Wohnfläche falsch angegeben beim Hausverkauf in Grasberg

Kurz gesagt

• Ist die Wohnfläche beim Hausverkauf falsch angegeben, stammt die Zahl im Exposé selten aus einer Messung. Meistens kommt sie aus einer alten Bauakte oder aus der Betriebskostenabrechnung.
• Verbindlich ist, was im notariellen Kaufvertrag steht. Der Grundstückskaufvertrag muss beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).
• Die oft zitierte 10-Prozent-Grenze steht in keinem der einschlägigen Paragrafen. Ich habe §§ 434, 442, 444 und 311b BGB durchgesehen: keine Prozentzahl.
• "Gekauft wie gesehen" hat eine gesetzliche Grenze; § 444 BGB nennt sie beim Namen.
• Der einzige Zeitpunkt, an dem sich das Thema noch günstig klären lässt, liegt vor der Vermarktung.

Manchmal kommt abends ein Anruf. Der Käufer hat am Wochenende mit dem Lasermessgerät durchs Haus gemessen, und jetzt kommt er auf eine deutlich kleinere Zahl als die im Exposé. Wenn die Wohnfläche falsch angegeben wurde, ist das beim Hausverkauf kein Detail. Es ist die Zahl, aus der der Käufer seinen Preis abgeleitet hat, und oft auch die, mit der seine Bank gerechnet hat. Hier in Grasberg und im Landkreis Osterholz betrifft das fast jedes Haus, das seit den Siebzigern umgebaut wurde.

Ich schreibe diesen Text, weil ich zu diesem Thema mehr Halbwissen im Umlauf sehe als zu fast jedem anderen. Vor allem eine Zahl geistert durch sämtliche Ratgeber, die dort so nicht hingehört. Dazu unten mehr.

Eines vorweg, und das meine ich ernst: Ob in Ihrem konkreten Fall ein Mangel vorliegt, kann Ihnen nur ein Notar oder ein Fachanwalt sagen. Ich erkläre hier, was in den Gesetzen steht und worauf Sie vor dem Verkauf achten können. Das ist etwas anderes als eine rechtliche Einschätzung Ihres Falls.

Woher die Zahl im Exposé eigentlich kommt

Fragen Sie einmal fünf Eigentümer, woher sie die Wohnfläche ihres Hauses kennen. Sie bekommen fünf verschiedene Antworten, und keine davon ist eine Messung.

Die häufigsten Quellen:

• die Bauakte oder Bauzeichnung von damals, bei Häusern aus den Siebzigern also eine Berechnung nach einem Regelwerk, das es heute nicht mehr gibt
• der Kaufvertrag von damals, als Sie das Haus selbst erworben haben. Die Zahl wandert dann über Jahrzehnte weiter, ohne dass sie je jemand geprüft hat
• die Betriebskostenabrechnung oder die Wohngebäudeversicherung
• eine Schätzung: jemand hat die Räume grob abgeschritten

Keine dieser Quellen ist von Haus aus falsch. Aber alle vier veralten, sobald am Gebäude etwas passiert. Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein angebauter Wintergarten, eine verglaste Terrasse, ein zum Hobbyraum umgebautes Untergeschoss: Jedes dieser Projekte verändert die Wohnfläche, und fast niemand lässt danach neu rechnen. Warum auch: solange Sie selbst darin wohnen, spielt die Zahl keine Rolle.

So entsteht der Normalfall, um den es hier geht. Die Wohnfläche ist nicht böswillig falsch angegeben, sie ist einfach nie aktualisiert worden. Wichtig wird sie erst in dem Moment, in dem sie in ein Exposé rutscht.

Wie die Fläche überhaupt korrekt ermittelt wird, welche Räume zählen und wie Dachschrägen angerechnet werden, habe ich in einem eigenen Beitrag ausführlich beschrieben: wie die Wohnfläche überhaupt berechnet wird. Hier geht es um die Folgen, wenn die Zahl nicht stimmt.

Was das Gesetz zur Beschaffenheit sagt

Das Bürgerliche Gesetzbuch arbeitet beim Kauf mit dem Begriff der Beschaffenheit. § 434 Abs. 1 BGB sagt, eine Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie "bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht".

Klingt sperrig. Für Sie sind zwei Punkte daraus wichtig.

Der erste Punkt ist die Vereinbarung. Nach § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB entspricht die Sache den subjektiven Anforderungen, wenn sie "die vereinbarte Beschaffenheit hat". Satz 2 zählt auf, was dazugehört: "Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben." Eine Quadratmeterzahl fällt ohne Weiteres unter Art und Menge.

Der zweite Punkt ist die öffentliche Äußerung. § 434 Abs. 3 Nr. 2 lit. b BGB nennt bei den objektiven Anforderungen ausdrücklich "die öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden".

Das Wort "Exposé" steht dort nicht. Das Gesetz spricht von Werbung und Etikett. Ob ein Verkaufsexposé darunter fällt, ist eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Und die entscheidet kein Makler, sondern im Streitfall ein Gericht.

Und ein Haus ist im Sinne des BGB eine Sache. Die Mängelregeln des Kaufrechts greifen deshalb auch beim Immobilienverkauf. Das ist keine Sonderwelt.

Wer haftet für eine falsche Wohnflächenangabe im Exposé?

Verbindlich ist, was die Parteien im notariell beurkundeten Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbaren (§ 434 Abs. 2 BGB, § 311b Abs. 1 BGB). Angaben aus dem Exposé können als öffentliche Äußerung nach § 434 Abs. 3 Nr. 2 BGB Bedeutung erlangen. Ob daraus im Einzelfall ein Sachmangel folgt, gehört zum Notar oder Fachanwalt.

Zwischenfazit: Die Wohnfläche ist rechtlich keine Nebenangabe, sondern kann Teil der vereinbarten Beschaffenheit sein. Entscheidend ist nicht, was im Exposé stand, sondern was im Notarvertrag gelandet ist.

"Gekauft wie gesehen" — und wo diese Klausel endet

Fast jeder Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus enthält einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Viele Eigentümer lesen das als Vollkasko: unterschrieben, Thema erledigt.

Das Gesetz sieht das enger. § 444 BGB besteht aus einem einzigen Satz, und der lautet:

"Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."

Zwei Grenzen also: arglistiges Verschweigen und eine übernommene Garantie. Was davon in einem konkreten Fall vorliegt, ist eine juristische Bewertung. Und arglistiges Verschweigen ist ein schwerer Vorwurf, den ich hier niemandem und in keine Richtung unterstelle.

Umgekehrt gibt es auch eine Norm zugunsten des Verkäufers. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB: "Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt."

Was ich daraus für die Praxis mitnehme, ist unspektakulär: Offenheit ist die einfachere Strategie. Wenn Sie wissen, dass die Flächenangabe aus einer Bauzeichnung von 1974 stammt und seitdem ein Dachgeschoss ausgebaut wurde, dann sagen Sie das. Ein Käufer, der es vorher weiß, kann es einpreisen. Ein Käufer, der es hinterher misst, ruft einen Anwalt an.

Die 10-Prozent-Grenze, über die alle schreiben

Jetzt der Punkt, der mich an der Ratgeberlage stört.

Suchen Sie nach "Wohnfläche falsch angegeben", lesen Sie in Portal um Portal denselben Satz: Ab zehn Prozent Abweichung liege ein Sachmangel vor. Das wird als geltendes Recht präsentiert, oft ohne jede Fundstelle.

Ich habe die vier einschlägigen Normen im amtlichen Volltext durchgesehen, §§ 434, 442, 444 und 311b BGB. Befund: In keiner dieser Vorschriften steht eine Prozentzahl. Keine zehn Prozent, keine fünf, gar keine.

Woher kommt die Zahl dann? Sie stammt aus der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht. Und Miete und Kauf sind beim Bundesgerichtshof nicht einmal dieselbe Abteilung. Der Geschäftsverteilungsplan 2026 weist dem V. Zivilsenat die "Ansprüche aus Verträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte" zu, dem VIII. Zivilsenat dagegen die "Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse". Zwei Senate, zwei Rechtsgebiete.

Was ich Ihnen daraus nicht sage: dass die Zahl beim Verkauf keine Rolle spielt. Diese Aussage wäre eine rechtliche Bewertung, und für die bin ich nicht zuständig.

Was ich Ihnen sage: Verlassen Sie sich nicht auf eine Prozentzahl aus einem Blogartikel. Auch nicht auf meinen. Wenn Ihnen jemand eine Toleranzgrenze nennt, fragen Sie nach der Fundstelle. Beim Notartermin ist der Notar der Richtige für diese Frage, und er ist bereits bezahlt.

Zwischenfazit: Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist nicht grenzenlos. Und die berühmte 10-Prozent-Regel steht nicht im Gesetz. Beides spricht für dasselbe Vorgehen: die Wohnfläche klären, bevor das Exposé geschrieben wird.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Immobilienbewertung, ohne Verpflichtung.

Wenn die Abweichung erst nach dem Kaufvertrag auffällt

Für den Fall, dass eine Sache mangelhaft ist, hält das Gesetz einen Katalog bereit. § 437 BGB nennt drei Wege: Nacherfüllung (Nr. 1), Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises (Nr. 2) sowie Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen (Nr. 3).

Zwei Einschränkungen stehen im selben Satz, und sie sind wichtiger als der Katalog.

Die erste: "Ist die Sache mangelhaft" ist eine Voraussetzung, kein Ergebnis. Ob eine Flächenabweichung überhaupt ein Sachmangel ist, hängt davon ab, was die Parteien vereinbart haben. Diese Frage beantwortet der Artikel nicht, und kein seriöser Ratgeber sollte sie beantworten.

Die zweite: "soweit nicht ein anderes bestimmt ist". In notariellen Immobilienkaufverträgen wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Was von § 437 BGB dann übrig bleibt, hängt an genau dem Vertrag, den Sie unterschrieben haben, und an § 444 BGB von weiter oben.

Wenn Sie an diesem Punkt sind, ist die Zeit für Ratgeberlektüre vorbei. Rufen Sie Ihren Notar an oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Und die Bank?

Der Käufer ist selten der Einzige, der mit der Zahl gerechnet hat. Was ein Kreditinstitut im Einzelnen ansetzt, unterscheidet sich von Haus zu Haus. Die Wohnfläche steht aber in praktisch jeder Objektunterlage, die eine Bank zu sehen bekommt. Ändert sie sich kurz vor dem Notartermin, kann das eine Finanzierung berühren, an der Sie als Verkäufer nichts drehen können.

Das ist der eigentliche Grund, warum ich so auf den Zeitpunkt herumreite. Ein Käufer, der abspringt, kostet Sie Wochen. Wenn Sie zum Verkauf ohnehin eine Finanzierungsfrage klären wollen: Wir vergleichen die Konditionen verschiedener Kreditinstitute unabhängig, und das erste Gespräch dazu ist kostenlos.

Warum die Zahlen ausgerechnet in unserer Gegend so oft wackeln, hat handfeste Gründe.

Grasberg und der Landkreis Osterholz: warum die Zahlen hier besonders oft wackeln

Das ist kein bundesweites Phänomen mit regionalem Anstrich. In unserer Gegend gibt es dafür konkrete Gründe.

Die Gemeinde Grasberg gehört zum Landkreis Osterholz und liegt auf 55,53 Quadratkilometern etwa 20 Kilometer nordöstlich von Bremen im angrenzenden Moor, bei 7.672 Einwohnern (Stand 31.12.2025). Das ist Flächengemeinde-Struktur: viele Ortschaften, viele freistehende Einfamilienhäuser, wenig Geschosswohnungsbau. Allein bei der Gebietsreform 1974 kamen dreizehn Ortschaften hinzu, darunter Adolphsdorf, Eickedorf, Wörpedorf und Seehausen.

Was das mit Quadratmetern zu tun hat: Mir fällt hier vor allem der große Anteil an Häusern aus den Sechzigern und Siebzigern auf. Diese Häuser haben zwei Eigenschaften, die zusammen unangenehm werden.

Diese Häuser wurden nach einem Regelwerk berechnet, das heute nicht mehr gilt. Die Wohnflächenverordnung wurde am 25. November 2003 ausgefertigt und trat am 1. Januar 2004 in Kraft. Für ältere Berechnungen enthält § 5 WoFlV eine Überleitungsregel: Eine bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Fläche bleibt gültig, solange am Gebäude baulich nichts verändert wird.

Und verändert wurde bei ihnen fast immer etwas. Vier Jahrzehnte sind eine lange Zeit. Das Dachgeschoss wurde ausgebaut, als die Kinder größer wurden. Der Wintergarten kam in den Neunzigern. Die Garage wurde zur Werkstatt, die Werkstatt zum Büro.

Damit hängt die Wohnflächenangabe in der Luft: berechnet nach altem Recht, aber baulich verändert. In der Bauakte steht weiter die Zahl von 1974, und genau so wandert sie Jahrzehnte später ins Exposé.

Dazu kommt, was mir bei Untergeschossen in dieser Gegend begegnet: Räume, die irgendwann trockengelegt und ausgebaut wurden, ohne dass jemand die Flächenberechnung angefasst hat. Für die Anrechnung solcher Räume kommt es auf Kriterien an, die man nicht am Küchentisch klärt. Dazu zählen unter anderem die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume. Was in Niedersachsen und in Bremen dabei zusätzlich zu beachten ist, steht hier: was in Bremen und Niedersachsen zusätzlich gilt.

Was so eine Abweichung hier konkret wert ist, lässt sich nicht pauschal sagen, und ich nenne Ihnen bewusst keine Hausnummer. Für den Landkreis Osterholz ist keine frei abrufbare Quadratmeter-Zahl veröffentlicht. Die amtlichen Bodenrichtwerte stellt der Gutachterausschuss über BORIS.NI bereit, in Niedersachsen jährlich neu ermittelt. Sie beziehen sich allerdings auf ein fiktives unbebautes Grundstück (§ 13 ImmoWertV) und sagen damit nichts über den Wert Ihres Hauses. Der ergibt sich aus Vergleichsfällen, und die kennt man nur, wenn man hier arbeitet.

Mein Vorschlag in solchen Fällen ist immer derselbe: Wir gehen einmal gemeinsam durchs Haus und schauen, welche Zahl trägt.

Sechs Punkte, die Sie vor der Vermarktung klären

Der Aufwand ist überschaubar, wenn Sie ihn früh betreiben. Nach dem Notartermin ist es teuer.

Punkt 3 ist der, an dem die meisten zögern, und ich verstehe warum. Es fühlt sich an, als würde man sich Arbeit machen für ein Problem, das vielleicht gar nicht existiert. Aus meiner Sicht ist der Punkt trotzdem eindeutig: Eine Zahl, die Sie erklären können, ist im Verkaufsgespräch mehr wert als eine große Zahl, die Sie nicht erklären können.

Wann überhaupt Anlass besteht, die Wohnfläche nachrechnen zu lassen, lässt sich recht gut eingrenzen. Wenn einer dieser Punkte zutrifft, würde ich hinschauen:

• Das Dachgeschoss wurde nach der letzten Berechnung ausgebaut.
• Es kam ein Wintergarten, ein Anbau oder eine verglaste Terrasse dazu.
• Das Untergeschoss wird heute anders genutzt als beim Bau vorgesehen.
• Die Wohnfläche stammt aus einer Betriebskostenabrechnung oder aus dem eigenen Kaufvertrag von damals.
• Die Angabe ist älter als zwanzig Jahre, und niemand weiß mehr, wer sie ermittelt hat.

Für eine Neuberechnung braucht der Architekt oder Sachverständige Unterlagen: die Bauzeichnung mit Maßen, die Baugenehmigung, bei Umbauten möglichst auch deren Genehmigung. Wenn Ihnen die fehlen, ist der Weg die Bauaktenauskunft bei der Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Osterholz. Als Eigentümer können Sie die Akte zu Ihrem Grundstück einsehen. Das ist die eine Sache, die Sie heute noch anstoßen könnten.

Ein Wort noch zum "ca." im Exposé. Viele Eigentümer setzen es davor, weil sie sich unsicher fühlen. Ein Kürzel ersetzt aber keine belastbare Zahl. Erklären Sie lieber, woher die Angabe stammt.

Was eine fachliche Neuberechnung kostet, hängt vom Objekt ab. Wir besprechen das vorab und transparent, bevor irgendetwas beauftragt wird.

Der Anruf vom Anfang geht übrigens meistens ruhig aus, wenn die Zahl vorher erklärbar war. Bauzeichnung von 1974, Dachausbau 1998, im Exposé beides benannt: Dann misst der Käufer nach und findet, was er erwartet hat.

Wie der Verkauf danach abläuft, habe ich hier zusammengefasst: Ablauf beim Hausverkauf.

Zwischenfazit: Sechs Schritte, kein Formular. Was Sie vorher wissen, kann Ihnen hinterher niemand vorwerfen.

Häufige Fragen

Muss die Wohnfläche im Kaufvertrag stehen?
Das Gesetz schreibt keine Wohnflächenangabe im Kaufvertrag vor. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt nur, dass der Vertrag über die Eigentumsübertragung an einem Grundstück notariell beurkundet wird. Ob eine Flächenangabe aufgenommen wird und in welcher Form, besprechen Sie mit dem Notar, der den Vertrag formuliert.

Gilt die 10-Prozent-Grenze auch beim Hauskauf?
In den §§ 434, 442, 444 und 311b BGB steht keine Prozentzahl. Das habe ich am amtlichen Volltext geprüft. Die verbreitete 10-Prozent-Zahl stammt aus der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht. Ob und wie sie auf einen Kaufvertrag durchschlägt, ist eine Rechtsfrage für Notar oder Fachanwalt. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Ratgeberseiten.

Was ist, wenn die tatsächliche Fläche größer ist als angegeben?
Dann haben Sie vermutlich unter Wert verkauft. Das ist der Fall, den fast niemand bespricht. Er kommt vor allem bei ausgebauten Dachgeschossen, bei denen die Anrechnung der Schrägen nie nachgerechnet wurde. Vor dem Verkauf lässt sich das klären, danach nicht mehr.

Schützt mich ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag?
Ein Ausschluss der Sachmängelhaftung ist üblich, aber nicht unbegrenzt. § 444 BGB sagt, dass der Verkäufer sich darauf nicht berufen kann, "soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat". Wie weit ein konkreter Ausschluss trägt, prüft der Notar.

Wer misst die Wohnfläche verbindlich nach?
Für eine Neuberechnung kommen Architekten, Bauingenieure oder Sachverständige infrage; die Berechnung erfolgt anhand der Bauzeichnung oder durch Ausmessen im Objekt. Ich schaue mir die vorhandenen Unterlagen im Rahmen der Bewertung mit an und sage Ihnen offen, ob die Zahl trägt oder ob eine fachliche Neuberechnung sinnvoll ist.

Was kostet mich eine Ersteinschätzung dazu?
Nichts. Die Immobilienbewertung und das Erstgespräch sind bei uns kostenlos und unverbindlich. Alle weiteren Kosten besprechen wir vorher persönlich und transparent.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

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suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.

Stand der zitierten Gesetzestexte: 19.07.2026. Gesetze werden laufend geändert, die verlinkten
amtlichen Fassungen sind maßgeblich. Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechtsberatung.