Die Provision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für eine erfolgreiche Vermittlung erhält – sei es beim Verkauf einer Immobilie oder beim Abschluss eines Mietvertrags. Sie wird grundsätzlich nur fällig, wenn der angestrebte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien bundesweit das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer tragen die Provision zu gleichen Teilen.
Rechtliche Grundlagen
Das Maklerrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragraphen 652 bis 656d geregelt. Danach entsteht ein Provisionsanspruch nur unter bestimmten Voraussetzungen: Es muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen, der Makler muss eine nachweisbare Leistung erbracht haben – entweder als Nachweis der Abschlussgelegenheit oder durch aktive Mitwirkung an den Vertragsverhandlungen –, und zwischen dieser Leistung und dem Vertragsabschluss muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen.
Seit Dezember 2020 schreibt Paragraph 656a BGB für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform vor: Ohne eine schriftlich oder elektronisch dokumentierte Vereinbarung entsteht kein Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer. Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt ergänzend die Vermietungsseite: Hier gilt das Bestellerprinzip, das heißt, wer den Makler beauftragt, trägt auch die Kosten – und zwar auf maximal zwei Nettokaltmieten begrenzt.
Höhe und Verteilung
Die Gesamtprovision beim Immobilienkauf liegt je nach Region und Vereinbarung zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Beim Halbteilungsprinzip trägt jede Seite denselben Anteil, und der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Wichtig: Der Käuferanteil wird erst dann fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil tatsächlich beglichen hat.
Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz ist eine hälftige Aufteilung mit je 3,0 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer verbreitet. Diese Beträge gehören zu den Kaufnebenkosten, die Käuferinnen und Käufer bei der Finanzierungsplanung einkalkulieren sollten – zusammen mit der Grunderwerbsteuer (5,0 Prozent in Niedersachsen, seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent in Bremen) und den Notarkosten.
Bei Mietverträgen liegt die zulässige Höchstgrenze bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, was einem Bruttobetrag von 2,38 Nettokaltmieten entspricht.
Wann der Anspruch entfällt
Ein bestehender Provisionsanspruch kann unter bestimmten Umständen verwirkt werden. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Makler für beide Vertragsparteien tätig war, ohne dies offenzulegen, wenn eine wirtschaftliche Verflechtung mit einer der Parteien besteht oder wenn der Makler seinen vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen ist. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist.
Maklerauftrag und Vertragsformen
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen dem einfachen Maklerauftrag und dem Alleinauftrag. Beim einfachen Auftrag bleibt es dem Auftraggeber unbenommen, gleichzeitig weitere Makler einzuschalten oder die Immobilie selbst zu vermarkten. Beim Alleinauftrag verzichtet er darauf und überträgt die Vermarktung exklusiv. Eine Variante davon ist der qualifizierte Alleinauftrag, bei dem der Auftraggeber auch direkt herantretende Interessenten an den Makler verweisen muss.
Steuerliche Einordnung
Die Provision unterliegt der Umsatzsteuer von 19 Prozent, die in den genannten Prozentsätzen regelmäßig bereits enthalten ist. Für den Käufer zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten: Sie erhöht die steuerliche Basis des Objekts, ist aber nicht sofort abzugsfähig. Für den Verkäufer mindert sie als Veräußerungskosten einen etwaigen Veräußerungsgewinn – was insbesondere dann relevant wird, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.