Der Kaufvertrag ist das rechtliche Herzstück jedes Immobilienerwerbs: Er hält fest, wer an wen zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen übergibt. Nach § 311b BGB ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben – ein privatschriftlicher Vertrag wäre von Anfang an unwirksam. Erst mit der Unterzeichnung vor dem Notar entsteht die Bindungswirkung, die später die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ermöglicht.
Was im Vertrag stehen muss
Ein vollständiger Kaufvertrag nennt zunächst alle Beteiligten mit vollständigen Namen, Anschriften und Geburtsdaten. Bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften müssen sämtliche Miteigentümer aufgeführt sein; handelt eine Gesellschaft als Verkäufer oder Käufer, ist die Vertretungsbefugnis nachzuweisen.
Der Kaufgegenstand wird über die Grundbuchdaten präzise beschrieben: Gemarkung, Flur und Flurstück, ergänzt um Grundstücksgröße, Gebäudeart und, soweit vereinbart, mitverkauftes Inventar. Letzteres lohnt es sich, gesondert auszuweisen – eine Einbauküche etwa, die im Kaufvertrag separat bewertet wird, erhöht nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent; wer dagegen eine Immobilie im Stadtgebiet Bremen kauft, zahlt seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht dieser halbe Prozentpunkt bereits 2.000 Euro Unterschied.
Hinzu kommen Kaufpreis, Fälligkeitsdatum und der vereinbarte Übergabetermin. Üblicherweise erfolgt die Schlüsselübergabe erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf dem Notaranderkonto oder direkt beim Verkäufer eingegangen ist.
Der Ablauf vor dem Notar
Notare im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Osterholz-Scharmbeck – zuständig für Grundbücher im Landkreis Osterholz – bereiten den Vertragsentwurf in der Regel bereits einige Tage vor dem Beurkundungstermin vor, damit beide Parteien ihn in Ruhe prüfen können. Beim Termin selbst liest der Notar den Vertrag vollständig vor, klärt Verständnisfragen und stellt sicher, dass beide Seiten das Geschäft ohne Druck eingehen.
Ein Widerrufsrecht gibt es bei Immobilienkaufverträgen nicht. Wer nach der Unterschrift zurücktreten möchte, braucht dafür einen vertraglich vereinbarten Grund – oder muss mit erheblichen Kosten rechnen. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen typischerweise zwischen einem und anderthalb Prozent des Kaufpreises; die Grundbuchumschreibung schlägt mit etwa einem halben Prozent zusätzlich zu Buche.
Auszahlungsvoraussetzungen und Käuferschutz
Bevor der Kaufpreis fällig wird, prüft der Notar, ob eine Reihe von Bedingungen erfüllt ist. Dazu gehört vor allem die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor zwischenzeitlichen Belastungen oder einem Doppelverkauf schützt. Außerdem müssen Löschungsbewilligungen für noch eingetragene Grundschulden oder Hypotheken vorliegen, damit das Grundstück lastenfrei übergeben werden kann.
Liegt ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde vor – was bei bestimmten Grundstücken nach dem Baugesetzbuch der Fall sein kann –, hat diese eine Frist von zwei Monaten, um es auszuüben. Erst nach dem Verzicht der Gemeinde ist der Weg frei. In manchen Fällen, etwa bei landwirtschaftlichen Flächen oder Denkmalobjekten wie historischen Gebäuden in Worpswede, kommen weitere behördliche Genehmigungen hinzu.
Gewährleistung, Haftungsausschluss und besondere Klauseln
Bei Privatverkäufen ist ein weitgehender Haftungsausschluss nach dem Prinzip „gekauft wie besichtigt" verbreitet und rechtlich zulässig. Er greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln: Wer als Verkäufer bekannte Schäden bewusst verschweigt, haftet unabhängig von einer solchen Klausel.
Für Käufer empfiehlt sich vor der Beurkundung ein unabhängiges Sachverständigengutachten. Im Raum Grasberg, Worpswede und anderen Teilen der Teufelsmoor-Region ist das besonders relevant: Moor- und Marschböden mit hohem Grundwasserstand stellen besondere Anforderungen an Gründung, Abdichtung und Drainage. Versteckte Feuchtigkeitsschäden oder eine unzureichende Gründung können hier erhebliche Folgekosten verursachen, die sich aus einem Besichtigungstermin allein kaum ablesen lassen.
Darüber hinaus können Kaufverträge individuelle Klauseln enthalten: einen Finanzierungsvorbehalt, der dem Käufer ein befristetes Rücktrittsrecht einräumt, falls die Bankfinanzierung innerhalb von vier bis sechs Wochen nicht gesichert werden kann, oder eine Vertragsstrafe für den Fall, dass eine Seite ihre Pflichten nicht erfüllt.
Häufige Frage: Kann ich nach der notariellen Unterzeichnung noch vom Kaufvertrag zurücktreten?
Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht bei Immobilienkaufverträgen grundsätzlich nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ausdrücklich eine entsprechende Klausel enthält – etwa einen Finanzierungsvorbehalt oder eine aufschiebende Bedingung. Fehlt eine solche Regelung, ist der Vertrag mit der Beurkundung verbindlich. Einigen sich beide Seiten nachträglich auf eine Aufhebung, entstehen erneut Notar- und gegebenenfalls Grunderwerbsteuerkosten. Es lohnt sich daher, offene Fragen und mögliche Vorbehalte bereits vor dem Beurkundungstermin mit dem Notar zu klären.