Wohnung vermieten – worauf Sie als Eigentümer achten sollten

Kurz gesagt

• Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und Ihr Mieter darf sie in drei Raten zahlen.
• Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Im Landkreis Osterholz ist nach der Gebietskulisse des Landes nur Lilienthal erfasst, nicht dagegen Grasberg, Worpswede, Ritterhude und Osterholz-Scharmbeck.
• Der Energieausweis muss schon zur Besichtigung auf dem Tisch liegen, lange vor der Vertragsunterschrift.
• Die teuerste Entscheidung treffen Sie vor der ersten Anzeige: vermieten oder verkaufen. Beides lässt sich nur vergleichen, wenn Sie beide Zahlen kennen.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, ist die erste Frage meist die falsche. Eigentümer, die bei mir anrufen, fragen: "Was kann ich verlangen?" Die Frage, auf die es ankommt, lautet aber: worauf muss ich achten, damit ich in drei Jahren nicht bereue, vermietet zu haben? Eine Vermietung begleitet Sie über Jahre. Mit Pflichten, die nicht enden, wenn der Schlüssel übergeben ist.

Dieser Ratgeber führt Sie durch die Punkte, die in der Praxis am häufigsten schiefgehen. Und durch eine regionale Besonderheit: Im Landkreis Osterholz gelten von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedliche Regeln.

Was es bedeutet, eine Wohnung zu vermieten

Ein Mietvertrag verpflichtet Sie zu mehr, als die Wohnung zu überlassen. Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt vom Vermieter, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dieser zweite Halbsatz ist der, den ich in Gesprächen am häufigsten erklären muss.

Er bedeutet: Die Heizung, die im vierten Jahr ausfällt, zahlen Sie. Wer eine Wohnung als reine Kapitalanlage betrachtet und die Instandhaltung nicht einkalkuliert, rechnet sich die Rendite schön.

Ich sage das nicht, um Ihnen die Vermietung auszureden. Sie ist oft die richtige Entscheidung, gerade bei einer geerbten Wohnung, die man nicht überstürzt abgeben möchte. Aber sie sollte eine bewusste Entscheidung sein. Viele treffen sie, weil ihnen gerade nichts Besseres einfällt. Auf den Vergleich vermieten/verkaufen komme ich weiter unten zurück, mit einer Tabelle.

Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten: worauf Sie vorher achten sollten

Die Vorbereitung entscheidet mehr über den Erfolg als die Anzeige. Diese Punkte sollten erledigt sein, bevor Sie inserieren:

• [ ] Der Energieausweis liegt vor. Bei Vermietung ist er Pflicht, und er muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG). Welche Ausweisart für Ihr Haus gilt, hängt vom Baujahr und der Zahl der Wohnungen ab. Das habe ich in einem eigenen Beitrag aufgeschrieben, wann ein Energieausweis Pflicht ist.
• [ ] Die Pflichtangaben für die Anzeige stehen bereit. Wesentliche Energiekennwerte gehören in kommerzielle Immobilienanzeigen (§ 87 GEG).
• [ ] Die Reparaturen sind erledigt. In meinen Besichtigungen ist der tropfende Wasserhahn regelmäßig der Aufhänger, an dem Interessenten den Preis nachverhandeln.
• [ ] Die Zählerstände sind fotografiert, mit Datum.
• [ ] Das Übergabeprotokoll liegt schon fertig auf dem Tisch, wenn der Mieter kommt.
• [ ] Der Mietpreis ist hergeleitet. Dazu gleich mehr.

In das Übergabeprotokoll gehören:

• [ ] Zählerstände aller Zähler, jeweils mit Zählernummer
• [ ] Anzahl der Schlüssel, getrennt nach Typ (Haustür, Wohnung, Keller, Briefkasten)
• [ ] Zustand Raum für Raum
• [ ] vorhandene Mängel im Klartext benannt
• [ ] Fotos als Anlage
• [ ] Unterschrift beider Seiten

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Ihr Mieter ist berechtigt, sie in drei gleichen Monatsraten zu zahlen; die erste Rate wird zu Mietbeginn fällig. Eine vollständige Vorauszahlung vor dem Einzug lässt das Gesetz damit nicht zu.

Zwischenfazit: Der größte Teil der Vorbereitung ist Papier: Energieausweis, Protokoll, Zählerstände. Klingt unspektakulär, ist aber genau der Teil, an dem später die Streitigkeiten hängen.

