Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim entgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt und von den Bundesländern erhoben wird. Sie zählt zu den gewichtigsten Erwerbsnebenkosten und ist vom Käufer vor der Eintragung ins Grundbuch zu entrichten. Technisch gesehen haften Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner, im Kaufvertrag wird die Steuerlast jedoch regelmäßig dem Käufer zugewiesen. Erst wenn das zuständige Finanzamt den Zahlungseingang bestätigt hat, kann das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben werden.
Steuersätze: Zwei Gebiete, zwei Sätze
Die Bundesländer legen den Steuersatz eigenständig fest, weshalb er je nach Standort erheblich variiert. Bayern und Sachsen erheben mit 3,5 % den niedrigsten Satz; in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein sind es 6,5 %. Im Raum Bremen und Landkreis Osterholz gilt es, zwei Steuergebiete zu unterscheiden:
Wer eine Immobilie in Niedersachsen kauft – also etwa in Grasberg, Ritterhude oder Oyten im Landkreis Verden – zahlt 5,0 % Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 20.000 Euro.
Für Käufe im Land Bremen (Stadtgebiet Bremen oder Bremerhaven) gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 %. Dieselbe Immobilie kostet dort steuerlich 22.000 Euro – eine Differenz von 2.000 Euro allein durch den Standort. Wer in der Pendlerzone zwischen Bremen und dem Landkreis Osterholz sucht, sollte diese Grenze daher von Anfang an im Blick behalten.
Bemessungsgrundlage: Was wird besteuert?
Grundlage für die Steuerberechnung ist der vereinbarte Kaufpreis. Übernimmt der Käufer laufende Verbindlichkeiten des Verkäufers, erhöhen diese die Bemessungsgrundlage entsprechend. Werden bewegliche Gegenstände – etwa eine Einbauküche oder freistehende Gartengeräte – gesondert und glaubhaft im Kaufvertrag ausgewiesen, bleibt ihr Wert von der Steuer ausgenommen.
Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger, bei dem Grundstück und Bauleistung aus einer Hand erworben werden, ist der Gesamtpreis steuerpflichtig. Schließt der Käufer dagegen den Grundstückskauf mit einer Partei und den Bauvertrag mit einem anderen, rechtlich unabhängigen Unternehmen ab, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Eine sorgfältig formulierte Vertragsgestaltung ist gerade bei Bauvorhaben daher kein bürokratisches Detail, sondern kann sich finanziell deutlich auswirken.
Ablauf: Von der Beurkundung bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Notar zeigt den beurkundeten Kaufvertrag automatisch beim zuständigen Finanzamt an – im Landkreis Osterholz ist das das Finanzamt Osterholz-Scharmbeck. Das Finanzamt stellt daraufhin einen Steuerbescheid aus, der in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe fällig wird. Wer die Zahlung versäumt, riskiert Säumniszuschläge und verzögert damit den gesamten Eigentumsübergang.
Sobald die Zahlung eingegangen ist, erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Dieses Dokument ist Pflichtvoraussetzung, damit der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen kann – im Landkreis Osterholz ist das das Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck. Ohne diese Bescheinigung bleibt der Käufer formal Nichteigentümer, auch wenn er den Kaufpreis längst bezahlt hat. Eine fristgerechte Zahlung liegt daher im ureigenen Interesse des Käufers.
Planung und steuerliche Einordnung
Die Grunderwerbsteuer sollte bei der Finanzierungsplanung von Beginn an berücksichtigt werden, da Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren und sie aus Eigenkapital aufgebracht werden muss. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten sowie einer etwaigen Maklerprovision – die seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird – können die Erwerbsnebenkosten schnell 10 bis 12 % des Kaufpreises erreichen.
Wer die Immobilie vermietet, kann die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten aktivieren und anteilig über die Nutzungsdauer des Gebäudes steuerlich abschreiben. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist diese Möglichkeit nicht gegeben. Bei größeren Transaktionen oder wenn Unsicherheit über die korrekte Bemessungsgrundlage besteht, empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt.