Wohnfläche berechnen: was wirklich zählt

Kurz gesagt

• Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist der übliche Maßstab. Für Ihr frei finanziertes Haus schreibt sie sich aber nicht selbst vor, sie wird vereinbart.
• Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nie zur Wohnfläche. Auch nicht anteilig.
• Unter der Dachschräge entscheidet die Höhe: ab 2 Metern voll, ab 1 Meter zur Hälfte.
• Der Balkon zählt in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
• Steht in Ihrer Bauakte eine Berechnung von vor 2004, kann sie bis heute gültig sein. Das erklärt die meisten Abweichungen.

Wenn Sie die Wohnfläche berechnen wollen, stoßen Sie schnell auf ein irritierendes Phänomen: Für dieselbe Immobilie kursieren zwei Zahlen. In der Bauakte steht die eine, im alten Exposé die andere, und der Nachbar hat für sein baugleiches Haus eine dritte gehört. Keine davon muss falsch sein.

Das ist keine Schlamperei. Es liegt daran, dass "Wohnfläche" kein einzelner, für alle verbindlicher Begriff ist. Wer nach welcher Regel gerechnet hat und wann, macht bei einem Haus mit ausgebautem Dach schnell einen zweistelligen Quadratmeterbetrag aus. Und weil der Quadratmeterpreis die Größe multipliziert, wandert dieser Unterschied direkt in Ihren Verkaufspreis.

Ich gehe die Regeln hier der Reihe nach durch, mit dem Verordnungstext daneben statt aus dem Gedächtnis.

Warum für dieselbe Immobilie zwei Zahlen im Umlauf sind

Der häufigste Grund ist banal: Es wurde zu unterschiedlichen Zeitpunkten nach unterschiedlichen Regelwerken gerechnet, und beide Berechnungen sind noch im Umlauf.

Ein zweiter Grund kommt dazu, und der ärgert mich in der Praxis mehr. Manche Flächenangaben sind schlicht nie überprüft worden. Sie wurden aus dem Kaufvertrag von 1998 ins Exposé übernommen, von dort in die nächste Anzeige, und irgendwann glaubt sie jeder. Wenn zwischendurch das Dach ausgebaut oder der Wintergarten angebaut wurde, stimmt die Zahl längst nicht mehr. In den Unterlagen, die mir auf den Tisch kommen, geht dieser Fehler meist nach unten.

Bevor wir zu den Regeln kommen, lohnt die Frage, welche davon für Ihr Haus überhaupt gilt.

Welche Regel gilt für Ihr Haus?

Die Wohnflächenverordnung sagt in § 1 Abs. 1 wörtlich: "Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden." Mehr steht da nicht. Das Wohnraumförderungsgesetz wiederum regelt laut seinem § 1 die "soziale Wohnraumförderung", also den geförderten Wohnungsbau.

Für Ihr frei finanziertes Einfamilienhaus in Grasberg ordnet die WoFlV ihre eigene Geltung damit nicht an. Sie schreibt sich nicht selbst vor.

Trotzdem ist sie in der Praxis der Maßstab, und zwar aus einem guten Grund: Die Beteiligten vereinbaren sie. In meinen Verkaufsunterlagen ist sie das Regelwerk, auf das sich Käufer, Verkäufer und Gutachter verständigen, weil es geprüft und für jeden nachlesbar ist. Wenn ich für eine Immobilie eine Flächenangabe verwende, will ich sagen können, woher sie kommt. Das geht mit der WoFlV.

Daneben existiert die DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau", Ausgabe 2021-08). Sie ist eine kostenpflichtige Norm; ihr Inhalt ist nicht frei einsehbar, weshalb ich hier keine Rechenregeln daraus wiedergebe. Wichtig für Sie ist nur: Wenn in Ihren Bauunterlagen eine Zahl mit dem Vermerk "DIN 277" steht, ist das nicht ohne Weiteres dieselbe Größe wie Ihre Wohnfläche. Deshalb schaue ich mir bei einer Einschätzung immer an, worauf sich welche Zahl bezieht, bevor ich damit rechne.

Zwischenfazit: Nicht das Gesetz macht die WoFlV zu Ihrem Maßstab. Die Beteiligten tun das. Praktisch ändert das wenig. Sie sollten nur wissen, dass eine abweichende Berechnung nicht automatisch falsch ist.

Was zählt zur Wohnfläche — und was nicht

Die Verordnung ist an dieser Stelle erfreulich konkret. § 2 Abs. 1 stellt zunächst klar: Zur Wohnfläche gehören "die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören".

Was zählt zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure. Dazu kommen laut § 2 Abs. 2 WoFlV Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nicht dazu zählen laut § 2 Abs. 3 WoFlV die Zubehörräume und Geschäftsräume.

Zählt mit:

• Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure
• Abstellräume innerhalb der Wohnung
• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume
• Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen (anteilig, siehe unten)

Zählt nicht mit (§ 2 Abs. 3 WoFlV):

• Keller und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküche, Trockenraum, Bodenraum, Heizungsraum
• Garage
• Räume, die dem Bauordnungsrecht nicht genügen
• Geschäftsräume

Ein Punkt daraus wird regelmäßig übersehen: Der Keller zählt nicht. Auch dann nicht, wenn er trocken, hell und fliesenbelegt ist und die Kinder dort ihr Zimmer hatten. § 2 Abs. 3 Nr. 1 nennt Kellerräume ohne Einschränkung. Das ist für viele Eigentümer die unangenehmste Auskunft in diesem ganzen Text, und ich sage sie trotzdem lieber vorher als beim Notartermin.

Eine dritte Gruppe ist noch heikler: § 2 Abs. 3 Nr. 2 nimmt Räume aus, die "nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen". Übersetzt: Ein Dachgeschoss, das ohne Genehmigung zum Wohnraum ausgebaut wurde, zählt möglicherweise nicht mit. Ob das auf Ihren Fall zutrifft, kann ich Ihnen nicht sagen. Das ist eine Frage an das Bauamt oder einen Fachanwalt für Baurecht. Aber es ist eine Frage, die Sie vor dem Verkauf stellen sollten und nicht danach.

Bei den Flächen, die wirklich Quadratmeter bewegen, wird es dann rechnerisch.

Dachschräge, Balkon, Wintergarten: die Anrechnung

Damit sind wir beim Teil, der die meisten Quadratmeter bewegt. § 4 WoFlV regelt, mit welchem Anteil eine ermittelte Grundfläche in die Wohnfläche eingeht:

Drei Zeilen dieser Tabelle verdienen eine Anmerkung.

Dachschräge

Sie lesen oft, unter einem Meter zähle die Fläche "laut WoFlV nicht". Im Verordnungstext steht das so nicht. § 4 nennt nur zwei Höhenstufen, ab zwei Metern und ab einem Meter. Flächen darunter kommen im Katalog nicht vor und bleiben deshalb außen vor. Das Ergebnis ist dasselbe, die Begründung ist eine andere. Für Sie ist relevant: Es wird nicht der Raum gestaffelt, sondern die Fläche. In einem Zimmer unterm Dach messen Sie also nicht einen Raum aus, sondern jede Höhenzone einzeln. Bei einem symmetrischen Satteldach sind das drei Zonen und, weil die niedrigen beidseitig liegen, fünf Streifen am Boden.

Wintergarten

Ob er beheizbar ist, entscheidet über die Hälfte seiner Fläche. Beheizbar und mindestens zwei Meter hoch heißt volle Anrechnung über Nr. 1, unbeheizbar heißt hälftige Anrechnung über Nr. 3. Beheizbar oder nicht, das ist der ganze Unterschied, und er steht selten im Exposé.

Balkon

"In der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte" ist eine Spanne, kein Rechenschritt. Die Verordnung nennt keine Kriterien dafür, wann Sie die Hälfte ansetzen dürfen. Wer Ihnen ohne Blick auf den Balkon sagt, er zähle zu fünfzig Prozent, hat geraten. Bei einer zwölf Quadratmeter großen Terrasse geht es immerhin um drei Quadratmeter Differenz.

Wie Sie die Grundfläche überhaupt ermitteln, sagt § 3: "nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen", also von Wand zu Wand im fertigen Zustand. Fußleisten, Einbaumöbel und der Kaminofen werden mitgemessen, sie stehen ja auf der Fläche. Zulässig ist laut § 3 Abs. 4 beides: im fertiggestellten Wohnraum ausmessen oder anhand einer Bauzeichnung rechnen.

Zwischenfazit: Die Dachschräge und der Balkon sind die beiden Stellen, an denen Ihre Fläche kippt. Beide sind gestaffelt, keine ist Verhandlungssache. Beide setzen aber voraus, dass jemand tatsächlich gemessen hat.

Wie weit das auseinanderlaufen kann, sehen Sie am besten am Baujahr.

Grasberg und der Landkreis Osterholz: alte Bauakten, alte Berechnungen

Wir haben hier, in Worpswede, Lilienthal und im Landkreis Osterholz-Scharmbeck viel Bestand: Häuser aus den Siebzigern und Achtzigern, oft von den Eltern gebaut, seither einmal am Dach und einmal am Anbau verändert. Bei diesen Immobilien liegt die Wohnflächenberechnung selten nach WoFlV vor. Sie stammt aus der Zeit davor. Die Bauakten sehen dabei alle gleich aus, bis man auf das Datum schaut.

Und das ist zunächst völlig in Ordnung. Die Wohnflächenverordnung wurde am 25. November 2003 ausgefertigt und gilt erst seit dem 1. Januar 2004. § 5 der Verordnung regelt den Übergang ausdrücklich: Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet, "bleibt es bei dieser Berechnung". Erst wenn danach bauliche Änderungen vorgenommen wurden, "die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen", ist nach WoFlV zu rechnen.

Für Sie als Eigentümer heißt das zweierlei. Wenn Ihr Haus seit 2003 unverändert ist, kann die alte Zahl weiterhin die richtige sein, Sie müssen nichts neu rechnen lassen. Wenn Sie aber das Dach ausgebaut, den Wintergarten angebaut oder die Garage zum Hobbyraum gemacht haben, ist die alte Berechnung überholt. Und genau das ist bei vielen Häusern hier passiert. Ein Dachausbau von 2011 auf Basis einer Berechnung von 1979: das sehe ich hier regelmäßig.

Ein Rechenbeispiel für genau diesen Fall

Das Folgende ist kein Kundenfall, sondern eine Beispielrechnung nach § 4 WoFlV. An ihr sehen Sie, wie groß die Spanne wird.

Nehmen wir das typische Haus von hier: Baujahr 1979, Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung liegt bei den Bauunterlagen, 2011 wurde das Dach ausgebaut. Das neue Zimmer unterm Dach ist 8 Meter lang und 5 Meter breit, Satteldach, symmetrisch. Die Grundfläche beträgt also 40 Quadratmeter.

Jetzt messen Sie über die Breite von 5 Metern die drei Höhenzonen aus. Die beiden niedrigen liegen jeweils auf beiden Dachseiten; in der Tabelle sind sie zusammengefasst:

Das Zimmer misst also 40 Quadratmeter am Boden und bringt 25,6 Quadratmeter Wohnfläche. Wer den Raum einfach als "40 Quadratmeter" ins Exposé schreibt, liegt um 14,4 Quadratmeter zu hoch.

Und jetzt die andere Richtung: In der Berechnung von 1979 taucht dieses Zimmer überhaupt nicht auf. Es gab es damals nicht. Wer die alte Zahl unverändert übernimmt, verschenkt die vollen 25,6 Quadratmeter.

Zwei Fehler, zwei Richtungen, dasselbe Haus. Was 14,4 Quadratmeter im Preis ausmachen, hängt vom Objekt ab; dass sie ihn bewegen, steht außer Frage. Deshalb schaue ich mir bei einer Einschätzung immer zuerst an, von wann die Berechnung stammt und was seither am Haus passiert ist. Das steht in keinem Exposé, aber es entscheidet, ob die Zahl trägt.

So messen Sie selbst nach

Für einen ersten Eindruck brauchen Sie nur einen Zollstock oder ein Lasermessgerät:

• Messen Sie nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen (§ 3 Abs. 1), also von Wand zu Wand im fertigen Zustand.
• Markieren Sie an der Schräge die Punkte, an denen die Höhe 2,00 m und 1,00 m erreicht. Ein Bleistiftstrich reicht.
• Messen Sie den Abstand dieser Linien zur Wand. Das sind Ihre Streifenbreiten.
• Rechnen Sie jeden Streifen einzeln: Breite × Raumlänge, dann voll, halb oder gar nicht.
• Fußleisten, Einbauschränke und der Kaminofen werden mitgemessen (§ 3 Abs. 2). Sie stehen ja auf der Fläche.

Das ersetzt kein Aufmaß durch einen Architekten oder Bausachverständigen. Aber es sagt Ihnen innerhalb einer halben Stunde, ob die Zahl in Ihren Unterlagen ungefähr hinkommt oder ob Sie ein Problem haben.

Zwischenfazit: Eine alte Flächenberechnung ist kein Fehler. Sie ist nur dann überholt, wenn seither gebaut wurde. Das Datum der Berechnung ist wichtiger als ihr Ergebnis.

Die 10-Prozent-Regel: was davon für Sie gilt

Über kaum etwas kursiert mehr Halbwissen. Sie lesen häufig, eine Flächenabweichung bis 10 Prozent sei "unerheblich". Diese Zahl stammt aus dem Mietrecht, und selbst dort ist sie überholt.

Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass es für eine Mieterhöhung allein auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt. In seiner Pressemitteilung heißt es wörtlich: An der früheren Rechtsprechung, "dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest" (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Im entschiedenen Fall standen 156,95 Quadratmeter im Mietvertrag; tatsächlich waren es 210,43.

Und jetzt der Teil, den die Ratgeber gern verschweigen: Das ist ein Mietrechtsfall. Für Ihren Kaufvertrag sagt dieses Urteil nichts. Ob und wann eine Flächenabweichung beim Verkauf Folgen hat, hängt vom Einzelfall und von der Vertragsgestaltung ab. Das ist eine Frage an Ihren Notar oder einen Fachanwalt, und ich beantworte sie Ihnen bewusst nicht.

Was ich Ihnen sagen kann, ist das Praktische: Wer eine 10-Prozent-Toleranz für den Hausverkauf zitiert, überträgt eine mietrechtliche Faustregel auf ein anderes Rechtsgebiet. Verlassen Sie sich lieber auf eine Zahl, die Sie belegen können.

Zwischenfazit: Die 10-Prozent-Regel ist Mietrecht, nicht Kaufrecht, und im Mietrecht seit 2015 aufgegeben. Als Sicherheitspuffer beim Verkauf taugt sie nicht.

Was Sie damit konkret anfangen, steht im nächsten Abschnitt.

Was Sie jetzt tun können

Bevor Sie irgendjemanden beauftragen, kostet Sie dieser Zwischenschritt eine halbe Stunde:

• [ ] Bauakte heraussuchen: Die Wohnflächenberechnung liegt meist bei den Bauunterlagen, manchmal beim Kaufvertrag. Falls Sie keine haben, fragen Sie bei der Bauaufsicht des Landkreises Osterholz nach der Einsicht in die Bauakte. Ob und zu welchen Konditionen das möglich ist, klärt die Behörde mit Ihnen.
• [ ] Datum der Berechnung notieren. Vor 2004 heißt: vermutlich nach der Zweiten Berechnungsverordnung gerechnet. Das ist die entscheidende Weiche.
• [ ] Baumaßnahmen seit diesem Datum auflisten: Dachausbau, Anbau, Wintergarten, Garagenumbau, Kellerausbau. Jede dieser Maßnahmen kann eine Neuberechnung auslösen.
• [ ] Nach dem Bezugsmaßstab suchen. Steht auf dem Blatt "WoFlV", "II. BV" oder "DIN 277"? Das ist der wichtigste Hinweis auf dem ganzen Dokument.
• [ ] Genehmigungen prüfen. Ist der Dachausbau genehmigt? Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie beim Bauamt nach.
• [ ] Bei Zweifeln aufmessen lassen. Ein Architekt oder Bausachverständiger nimmt ein Aufmaß vor und erstellt eine prüffähige Berechnung.

Wenn Sie den Punkt "Baumaßnahmen seit dem Datum" nicht leer lassen können, ist Ihre Flächenangabe wahrscheinlich veraltet. Das lohnt sich zu klären, bevor Sie über einen Preis nachdenken.

Sie überlegen zu verkaufen? Bevor Sie einen Architekten beauftragen, lohnt der Schritt davor: Bei einer kostenlosen Immobilienbewertung schauen wir gemeinsam in Ihre Unterlagen und klären, welche der kursierenden Zahlen trägt und ob überhaupt ein neues Aufmaß nötig ist. Kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nennt Kellerräume ausdrücklich als Zubehörräume, die nicht zur Wohnfläche gehören, unabhängig vom Ausbauzustand. Dasselbe gilt für Waschküche, Trockenraum, Bodenraum, Heizungsraum und Garage. Ein ausgebauter Kellerraum kann den Wert Ihrer Immobilie durchaus erhöhen; er tut es nur nicht über die Wohnfläche.

Wie wird die Wohnfläche bei einer Dachschräge berechnet?
Sie messen die Grundfläche in Streifen, gestaffelt nach der lichten Höhe. Ab 2 Metern zählt die Fläche voll (§ 4 Nr. 1 WoFlV), ab 1 Meter bis unter 2 Meter zur Hälfte (§ 4 Nr. 2). Flächen unter einem Meter nennt die Verordnung nicht; sie bleiben deshalb unberücksichtigt.

Zählt der Balkon zu 25 oder zu 50 Prozent?
§ 4 Nr. 4 WoFlV sagt: "in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte". Der Regelfall ist also ein Viertel. Die Hälfte ist die Ausnahme und muss begründet werden; die Verordnung selbst nennt dafür keine Kriterien. Wer Ihnen die 50 Prozent ohne Ortstermin zusagt, schätzt.

Muss ich die Wohnfläche vor dem Verkauf neu berechnen lassen?
Nicht zwingend. Ist Ihr Haus seit 2003 baulich unverändert, bleibt eine Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung laut § 5 WoFlV gültig. Wurde seither ausgebaut oder angebaut, ist die alte Zahl überholt. Im Zweifel lohnt ein Aufmaß durch einen Architekten oder Bausachverständigen, gerade beim Dachgeschoss.

Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?
Die Verordnung schreibt keine bestimmte Qualifikation vor; § 3 Abs. 4 verlangt nur, dass im fertiggestellten Wohnraum ausgemessen oder anhand einer Bauzeichnung gerechnet wird. Für eine prüffähige Berechnung, die auch ein Käufer oder dessen Bank akzeptiert, beauftragen Eigentümer üblicherweise einen Architekten oder Bausachverständigen.

Was passiert, wenn die Wohnfläche im Exposé falsch ist?
Zu unterscheiden sind zwei Ebenen. Im Mietrecht hat der BGH 2015 seine 10-Prozent-Rechtsprechung aufgegeben; dort zählt die tatsächliche Fläche (Az. VIII ZR 266/14). Für den Kaufvertrag lässt sich das nicht übertragen: Ob eine Abweichung Folgen hat, hängt vom Einzelfall und von der Vertragsgestaltung ab. Diese Bewertung gehört zu Ihrem Notar oder einem Fachanwalt, nicht zu mir. Praktisch gilt: Eine Zahl, die Sie belegen können, trägt im Verkaufsgespräch.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Weiterlesen: wie eine Bewertung abläuft ·
Unterlagen für den Hausverkauf

Quellen: Wohnflächenverordnung (WoFlV),
Bundesamt für Justiz, abgerufen am 17.07.2026 · § 1 Wohnraumförderungsgesetz,
Bundesamt für Justiz, abgerufen am 17.07.2026 · DIN 277:2021-08,
DIN Media, abgerufen am 17.07.2026 · BGH, Pressemitteilung Nr. 189/2015 zum Urteil vom 18.11.2015,
Az. VIII ZR 266/14,
Bundesgerichtshof, abgerufen am 17.07.2026

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