Courtage-Teilung

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch in den Paragrafen 656c und 656d, wie die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien aufzuteilen ist. Der Grundsatz lautet: Der Käufer darf nicht mehr als die Hälfte der Gesamtcourtage tragen. Zuvor war es in vielen Regionen üblich, dass Käufer die vollständige Provision allein zahlten – das Gesetz hat diese Praxis beendet.

Was die gesetzliche Regelung vorschreibt

Der Kern des neuen Rechts ist einfach: Wer den Makler beauftragt hat, zahlt zuerst. Wenn der Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig wird – also als sogenannter Doppelmakler –, muss die Provision zwingend gleichmäßig aufgeteilt werden. Typisch sind dabei jeweils drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer pro Seite, also je 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Beauftragt ausschließlich der Verkäufer den Makler, so darf dieser vom Käufer allenfalls den gleichen Betrag verlangen, den der Verkäufer zahlt. Entscheidend ist außerdem die Reihenfolge: Der Käufer wird erst zahlungspflichtig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Liegt dieser Nachweis – üblicherweise ein Zahlungsbeleg – noch nicht vor, darf der Käufer die Zahlung ohne weiteres zurückhalten.

Für welche Immobilien die Teilung gilt

Die Halbteilungsregelung greift nicht pauschal bei jeder Immobilientransaktion. Sie gilt ausschließlich beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern – und auch nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Kauft ein Unternehmen oder eine Kapitalgesellschaft eine Immobilie, bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.

Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke fallen nicht unter das Gesetz. Im Landkreis Osterholz und dem Umland von Grasberg, wo Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Resthöfe den Markt prägen, ist die Courtage-Teilung daher in der großen Mehrzahl der Verkäufe unmittelbar relevant.

Wie der Zahlungsablauf in der Praxis funktioniert

Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags stellt der Makler zunächst dem Verkäufer eine Rechnung. Erst wenn dessen Zahlung dokumentiert ist, wird die Rechnung an den Käufer gestellt. Die Fälligkeit ist häufig an den Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit gekoppelt, also an den Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto oder direkt beim Verkäufer eingeht. Der Maklervertrag selbst muss in Schrift- oder Textform vorliegen, damit überhaupt ein Provisionsanspruch entsteht.

Der Provisionsanspruch verjährt nach drei Jahren ab dem Jahr der Fälligkeit. Bleibt eine Zahlung aus, steht dem Makler der ordentliche Rechtsweg offen.

Ausnahmen, die Sie kennen sollten

Wer vor dem 23. Dezember 2020 einen Maklervertrag geschlossen hat, auf den findet das neue Recht keine Anwendung – Altverträge genießen Bestandsschutz. Bauträger unterliegen außerdem grundsätzlich nicht dem Maklerrecht, wenn sie Neubauten direkt vermarkten. Die Provision ist in solchen Fällen regelmäßig im Kaufpreis eingepreist, ohne separat ausgewiesen zu werden.

Ob die Halbteilungsregelung auch bei Erbbaurechten gilt, ist in der Rechtspraxis noch nicht abschließend geklärt. Wer ein solches Objekt erwirbt, sollte dies im Vorfeld mit dem Makler und gegebenenfalls einem Rechtsanwalt besprechen.

Was die Teilung für Käufer im Raum Bremen und Niedersachsen bedeutet

Durch die gesetzliche Halbteilung sinkt die Belastung für Käufer spürbar – ein Unterschied, der sich bei den aktuellen Kaufpreisen im Speckgürtel um Bremen in einem vierstelligen Betrag niederschlagen kann. Zu beachten ist dabei, dass die Kaufnebenkosten je nach Lage der Immobilie unterschiedlich ausfallen: In Niedersachsen – also etwa im Landkreis Osterholz oder im Landkreis Verden – liegt die Grunderwerbsteuer bei 5,0 Prozent des Kaufpreises. Wer hingegen im Stadtgebiet Bremen kauft, zahlt seit dem 1. Juli 2025 eine Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent. Die gesparte halbe Maklerprovision kann diesen Unterschied teilweise ausgleichen, macht die Gesamtkalkulation der Nebenkosten aber nicht einfacher – ein guter Grund, alle Kostenpositionen vor dem Kauf sorgfältig durchzurechnen.