und Wörpe: was die Niederung im Landkreis Osterholz besonders macht

Wer hier lebt, weiß, dass Wasser diese Landschaft gemacht hat. Die Niederungen zwischen Grasberg, Worpswede, Lilienthal und Ritterhude sind über Jahrhunderte entwässert und kultiviert worden. Gräben, Siele, Schöpfwerke gehören zur Grundausstattung, so wie anderswo die Straßenbeleuchtung.

Für den Verkauf Ihres Hauses folgt daraus etwas Praktisches. Drei sehr verschiedene Dinge werden im Gespräch regelmäßig in einen Topf geworfen, und sie gehören getrennt:

• Flusshochwasser aus Hamme, Wümme oder Wörpe. Das bilden die amtlichen Karten ab, und das definiert die Überschwemmungsgebiete.
• Starkregen trifft auch Grundstücke, die auf keiner Hochwasserkarte auftauchen. Ein Sommergewitter, das in einer Stunde ablädt, was sonst in drei Wochen fällt, interessiert sich nicht für Gewässergrenzen.
• Hoch anstehendes Grundwasser im Moor- und Marschboden. Eine sehr häufige Ursache für feuchte Keller, und sie hat mit der Hamme oft gar nichts zu tun.

An dieser Unterscheidung hängt mehr, als man denkt. Sie entscheidet darüber, ob ein Haus tatsächlich in einer der amtlichen Kategorien liegt oder ob ein alter Wasserschaden im Keller schlicht ein Dränage-Thema war. Beides braucht eine andere Erklärung gegenüber dem Käufer, und beides landet an einer anderen Stelle in Ihren Unterlagen.

Was in der Region hinzukommt: Wer nicht in der Niederung aufgewachsen ist, etwa ein Interessent aus Bremen, bringt oft ein anderes Bild von Wasser mit als jemand, der in Grasberg zu Hause ist. Was für den einen die normale Winterlage der Wiesen ist, wirkt auf den anderen wie eine Katastrophenmeldung. Diese Erwartungslücke schließen Sie mit Unterlagen. Beruhigen hilft da wenig.

Stellen Sie sich zwei gleiche Häuser an derselben Straße in der Niederung vor. Beim ersten kommt auf die Frage nach dem Wasser die Antwort, das sei noch nie ein Problem gewesen. Beim zweiten liegen zwei Blatt Papier auf dem Tisch: die Auskunft des Landkreises, aus der die Kategorie hervorgeht, und eine alte Handwerkerrechnung, aus der sich ergibt, ob der Keller wegen Hochwasser oder wegen fehlender Dränage nass war. Die Lage ist bei beiden dieselbe. Nur beim zweiten geht es im Gespräch wieder um das Haus statt um die Hamme.

Zwischenfazit: In der Hamme- und Wümmeniederung gehört Wasser zur Landschaft. Wer Flusshochwasser, Starkregen und Grundwasser sauber trennt, verkauft mit deutlich weniger Reibung.

Damit ist geklärt, was Sie selbst wissen. Bleibt die unangenehmere Frage: Was davon müssen Sie dem Käufer sagen?

Was Sie dem Käufer sagen müssen

Hier wird es rechtlich ernst, und hier ende ich mit meiner Zuständigkeit früher als Ihnen vielleicht lieb ist. Drei Dinge gehören erfahrungsgemäß auf den Tisch:

• eine bekannte Lage im Überschwemmungsgebiet oder Risikogebiet
• ein zurückliegender Wasserschaden, samt Ursache und Abhilfe
• vorhandene bauliche Vorkehrungen und ihre Grenzen

Die Norm, um die es dabei geht, ist § 444 BGB. Sie bestimmt: "Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat" (Stand: 09.09.2026). Wichtig sind die beiden Merkmale, die das Gesetz verknüpft: ein Mangel und dessen arglistiges Verschweigen. Der Paragraf begründet selbst keine Haftung, er nimmt dem Verkäufer nur die Möglichkeit, sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss zu berufen.

Ob ein bestimmter Umstand rund um eine Hochwasserlage offenbarungspflichtig ist, welche Vertragsformulierung trägt und was der Gewährleistungsausschluss abdeckt, beurteilen Ihr Notar oder ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht anhand des Einzelfalls. Nicht Ihre Maklerin. Was ich beitragen kann, ist die Systematik davor, also die Frage, was überhaupt auf den Tisch gehört. Wenn Sie sich in den Mechanismus dahinter einlesen möchten: In einem eigenen Beitrag habe ich am Beispiel der Wohnfläche beschrieben, was ein Sachmangel beim Hausverkauf bedeutet. Die Logik ist dieselbe.

Grundsätzlich gilt, und das hat weniger mit Moral zu tun als mit Rechnen: Ein Käufer, der einen Umstand vorab kennt, kalkuliert ihn ein. Ein Käufer, der ihn nach dem Notartermin entdeckt, ruft einen Anwalt an. Die häufigsten Stolperstellen habe ich in den häufigsten Fehlern beim Hausverkauf zusammengestellt.

Was das für den Preis bedeutet, wenn Sie ein Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen

Jetzt zu der Frage, die Sie eigentlich hierher geführt hat.

Im Netz kursieren zwei Zahlen zur Wertminderung von Immobilien in Hochwasserlagen. Die eine geht auf ein Einzelgutachten zurück, die andere hat gar keine auffindbare Grundlage. Beide werden weitergereicht, als wären sie Marktdaten. Ich halte das für unseriös, und ich werde die Zahlen hier deshalb nicht wiederholen.

Eine Faustformel gibt es nicht, einen pauschalen Abschlag für eine Postleitzahl auch nicht. Das liegt daran, dass die Lage an drei ganz verschiedenen Stellen wirkt und nicht an einer. Sie kann den Bodenwert berühren, sie kann den Gebäudewert berühren, wenn bauliche Anpassungen nötig sind oder fehlen, und sie verändert vor allem den Käuferkreis und damit die Vermarktungsdauer. Der dritte Effekt ist meistens der größte, und er ist derjenige, den Unterlagen tatsächlich beeinflussen. Deshalb können zwei Häuser in derselben amtlichen Kategorie am Ende sehr unterschiedlich dastehen.

Was im Einzelfall wiegt, sind diese Faktoren:

• die Kategorie der Lage, also festgesetzt, vorläufig gesichert oder Risikogebiet
• die Höhenlage des Gebäudes und die Frage, ob es unterkellert ist
• vorhandene bauliche Vorkehrungen: Rückstauklappe, Pumpensumpf, weiße Wanne, Technik in einer höheren Ebene
• die dokumentierte Schadenshistorie, und zwar ausdrücklich auch eine leere
• die Versicherbarkeit, weil sie für die Finanzierung des Käufers eine Rolle spielen kann

Diesen letzten Punkt früh klären lohnt sich. In Woche sechs der Vermarktung davon überrascht zu werden, kostet Zeit. Ob und zu welchen Bedingungen ein Objekt gegen Elementarschäden versichert werden kann, beantwortet Ihnen am Ende nur der Versicherer selbst.

Für die Bodenwertseite gibt es einen amtlichen Weg: Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen stellen Bodenrichtwerte flächendeckend über BORIS.NI kostenfrei bereit, abrufbar über Ihr Flurstückskennzeichen. Nur trägt der Richtwert genau die Frage nicht, um die es hier geht. Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone, und die Hochwasserlage ist kein eigenes Zonenmerkmal. Ein Grundstück unten in der Niederung und eine höher gelegene Parzelle können in derselben Zone mit demselben Richtwert stehen. Er ist ein Anhaltspunkt für den Boden, mehr nicht.

Unterlagen, die vor der Vermarktung bereitliegen sollten

Wenn diese sechs Zeilen vollständig sind, führen Sie ein anderes Verkaufsgespräch. Die Lage hat sich dadurch nicht geändert. Der Käufer hört nur auf zu raten.

Zwischenfazit: Wenn Sie ein Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen, gibt es keine pauschale Zahl. Was den Preis wirklich bewegt, sind die Kategorie der Lage, die Höhenlage, die baulichen Vorkehrungen und eine belegte Schadenshistorie.

Häufige Fragen

Ist ein Haus im Überschwemmungsgebiet automatisch weniger wert?
Nein. Die Lage ist ein Faktor unter vielen, und ihr Gewicht hängt von Höhenlage, Bauweise, Schadenshistorie und Versicherbarkeit ab. Ein gut dokumentiertes Haus ohne Schadensvorgeschichte in einem Risikogebiet nach § 78b WHG steht anders da als ein unterkellertes Objekt mit zwei Wasserschäden in einem festgesetzten Gebiet. Eine pauschale Prozentzahl gibt es nicht.

Wie finde ich heraus, ob mein Haus ein Hochwasserrisiko hat?
Über die Hochwassergefahrenkarten des Landes für die erste Orientierung und über eine Auskunft beim Landkreis Osterholz für die verbindliche Antwort. Die Behörden sind nach § 79 Abs. 1 WHG verpflichtet, die Gefahren- und Risikokarten zu veröffentlichen. Für die Auskunft brauchen Sie Ihre Adresse oder das Flurstückskennzeichen.

Ist HQ100 dasselbe wie ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet?
Nicht zwingend. HQ100 ist nach § 74 Abs. 2 WHG eine Kategorie der Gefahrenkarten und beschreibt ein Hochwasser mit einem voraussichtlichen Wiederkehrintervall von mindestens 100 Jahren. Ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet entsteht erst durch Rechtsverordnung nach § 76 Abs. 2 WHG. Die Flächen überschneiden sich weitgehend, sind aber rechtlich zweierlei.

Ist Wasser im Keller automatisch ein Ausschlusskriterium?
Nein, aber ein Erklärungsbedarf. Entscheidend ist die Ursache. Aufsteigendes Grundwasser im Moorboden, ein Rückstau aus der Kanalisation und ein Flusshochwasser sind drei verschiedene Sachverhalte mit drei verschiedenen Lösungen. Wer die Ursache benennen und die Abhilfe belegen kann, verliert deutlich weniger Interessenten als jemand, der abwiegelt.

Bekomme ich trotz Hochwasserlage eine Elementarschadenversicherung?
Das entscheidet der jeweilige Versicherer nach eigener Risikoeinschätzung, und dazu kann und darf ich Ihnen keine Zusage machen. Klären sollten Sie es trotzdem früh, denn die Versicherbarkeit kann für die Finanzierung des Käufers eine Rolle spielen. Ein Gespräch mit Ihrem bisherigen Versicherer vor dem Start der Vermarktung erspart später Wochen.

Muss ich die Lage im Überschwemmungsgebiet im Exposé angeben?
Eine gesetzliche Pflicht zur Angabe im Exposé gibt es nicht. Die Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer greift dennoch, und sie greift unabhängig davon, was im Exposé steht. Wie das im konkreten Vertrag umzusetzen ist, gehört zu Ihrem Notar. Praktisch spricht wenig dafür, den Punkt bis zum Notartermin aufzuheben.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer bei Immobilien in Grasberg,
bei Immobilien in Ritterhude, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen —
von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Wenn Sie ein Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen und Ihr Grundstück an Hamme, Wümme oder Wörpe liegt, ist die Einschätzung vor Ort das, was ein Online-Rechner nicht leisten kann: Er kennt weder Ihre Kategorie noch Ihre Schadenshistorie noch die baulichen Vorkehrungen, die Sie über die Jahre getroffen haben.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool,
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dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
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