Erwerbsnebenkosten

Wer eine Immobilie kauft, zahlt am Ende deutlich mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Die Erwerbsnebenkosten umfassen alle Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich entstehen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Lage der Immobilie und Einbindung eines Maklers können diese Positionen zusammen zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen – ein Betrag, den Banken in der Regel nicht finanzieren und der daher aus vorhandenem Eigenkapital gedeckt werden muss.

Was zu den Erwerbsnebenkosten zählt

Die größte Einzelposition ist die Grunderwerbsteuer. Ihr Satz hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Im Landkreis Osterholz und den umliegenden niedersächsischen Gemeinden – also dem Gebiet, in dem Suhling Immobilien überwiegend tätig ist – beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises. Wer hingegen eine Immobilie im Stadtgebiet Bremen erwirbt, zahlt seit dem 1. Juli 2025 einen Steuersatz von 5,5 Prozent, da das Land Bremen den Satz zu diesem Datum angehoben hat.

Notar- und Grundbuchkosten kommen in jedem Fall hinzu, unabhängig vom Bundesland. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit nicht verhandelbar. Zusammengenommen sind etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einzuplanen – wobei der Notar den größeren Teil erhält und das Grundbuchamt den kleineren.

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt außerdem eine Courtage an. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Der Käuferanteil beläuft sich damit in der Regel auf 3,0 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Eine Beispielrechnung für die Region

Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz zu einem Preis von 380.000 Euro:

• Grunderwerbsteuer (Niedersachsen, 5,0 %): 19.000 Euro
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,8 %): rund 6.840 Euro
• Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): rund 13.566 Euro

Das ergibt Nebenkosten von etwa 39.400 Euro – gut zehn Prozent des Kaufpreises, die bereits vor dem Einzug fällig werden und keinen bleibendem Sachwert darstellen.

Liegt die Immobilie dagegen im Bremer Stadtgebiet, erhöht sich allein die Grunderwerbsteuer um rund 1.900 Euro auf 20.900 Euro. Über die Laufzeit einer Finanzierung ist das ein Unterschied, den man kennen sollte.

Eigenkapital und Finanzierung

Banken finanzieren in aller Regel nur den eigentlichen Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Da Grunderwerbsteuer und Notargebühren unmittelbar nach dem Vertragsabschluss fällig werden, müssen diese Mittel bereits vor dem Kauf verfügbar sein. Als grobe Orientierung gilt: Wer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, deckt damit die Nebenkosten und hat noch eine solide Basis für die Finanzierung. Wer diese Grenze unterschreitet, zahlt häufig spürbare Zinsaufschläge – und sollte dennoch einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes behalten.

Steuerliche Einordnung

Für Eigennutzer sind Erwerbsnebenkosten steuerlich ohne Bedeutung – weder Grunderwerbsteuer noch Notargebühren lassen sich im Privatbereich absetzen. Wer die Immobilie hingegen vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Nebenkosten den Anschaffungskosten zurechnen. Sie erhöhen damit – anteilig für das Gebäude – die Bemessungsgrundlage für die AfA, die bei Wohngebäuden je nach Fertigstellungsjahr 2 oder 3 Prozent jährlich beträgt. Die steuerliche Entlastung entfaltet sich in diesem Fall über einen langen Zeitraum, ist aber real vorhanden.

Was sich beeinflussen lässt

Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Einen gewissen Spielraum gibt es dennoch: Bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche oder ein Gartenhaus – kann vertraglich separat vom Kaufpreis ausgewiesen werden, sofern der Wert realistisch und nachvollziehbar angesetzt ist. Auf diesen Teil des Gesamtpreises fällt keine Grunderwerbsteuer an. Außerdem lohnt es sich, staatliche Förderprogramme frühzeitig zu prüfen, etwa Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen der KfW, die in einzelnen Fällen auch die Finanzierungsstruktur entlasten können.