Wie Sie den Mietpreis festlegen

Hier wird es regional. Bei der Neuvermietung gibt es eine Obergrenze, die aber nicht flächendeckend gilt: In einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Außerhalb dieser Gebiete greift diese Grenze nicht.

Ähnlich bei laufenden Verträgen: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen; in bestimmten Gebieten sind es nur 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Beide Male hängt alles an derselben Frage: Liegt Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet? Und das ist im Landkreis Osterholz keine Formsache.

Woher kommt die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Beide Regeln messen an der ortsüblichen Vergleichsmiete. In großen Städten steht dafür ein Mietspiegel bereit. In kleineren Gemeinden im Landkreis Osterholz ist das häufig nicht der Fall, und dann fragen Eigentümer zu Recht, woran sie sich halten sollen.

Das Gesetz lässt für die Begründung einer Miethöhe mehrere Wege zu (§ 558a BGB), darunter ein Sachverständigengutachten und die Benennung vergleichbarer Wohnungen. In der Praxis führt hier fast immer der Vergleichsweg zum Ziel: tatsächlich vermietete Objekte in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung, aus den letzten Jahren. Genau diese Objekte kenne ich aus meiner täglichen Arbeit in Grasberg und Umgebung. Die marktgerechte Mietpreisermittlung gehört bei uns zur Vermietung dazu.

Ein Wort der Vorsicht: Was Portale als Angebotsmieten anzeigen, ist nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Es ist das, was Vermieter fordern, nicht das, was am Ende im Vertrag steht.

Wie Sie den richtigen Mieter finden

Die Mietersuche ist der Teil, den Eigentümer am meisten unterschätzen. Schwer ist sie nicht. Unangenehm wird sie trotzdem: Sie treffen Menschen, hören ihre Geschichte, und müssen den meisten von ihnen absagen.

Üblich ist eine Mieterselbstauskunft. Aussagekräftig sind daran vor allem die Nachweise, die sich prüfen lassen: die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Bonitätsauskunft und die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Bei Selbstständigen tritt der Steuerbescheid an die Stelle der Gehaltsabrechnung. Wie weit Sie dabei fragen dürfen, ist eine datenschutzrechtliche Frage. Die klärt besser ein Anwalt.

Bei der Vermietung übernehmen wir diese mehrstufige Interessenten- und Bonitätsprüfung. Das ist der Teil, für den Eigentümer mich am häufigsten anrufen.

Welche Vertragsform passt?

Der unbefristete Standardmietvertrag ist der Normalfall. Daneben gibt es die Staffelmiete, bei der die Erhöhungsschritte von Beginn an im Vertrag stehen, und die Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Beide nehmen Ihnen spätere Erhöhungsverfahren ab und binden Sie im Gegenzug an das, was Sie einmal vereinbart haben.

Was ich Ihnen nicht abnehmen kann, ist die Prüfung der Klauseln. Gerade bei Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen sind viele Formulierungen aus älteren Vertragsvordrucken nach heutiger Rechtsprechung unwirksam, und eine unwirksame Klausel fällt im Zweifel auf Sie zurück. Verwenden Sie einen aktuellen Vordruck, und lassen Sie ihn im Zweifel von einem Fachanwalt für Mietrecht durchsehen. Das ist Rechtsberatung, und die darf ich nicht leisten.

Zwischenfazit: Mietpreis, Mieterauswahl und Vertragsform hängen zusammen. Wer den Preis ohne Vergleichsobjekte festlegt, verschenkt entweder Miete oder wartet monatelang auf den ersten passenden Interessenten.

Was im Landkreis Osterholz und im Raum Bremen anders ist

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Niedersachsen die Niedersächsische Mieterschutzverordnung (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122). Sie bestimmt 57 Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ende 2025 hat das Land diese Gebietsbestimmung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, bei unveränderter Gebietskulisse.

Für Eigentümer hier vor Ort zählt vor allem eins: Aus dem Landkreis Osterholz ist nur die Gemeinde Lilienthal in dieser Liste enthalten. Grasberg, Worpswede, Ritterhude und Osterholz-Scharmbeck sind nicht erfasst. Die Verordnung wählt einzelne Gemeinden aus, keine ganzen Landkreise. (Stand: Juli 2026)

Dass ausgerechnet Lilienthal erfasst ist, ergibt aus der Marktlage heraus Sinn: Die Gemeinde grenzt direkt an Bremen, ist über die Straßenbahnlinie 4 an die Stadt angebunden und nimmt entsprechend Zuzugsdruck aus Bremen auf. Die übrigen Gemeinden im Landkreis liegen weiter draußen und sind stärker vom Ein- und Zweifamilienhaus geprägt. Aus meiner Sicht ist das der Grund für den Unterschied: Wo überwiegend selbst genutzt wird, entsteht kaum der Mietwohnungsmarkt, den die Verordnung im Blick hat. Der typische Mietwohnraum hier ist ohnehin ein anderer als in der Stadt. Oft ist es die Einliegerwohnung oder das ausgebaute Obergeschoss im Zweifamilienhaus, also genau der Objekttyp, den ein bundesweiter Portal-Ratgeber nie meint.

Zwei Wohnungen, wenige Kilometer voneinander entfernt, unterliegen deshalb unterschiedlichen Regeln. Für die eine gilt bei Neuvermietung die 10-Prozent-Grenze, für die andere nicht. Ich finde das schwer vermittelbar. Die Wümme ist keine Marktgrenze, und wer in Grasberg wohnt, arbeitet oft in Bremen. Aber die Verordnung fragt nicht danach, wie sich ein Markt anfühlt. Sie fragt nach Gemeindegrenzen.

Auch die Kappungsgrenze folgt derselben Gebietskulisse. Nach Darstellung des niedersächsischen Bauministeriums gilt in den Gemeinden der Verordnung die abgesenkte Grenze von 15 Prozent in drei Jahren. In den übrigen Gemeinden bleibt es bei den 20 Prozent des § 558 Abs. 3 BGB. Für Lilienthal heißt das 15, für Grasberg 20. Ob das in Ihrem konkreten Mietverhältnis so greift, gehört allerdings vor einen Fachanwalt für Mietrecht.

Ein typischer Fall aus Grasberg — konstruiert, nicht aus einer konkreten Akte
So könnte es laufen: Eine Eigentümerin erbt eine Drei-Zimmer-Wohnung. Sie liest von der Mietpreisbremse, rechnet mit einer Obergrenze und setzt den Preis vorsichtshalber niedrig an. Der Blick in die Kommunenliste hätte gezeigt: Grasberg ist gar nicht erfasst. Sie hätte sich an vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung orientieren können. Der umgekehrte Fehler ist genauso teuer, nämlich in Lilienthal die Grenze zu übersehen und zu hoch anzusetzen.

So gehen Sie der Reihe nach vor:

1. Steht Ihre Gemeinde in der Kommunenliste des Landes? Das ist die Vorfrage, ohne die alles andere ins Leere läuft.
2. Wenn ja: Bei Neuvermietung greift die 10-Prozent-Grenze, bei laufenden Verträgen die abgesenkte Kappung von 15 Prozent.
3. Wenn nein: Die 10-Prozent-Grenze des § 556d BGB greift nicht. Eine allgemeine Obergrenze nach oben gibt es damit nicht. Wo im Einzelfall die Schwelle zur Mietpreisüberhöhung liegt, gehört allerdings vor einen Fachanwalt für Mietrecht. Die praktische Orientierung kommt aus vergleichbaren Wohnungen vor Ort.

Was das für Sie praktisch heißt: Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Gemeinde in der Liste steht. Die namentliche Liste der 57 Kommunen hat die Niedersächsische Staatskanzlei veröffentlicht. Erst danach ist die Frage nach der zulässigen Miethöhe überhaupt beantwortbar.

Und selbst dann gibt es Ausnahmen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sieht das Gesetz Sonderregeln vor, ebenso für den Fall, dass die Vormiete bereits über der Grenze lag (§§ 556e, 556f BGB). Ob eine davon auf Ihre Wohnung zutrifft, ist eine Frage für den Fachanwalt. Was ich Ihnen sagen kann, ist, was vergleichbare Wohnungen hier tatsächlich erzielen.

Zur Einordnung noch eine amtliche Zahl: Nach dem Zensus 2022 waren in Niedersachsen 47,0 Prozent der Wohnungen vermietet und 47,7 Prozent von den Eigentümern selbst bewohnt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei 6,56 Euro pro Quadratmeter, bundesweit bei 7,28 Euro. Der Leerstand betrug 4,2 Prozent. (Landesamt für Statistik Niedersachsen, Stichtag 15. Mai 2022.) Ein kreisscharfer Wert für den Landkreis Osterholz liegt mir nicht amtlich vor. Deshalb nenne ich hier bewusst keinen. Was Ihre konkrete Wohnung erzielt, entscheidet die Lage. Und der Zustand, in dem Sie sie übergeben.

Zwischenfazit: Die Mietpreisbremse hängt im Landkreis Osterholz an der Gemeindegrenze. Lilienthal ist erfasst, die übrigen Gemeinden bisher nicht. Bundesweite Übersichten bilden das meist nicht ab.

Vermieten oder verkaufen? Die Entscheidung vor der Entscheidung

Bevor Sie inserieren, lohnt der ehrliche Vergleich. Eigentümer wählen die Vermietung oft, ohne die Alternative je durchgerechnet zu haben. Keiner der beiden Wege ist grundsätzlich der bessere.

Die letzte Zeile ist der Punkt. Sie können beide Wege nur vergleichen, wenn Sie beide Zahlen kennen. Die wenigsten Eigentümer haben beide vorliegen.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung, ohne Verpflichtung. → kostenlose, unverbindliche Einschätzung

Wie so eine Einschätzung praktisch abläuft und welche Unterlagen Sie dafür brauchen, habe ich getrennt beschrieben: wie eine Bewertung abläuft.

Zwischenfazit: Vermieten bindet Sie über Jahre, Verkaufen beendet die Sache. Welcher Weg besser passt, sehen Sie erst, wenn Mietpreis und Verkehrswert nebeneinanderliegen.

Zum Schluss die Fragen, die mir Eigentümer vor der ersten Vermietung am häufigsten stellen.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Kaution sein, und wann muss sie gezahlt werden?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskosten. Nach § 551 BGB kann der Mieter die Zahlung in drei gleichen Monatsraten verlangen, die erste zu Mietbeginn. Eine vollständige Vorauszahlung vor dem Einzug lässt das Gesetz damit nicht zu.

Darf ich eine Schufa-Auskunft verlangen?
Ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit ist bei der Mieterauswahl üblich. Wir arbeiten bei der Vermietung mit einer mehrstufigen Interessenten- und Bonitätsprüfung. Das nimmt Ihnen die unangenehmste Aufgabe ab, nämlich die Absage an Menschen, die Sie persönlich kennengelernt haben. Wo die datenschutzrechtliche Grenze bei der Auskunftserhebung verläuft, klärt besser ein Anwalt.

Welche Kündigungsfrist habe ich als Vermieter?
Gestaffelt nach Mietdauer: grundsätzlich rund drei Monate, nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine Kündigung braucht zusätzlich einen gesetzlichen Grund. Ob dieser in Ihrem Fall vorliegt, prüft ein Fachanwalt. Das ist keine Frage, die ich Ihnen beantworten darf.

Gilt die Mietpreisbremse in meiner Gemeinde?
Das hängt an der Gebietskulisse des Landes Niedersachsen. Aus dem Landkreis Osterholz ist nach der Kommunenliste des Landes nur Lilienthal bestimmt (Stand Juli 2026). Prüfen Sie das für Ihre Gemeinde, bevor Sie den Mietpreis festlegen.

Muss ich als Vermieter jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen?
In der Regel ja, wenn Sie Betriebskosten als Vorauszahlung vereinbart haben. Die Einzelheiten und Fristen regelt § 556 BGB; bei Streitfragen ist ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse. Rechnen Sie diesen Aufwand realistisch ein, wenn Sie zwischen Vermieten und Verkaufen abwägen. In meinen Gesprächen ist er einer der Punkte, die Eigentümer vorher am stärksten unterschätzen.

Begleiten Sie auch die Vermietung, nicht nur den Verkauf?
Ja. Zur Vermietung gehören bei uns die marktgerechte Mietpreisermittlung, die Präsentation der Wohnung, die Besichtigungen und die Interessenten- und Bonitätsprüfung. Was das kostet, besprechen wir vorher persönlich und transparent. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Ob Sie am Ende vermieten oder verkaufen: Beide Wege fangen bei derselben Frage an, nämlich was Ihre Wohnung im heutigen Markt tatsächlich bringt. Auch die Marktmiete besprechen wir im kostenlosen, unverbindlichen Erstgespräch. Sie müssen sich vorher zu nichts entscheiden.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool,
sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung — kostenlos und unverbindlich, auch
dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an
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suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.