Kaufnebenkosten

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten – darunter Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision – summieren sich in der Regel auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag muss aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken ihn üblicherweise nicht über ein Darlehen finanzieren.

Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland unterschiedlich

Die Grunderwerbsteuer ist in den meisten Fällen der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Ihre Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und bezieht sich auf den beurkundeten Kaufpreis.

Im Raum Bremen und Niedersachsen sind dabei zwei verschiedene Steuersätze zu unterscheiden: Für Käufe im niedersächsischen Umland – also etwa im Landkreis Osterholz, Landkreis Rotenburg/Wümme oder Landkreis Verden – gilt ein Steuersatz von 5,0 Prozent. Für Immobilien im Land Bremen hingegen beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Juli 2025 nun 5,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro bedeutet das in Niedersachsen eine Steuerlast von 17.500 Euro, in Bremen von 19.250 Euro – ein Unterschied, der bei der Finanzierungsplanung nicht unberücksichtigt bleiben sollte.

Separat ausgewiesenes bewegliches Inventar – etwa eine mitgekaufte Einbauküche oder ein Gartengeräteschuppen – wird grundsätzlich nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen, sofern der Ansatz realistisch und nachvollziehbar dokumentiert ist. Übertragungen zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie (z. B. von Eltern auf Kinder) sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Notar und Grundbuch

Ohne Notar ist kein Immobilienkauf rechtswirksam. Die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Identitätsprüfung der Beteiligten und die Einleitung der Grundbuchumschreibung sind gesetzlich im GNotKG geregelt und damit nicht verhandelbar. Sie bewegen sich je nach Kaufpreis und Aufwand in einer Größenordnung von einem bis anderthalb Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommen die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie – wenn eine Bankfinanzierung läuft – für die Eintragung der Grundschuld. Zusammen mit den Notargebühren ist realistisch mit eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Zuständig für Immobilien im Landkreis Osterholz ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck; für Objekte im Bremer Stadtgebiet das dortige Grundbuchamt.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt bundesweit die geteilte Provision: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil zahlen wie der Verkäufer. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht; üblich sind je nach Region und Objekt Gesamtprovisionen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.), die je zur Hälfte auf beide Seiten entfallen. Fällig wird die Provision nach erfolgreicher Beurkundung des Kaufvertrags.

Weitere Kostenpositionen

Neben den drei Hauptblöcken können weitere Ausgaben auf Käufer zukommen:

• Bausachverständiger oder Gutachter: Wer eine ältere Immobilie kauft, tut gut daran, vor der Beurkundung einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten. Die Kosten hierfür liegen je nach Umfang zwischen 500 und 1.500 Euro – und können im Zweifel teure Überraschungen verhindern.
• Banknebenkosten: Viele Kreditinstitute erheben Gebühren für die eigene Wertermittlung; dazu können Bereitstellungszinsen anfallen, wenn sich der Baubeginn oder der Kaufabschluss verzögert.
• Wohngebäudeversicherung: Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ist der Käufer für den Versicherungsschutz verantwortlich. Eine bestehende Police des Verkäufers geht zwar zunächst auf den Erwerber über, sollte aber umgehend geprüft und angepasst werden.
• Erschließungs- und Grundstücksbesonderheiten: Im Teufelsmoor-Raum um Grasberg und Worpswede sind Moor- und Marschböden mit hohem Grundwasserstand verbreitet. Wer hier ein Grundstück oder ein älteres Gebäude erwirbt, sollte ein Bodengutachten einplanen – die Kosten für besondere Gründungsmaßnahmen, Drainagen oder Abdichtungen können erheblich über dem liegen, was auf gewachsenem Boden anfiele.
• Grundsteuer (laufend): Keine einmalige Nebenkosten-Position, aber als künftige Belastung relevant: In Niedersachsen gilt seit 2025 das landeseigene Flächen-Lage-Modell zur Berechnung der Grundsteuer, das sich vom Bundesmodell und auch von der Bremer Regelung unterscheidet.

Eine grobe Orientierungsrechnung

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro für ein Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz (Niedersachsen) ergibt sich folgende Größenordnung: Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent rund 17.500 Euro, Notar und Grundbuch zusammen rund 6.000 bis 7.000 Euro, Maklerprovision (Käuferanteil ca. 3,0 Prozent inkl. MwSt.) rund 10.500 Euro, Bausachverständiger pauschal rund 1.000 Euro. Die Nebenkosten belaufen sich damit auf ungefähr 35.000 bis 36.000 Euro – also knapp über zehn Prozent. Wer die regionalen Besonderheiten des Grundstücks früh einkalkuliert, vermeidet böse Überraschungen nach dem Notartermin.