Wohnflächenverordnung in Bremen: was für Ihr Haus gilt

Kurz gesagt

• Eine eigene Bremer Wohnflächenverordnung gibt es nicht. Die WoFlV ist Bundesrecht und gilt in Bremen wortgleich wie in Niedersachsen.
• Landesrecht kommt trotzdem ins Spiel: § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nimmt Räume von der Wohnfläche aus, die den Anforderungen der Landesbauordnung nicht genügen.
• Bei den Zentimetern liegen Bremen und Niedersachsen gleichauf: 2,40 m im Regelfall, 2,20 m im Dachraum. Beim geforderten Flächenanteil unterscheiden sie sich.
• Der eigentliche Unterschied steht in § 47 Abs. 1 Satz 3 BremLBO: In Bremen gelten diese Höhen für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gar nicht. Niedersachsen kennt diese Ausnahme nicht.
• Für Eigentümer heißt das: Ein Dachzimmer in Borgfeld und dasselbe Dachzimmer in Lilienthal können bauordnungsrechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein.

Wer nach einer Wohnflächenverordnung für Bremen sucht, sucht meist nach etwas, das es nicht gibt. An dieser Kleinigkeit entscheidet sich trotzdem, ob Ihre Quadratmeterzahl am Ende trägt. Die Wohnflächenverordnung ist Bundesrecht. Sie hat keine Landesfassung, keine Bremer Sonderausgabe und keine niedersächsische Variante. Trotzdem kann dieselbe Immobilie diesseits und jenseits der Stadtgrenze anders zu bewerten sein. Warum das so ist und woran Sie erkennen, ob es Ihr Haus betrifft, zeige ich Ihnen Schritt für Schritt.

Warum es keine Bremer Wohnflächenverordnung gibt

Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, ist eine Bundesverordnung. Sie gilt bundesweit in identischem Wortlaut. Eine Bremer Fassung gibt es nicht, eine niedersächsische auch nicht. In Bremen steht dasselbe wie in Grasberg.

Interessant ist, was in § 1 Abs. 1 WoFlV wirklich steht: Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. Die Verordnung ordnet ihre eigene Geltung also für den geförderten Wohnraum an.

Für Ihr frei finanziertes Einfamilienhaus schreibt sich die WoFlV nicht selbst vor. Dort wird sie angewendet, weil die Beteiligten sie vereinbaren oder weil sie sich als Maßstab durchgesetzt hat.

Das klingt nach einer Feinheit für Juristen. In der Praxis ist es der Grund, warum für dieselbe Immobilie zwei verschiedene Zahlen im Umlauf sein können. Wie die Berechnung im Einzelnen funktioniert, welche Räume mitzählen und wie Dachschrägen, Balkone und Wintergärten angerechnet werden, haben wir in einem eigenen Beitrag ausführlich aufgeschrieben: wie die Wohnfläche im Einzelnen berechnet wird. Hier geht es um die Frage davor, nämlich welches Regelwerk für Ihr Haus überhaupt maßgeblich ist.

Wo das Landesrecht doch hereinspielt

Jetzt kommt die Stelle, an der die Suche nach einer Bremer Regelung doch nicht ganz unberechtigt ist.

§ 2 Abs. 3 WoFlV zählt auf, was nicht zur Wohnfläche gehört. Neben Kellerräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Heizungsräumen und Garagen steht dort unter Nummer 2 eine Vorschrift, die leicht überlesen wird: Räume, die den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen der Bauordnungen der Länder nicht genügen, zählen nicht mit.

Die Bauordnungen der Länder. Genau hier tritt Landesrecht in eine bundesrechtliche Verordnung ein. Bremen hat die Bremische Landesbauordnung, Niedersachsen die Niedersächsische Bauordnung. Und diese beiden Regelwerke sind nicht identisch.

Gibt es eine Wohnflächenverordnung für Bremen?

Nein. Die Wohnflächenverordnung ist Bundesrecht und gilt in Bremen im gleichen Wortlaut wie überall in Deutschland. Landesrecht wirkt nur mittelbar: § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nimmt Räume von der Wohnfläche aus, die den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung nicht genügen. Diese Anforderungen unterscheiden sich zwischen Bremen und Niedersachsen.

Zwischenfazit: Die Verordnung selbst kennt keine Landesgrenzen. Über den Umweg des § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV kann sie in Bremen trotzdem zu einem anderen Ergebnis führen als in Niedersachsen.

Wie groß dieser Unterschied konkret ist, sehen Sie am besten an unserer eigenen Landesgrenze.

Die Landesgrenze zwischen Bremen und dem Landkreis Osterholz

Für die meisten Regionen Deutschlands ist das eine theoretische Unterscheidung. Für unser Gebiet nicht. Grasberg, Lilienthal, Worpswede, Ottersberg und Osterholz-Scharmbeck liegen in Niedersachsen. Ein paar Kilometer weiter beginnt die Freie Hansestadt Bremen. Zwischen Lilienthal und dem Bremer Stadtteil Borgfeld verläuft eine Landesgrenze, die man beim Radfahren nicht bemerkt und beim Bauantrag sehr wohl. Dasselbe gilt ein Stück weiter südlich zwischen Ottersberg und Bremen-Oberneuland.

Seit meiner ersten Vermittlung 1994 schaue ich mir Häuser in dieser Gegend an, und dieser Punkt kommt öfter auf den Tisch, als man denkt. Fast immer beim selben Haustyp: Siedlungshaus aus den sechziger oder siebziger Jahren, Spitzboden irgendwann später ausgebaut, meist ohne dass jemand damals über Raumhöhen nachgedacht hat.

So unterscheiden sich die beiden Bauordnungen bei den Aufenthaltsräumen:

Quellen: Bremische Landesbauordnung in der Fassung vom 29. Mai 2024, in Kraft seit 1. Juli 2024, Stand 18.07.2026. Niedersächsische Bauordnung vom 3. April 2012; § 43 ist nach den Novellen von 2024 und 2025 materiell unverändert, Stand 18.07.2026.

Zwei Dinge daran sind bemerkenswert.

Erstens: Bei den Zentimetern liegen beide Länder gleichauf, beim geforderten Flächenanteil nicht. Bremen nennt für den Regelfall schlicht 2,40 m, Niedersachsen verlangt diese Höhe über zwei Dritteln der Grundfläche. Man liest gelegentlich, in Bremen brauche ein Dachgeschoss 2,30 m. Diese Zahl steht nicht im Gesetz. Im amtlichen Text der Bremischen Landesbauordnung stehen 2,20 m, genau wie in Niedersachsen. Wenn Ihnen jemand mit 2,30 m kommt, lohnt ein Blick in die Quelle.

Zweitens, und das ist der eigentliche Unterschied: In Bremen gelten die Höhenvorgaben für normale Wohnhäuser gar nicht. § 47 Abs. 1 Satz 3 BremLBO nimmt Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 vollständig aus. Gemeint sind damit:

• Gebäudeklasse 1: freistehende Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten. Diese dürfen zusammen höchstens 400 Quadratmeter groß sein. Daneben zählen freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude dazu.
• Gebäudeklasse 2: dieselbe Größenordnung, ohne dass das Gebäude freistehen muss. Damit fällt auch die Doppelhaushälfte darunter.

Also im Kern das ganz normale Wohnhaus. Die Niedersächsische Bauordnung kennt diese Ausnahme nicht.

In Bremen ist deshalb nicht alles erlaubt. Die Prüfung, ob ein niedriger Dachraum bauordnungsrechtlich ein Aufenthaltsraum sein darf, fällt bei einem Wohnhaus in Bremen nur anders aus als in Lilienthal oder Grasberg.

Was das in Quadratmetern ausmacht

Damit das greifbar wird, ein konstruiertes Rechenbeispiel. Es ist kein realer Fall, sondern soll nur den Mechanismus zeigen.

Nehmen Sie ein ausgebautes Dachzimmer mit 18 Quadratmetern Grundfläche und einer Firsthöhe von 2,10 m. Der Raum erreicht also nirgends 2,20 m.

• In Borgfeld, bei einem Wohnhaus der Gebäudeklasse 1 oder 2: Die Höhenvorgaben des § 47 Abs. 1 BremLBO gelten hier nach Satz 3 nicht. Der Raum scheitert also nicht schon an der Raumhöhe. Angerechnet wird er dann nach § 4 WoFlV, und zwar gestaffelt: Flächen ab 2 m Höhe voll, Flächen zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte.
• In Lilienthal, im selben Haus: § 43 Abs. 2 NBauO verlangt im obersten Geschoss im Dachraum 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche. Bei 2,10 m Firsthöhe ist das nicht zu erreichen. Genügt der Raum den Anforderungen der Landesbauordnung nicht, greift § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV, und er zählt gar nicht zur Wohnfläche.

Derselbe Raum, dieselbe Bundesverordnung, zwei verschiedene Ergebnisse.

Häufiger als dieser klare Fall ist übrigens der knappe: Die Firsthöhe liegt über 2,20 m, aber die geforderte Hälfte der Grundfläche wird knapp verfehlt, weil die Schräge früh abfällt. In Niedersachsen entscheidet sich genau dort, ob ein Raum kippt oder nicht, und genau dort lohnt das Nachmessen am meisten. Ob die Ausnahme oder die Anforderung in Ihrem konkreten Fall greift, entscheidet allerdings nicht dieser Beitrag, sondern die zuständige Bauaufsicht.

Was Sie selbst prüfen können, bevor Sie dort anrufen, zeige ich Ihnen jetzt.

Was das für Ihr Haus praktisch bedeutet

Hier ist eine Warnung angebracht, weil an dieser Stelle gern zu schnell gerechnet wird. Die Landesbauordnung entscheidet darüber, ob ein Raum überhaupt als Aufenthaltsraum zulässig ist. Wie eine schräge Decke dann in Quadratmeter umgerechnet wird, steht weiterhin bundeseinheitlich in § 4 WoFlV: Flächen ab 2 m lichter Höhe voll, Flächen von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht.

Ein Raum, der die Höhenanforderung erfüllt, wird also nicht deshalb voll angerechnet. Die Bauordnung ist die vorgelagerte Frage, die Anrechnung die nachgelagerte. Wer beides in einen Topf wirft, kommt auf Zahlen, die sich später nicht halten lassen.

Ein grober Pfad zur Selbsteinordnung:

1. Liegt Ihre Immobilie in Bremen oder in Niedersachsen? Das entscheidet, welche Bauordnung gilt. Bei Grundstücken direkt an der Stadtgrenze hilft ein Blick in den Grundsteuerbescheid oder in die Flurkarte des Liegenschaftskatasters, nicht ins Bauchgefühl.
2. Ist es ein Wohnhaus bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Wohneinheiten und insgesamt höchstens 400 Quadratmetern? Dann kommt in Bremen die Ausnahme des § 47 Abs. 1 Satz 3 BremLBO in Betracht, in Niedersachsen nicht.
3. Gibt es ausgebaute Räume im Dach oder im Keller? Das sind die Flächen, bei denen sich die Frage überhaupt stellt. Ein Wohnzimmer im Erdgeschoss wirft sie nie auf.
4. Wann wurde ausgebaut, und gab es eine Baugenehmigung? Ein Ausbau ohne Genehmigung ist eine eigene Baustelle, die Sie vor einem Verkauf klären sollten.
5. Messen Sie einmal selbst nach. Sie brauchen nur einen Zollstock. Messen Sie die lichte Höhe am First, also von der fertigen Bodenoberfläche bis zur fertigen Decke. Markieren Sie dann auf dem Boden die Linie, an der die Schräge 2 m erreicht, und die Linie bei 1 m. Zwischen diesen beiden Linien wird nach § 4 WoFlV halb gerechnet, oberhalb voll, unterhalb gar nicht. Das ersetzt kein Aufmaß, zeigt Ihnen aber in zehn Minuten, ob sich die Frage bei Ihnen überhaupt stellt.
6. Welche Zahl steht in Ihren Unterlagen, und woher stammt sie? Bei Berechnungen aus der Zeit vor 2004 gilt oft noch die Zweite Berechnungsverordnung weiter.

Zwischenfazit: Die Landesbauordnung sagt, ob ein Raum Aufenthaltsraum sein darf. Die Wohnflächenverordnung sagt, wie er gerechnet wird. Beides gehört auseinandergehalten.

Warum sich der Aufwand lohnt, zeigt sich spätestens beim Preis. Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße, an der sich Kaufinteressenten orientieren, und jeder strittige Quadratmeter schlägt direkt auf den Angebotspreis durch. Ob ein Dachzimmer voll, halb oder gar nicht zählt, ist deshalb keine Formalie. Genau das rechnen wir im Bewertungstermin gemeinsam durch.

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In der Praxis fällt das alles selten bei der Vorschrift auf. Es fällt auf, wenn plötzlich mehrere Quadratmeterzahlen auf dem Tisch liegen.

Wenn zwei Zahlen im Umlauf sind

Über Vorschriften streitet in meiner Praxis fast nie jemand. Diskutiert wird über den Fall, dass für dieselbe Immobilie gleich mehrere Zahlen vorliegen: eine aus der Bauakte, eine aus einem alten Exposé und eine, die die Eigentümer seit Jahrzehnten im Kopf haben. Alle drei haben eine Geschichte, und meistens hat niemand gelogen. Unangenehm ist daran vor allem der Zeitpunkt: Oft fällt es erst kurz vor dem Notartermin auf, dass die Zahl nie jemand nachgerechnet hat.

Was dann hilft:

• Die Herkunft jeder Zahl klären. Aus welchem Jahr stammt sie, wer hat sie berechnet, nach welchem Regelwerk? Eine Zahl ohne Herkunft ist beim Verkauf wenig wert.
• Bei der Bauaufsicht nachfragen, wenn es um die Genehmigungsfähigkeit eines ausgebauten Raums geht. Für Bremen ist die Bauaufsicht der Stadtgemeinde zuständig, für Grasberg, Lilienthal und Worpswede der Landkreis Osterholz.
• Einen Architekten oder Bausachverständigen einschalten, wenn ein belastbares Aufmaß gebraucht wird. Das ist eine Fachleistung, keine Maklerleistung.
• Rechtliche Fragen an einen Notar oder Fachanwalt geben. Ob eine Flächenabweichung im Kaufvertrag einen Mangel darstellt, ist eine Rechtsfrage, und die beantworte ich Ihnen bewusst nicht. Ich sage Ihnen aber früh genug, wann Sie sie stellen sollten.

Was ich tun kann: mir Ihre Unterlagen ansehen, die Zahlen einordnen und Ihnen sagen, ob wir vor einem Verkauf ein Aufmaß brauchen oder ob die vorhandenen Angaben tragen. Das kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.

Zwischenfazit: Nicht die Zahl entscheidet, sondern ihre Herkunft. Wer sie vor dem Verkauf klärt, muss sie beim Notartermin nicht verteidigen.

Häufige Fragen

Gilt die Wohnflächenverordnung in Bremen anders als in Niedersachsen?
Der Verordnungstext selbst ist identisch, denn er ist Bundesrecht. Ein Unterschied entsteht nur mittelbar über § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV, der Räume ausnimmt, die den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung nicht genügen. Die Bremische und die Niedersächsische Bauordnung unterscheiden sich an dieser Stelle.

Wie hoch muss ein Dachgeschoss in Bremen sein?
Nach § 47 Abs. 1 BremLBO müssen Aufenthaltsräume im Dachraum mindestens 2,20 m lichte Raumhöhe haben, und zwar über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche. Raumteile bis 1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Vorgabe allerdings nicht.

Ist die Wohnflächenverordnung beim Hausverkauf Pflicht?
Die Verordnung ordnet ihre Geltung in § 1 Abs. 1 für die Berechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz an. Beim frei finanzierten Verkauf wird sie angewendet, weil sie vereinbart wird oder als Maßstab üblich ist. Wichtiger als die Wahl des Regelwerks ist, dass die angegebene Zahl nachvollziehbar hergeleitet ist.

Zählt mein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
§ 2 Abs. 3 WoFlV nennt Kellerräume ausdrücklich unter den Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören. Ob ein ausgebauter Kellerraum im Einzelfall anders zu beurteilen ist, hängt unter anderem davon ab, ob er nach der Landesbauordnung als Aufenthaltsraum zulässig ist. Das gehört vor einem Verkauf geklärt.

Meine Wohnflächenberechnung ist von 1998. Muss ich neu rechnen lassen?
Nicht zwangsläufig. Nach § 5 WoFlV bleiben Berechnungen, die bis zum 31.12.2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung erstellt wurden, gültig. Eine Neuberechnung nach der WoFlV wird erst durch bauliche Änderungen nach diesem Zeitpunkt ausgelöst.

An wen wende ich mich bei Zweifeln an der Quadratmeterzahl?
Für ein belastbares Aufmaß an einen Architekten oder Bausachverständigen, für die Genehmigungsfähigkeit eines Raums an die zuständige Bauaufsicht, für vertragsrechtliche Fragen an Notar oder Fachanwalt. Für die Einordnung, ob sich der Aufwand vor Ihrem Verkauf überhaupt lohnt, gern an mich.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis
zur Schlüsselübergabe.

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