Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist die schriftliche Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber – also Eigentümer oder Suchenden – und einem Immobilienmakler über die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags. Er legt fest, unter welchen Bedingungen der Makler tätig wird, welche Laufzeit gilt und welche Vergütung bei Erfolg anfällt. Entscheidend: Eine Provision wird grundsätzlich nur dann fällig, wenn die Vermittlung tatsächlich zu einem wirksamen Vertragsabschluss geführt hat.

Welche Vertragsformen gibt es?

Beim einfachen Maklerauftrag kann der Auftraggeber jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen, mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und das Objekt auch eigenständig verkaufen oder vermieten. Der Makler erhält nur dann eine Provision, wenn sein Nachweis ursächlich für den Vertragsabschluss war. Diese Flexibilität geht häufig mit geringerem Engagement des Maklers einher.

Der Alleinauftrag bindet Auftraggeber und Makler für eine feste Laufzeit – in der Regel drei bis sechs Monate. Nur der beauftragte Makler darf das Objekt in diesem Zeitraum aktiv vermitteln. Das schafft für den Makler Planungssicherheit und rechtfertigt einen höheren Aufwand bei Vermarktung und Beratung. Eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund kann Schadensersatzansprüche auslösen.

Den stärksten Bindungsgrad hat der qualifizierte Alleinauftrag: Hier ist es dem Eigentümer ausdrücklich untersagt, das Objekt im vereinbarten Zeitraum selbst zu verkaufen – selbst ein direkt herangetretener Käufer müsste über den Makler abgewickelt werden.

Pflichten des Maklers

Ein Makler ist nicht bloß Vermittler, sondern trägt eine Reihe von Sorgfaltspflichten. Dazu gehört die sorgfältige Prüfung der Objektunterlagen, eine vollständige und wahrheitsgemäße Darstellung im Exposé sowie die lückenlose Dokumentation aller Besichtigungen und Interessentenkontakte.

Besonders wichtig ist die Aufklärungspflicht: Bekannte Mängel, rechtliche Belastungen oder baurechtliche Besonderheiten müssen offengelegt werden – auch wenn das den Verkauf erschwert. Im Landkreis Osterholz kann das zum Beispiel ein eingetragenes Wegerecht, ein laufendes Nachbarschaftsverfahren oder eine Baulastenauskunft des zuständigen Bauamts in Osterholz-Scharmbeck betreffen. Wer als Makler einseitig nur die Interessen einer Seite verfolgt oder relevante Informationen zurückhält, riskiert nicht nur den Verlust des Provisionsanspruchs, sondern auch Schadensersatzforderungen.

Provision: Höhe, Fälligkeit und Aufteilung

Die Maklerprovision – auch Courtage genannt – wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag bzw. dem unterzeichneten Mietvertrag fällig. Kein Abschluss, keine Zahlung: Dieser Grundsatz gilt ohne Ausnahme.

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher darf der Käufer seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Courtage tragen (§§ 656c, 656d BGB). Die Gesamtprovision liegt je nach Region und Objekt üblicherweise zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Das ist in den meisten Fällen der Vermieter. Zahlt ausnahmsweise der Mieter, liegt die gesetzliche Obergrenze bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Beispielrechnung Kaufvertrag im Raum Bremen:
Kaufpreis eines Einfamilienhauses: 380.000 €
Gesamtcourtage: 7,14 % inkl. MwSt. = 27.132 €
Aufteilung: Verkäufer zahlt 13.566 €, Käufer zahlt 13.566 €
Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen 5,0 %, im Land Bremen seit 01.07.2025 5,5 %), Notarkosten und ggf. Grundbuchgebühren – die Gesamterwerbsnebenkosten sollten bei der Finanzierungsplanung unbedingt vollständig berücksichtigt werden.

Kündigung und Widerrufsrecht

Ein einfacher Maklerauftrag lässt sich formlos und jederzeit beenden – am sichersten schriftlich mit Zugangsnachweis, etwa per Einschreiben. Beim Alleinauftrag ist die Kündigung an Fristen oder einen wichtigen Grund gebunden, zum Beispiel bei nachgewiesener Pflichtverletzung des Maklers.

Wird ein Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen – etwa bei einem Termin vor Ort –, steht Verbrauchern grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Fehlt der gesetzlich vorgeschriebene Widerrufshinweis, kann sich diese Frist erheblich verlängern. In diesem Fall ist Vorsicht geboten, und eine rechtliche Einschätzung kann sinnvoll sein.

Transparenz und Verbraucherschutz

Seit einigen Jahren gelten für Maklerverträge mit Verbrauchern strenge Formerfordernisse: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag mindestens in Textform geschlossen werden; klare Angaben zu Laufzeit und Provision sind dringend zu empfehlen. Vertritt ein Makler beide Seiten einer Transaktion, muss er das beiden Parteien gegenüber offen kommunizieren – eine verdeckte Doppelvertretung ist unzulässig. Streitigkeiten über die Provision gehören bis 10.000 Euro Streitwert vor das Amtsgericht, darüber vor das zuständige Landgericht; im Bereich Osterholz-Scharmbeck wäre das das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck.