Courtage

Courtage bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Der Anspruch entsteht nicht durch bloße Bemühung, sondern erst durch den tatsächlichen Abschluss – also den notariell beurkundeten Kaufvertrag oder den unterzeichneten Mietvertrag. Gezahlt wird nur, wenn der Makler den Abschluss nachweisbar verursacht hat.

Was die Courtage beim Kauf kostet und wer sie trägt

Seit Dezember 2020 schreibt das Gesetz vor, dass die Käufercourtage die Hälfte der Gesamtprovision nicht übersteigen darf – wer also als Verkäufer einen Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst tragen. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht; üblich sind je nach Region und Objekt Gesamtprovisionen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die hälftig aufgeteilt werden.

Hinzu kommen beim Kauf die Nebenkosten: Im niedersächsischen Teil des Einzugsgebiets – also etwa in Grasberg, Ritterhude oder Schwanewede im Landkreis Osterholz – beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Wer auf Bremer Stadtgebiet kauft, zahlt seit dem 1. Juli 2025 hingegen 5,5 Prozent. Die Courtage ist dabei Teil der Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die steuerliche Bemessungsgrundlage, sofern die Immobilie vermietet wird.

Was bei Mietimmobilien gilt

Im Mietbereich greift seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Da in der Regel der Vermieter inseriert und den Makler einschaltet, trägt er üblicherweise auch die Provision. Mieter werden in diesem Fall provisionsfrei vermittelt. Nur wenn ein Mietinteressent ausdrücklich einen Suchauftrag erteilt, kann ihm die Courtage berechnet werden.

Die Höhe ist gesetzlich begrenzt: maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer, also in der Summe rund 2,38 Monatsmieten. Versuche, die Kosten durch Nebenvereinbarungen auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam und können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Zu Unrecht gezahlte Provision kann der Mieter binnen drei Jahren zurückfordern.

Wann die Courtage fällig wird

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht mit dem Abschluss des Hauptvertrags – beim Kauf also mit der notariellen Beurkundung, bei der Miete mit der Vertragsunterzeichnung. Bei Kaufobjekten wird die Fälligkeit häufig an den Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit geknüpft, sodass Käufer und Makler zeitlich gleich stehen. Die Rechnung kommt dann vom Makler, die Zahlungsfrist liegt üblicherweise bei 14 Tagen.

Für den Maklervertrag selbst gilt: Bei Verbrauchern ist Textform vorgeschrieben. Eine bloße Besichtigung ohne späteren Vertragsabschluss begründet keinen Provisionsanspruch.

Steuerliche Einordnung

Für Käufer, die eine Immobilie vermieten, gehört die gezahlte Courtage zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Bei Eigennutzung ist sie steuerlich nicht verwertbar.

Verkäufer können die Courtage als Veräußerungskosten geltend machen und damit einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn mindern – relevant, wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist liegt. Vermieter setzen ihre Courtage sofort als Werbungskosten ab; umsatzsteuerpflichtige Unternehmer können zusätzlich die enthaltene Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen.