Käuferbonität prüfen: worauf Verkäufer achten sollten

Kurz gesagt

• Wenn Sie als Verkäufer die Käuferbonität prüfen, entscheidet vor allem die Reihenfolge: erst Klarheit über die Finanzierung, dann Notartermin.
• Sie dürfen keine Auskunft über einen Interessenten einholen. Der Interessent legt seine Unterlagen selbst vor, freiwillig.
• Die aussagekräftigste Unterlage ist die Finanzierungsbestätigung der Bank. Entscheidend ist, ob sie sich auf Ihre Immobilie, einen konkreten Betrag und ein aktuelles Datum bezieht.
• Oft übersehen werden die Nebenkosten. In Niedersachsen kommen allein 5 % Grunderwerbsteuer obendrauf.

Der Satz fällt oft bei der zweiten Besichtigung, irgendwo zwischen Heizungsraum und Terrasse: "Die Finanzierung steht." Er klingt gut. Er beruhigt. Und er sagt für sich genommen ungefähr nichts aus. Wenn Sie als Verkäufer die Käuferbonität prüfen, prüfen Sie im Grunde nur eines: ob dieser Satz mit einem Papier hinterlegt ist oder mit einer Hoffnung.

Ich höre ihn auch in Grasberg und im Landkreis Osterholz. Nicht, weil Kaufinteressenten unehrlich wären — die allermeisten sind es nicht. Sondern weil zwischen "meine Bank hält das für machbar" und "meine Bank hat für dieses Haus zugesagt" mehrere Wochen und manchmal eine Absage liegen.

Warum eine mündliche Zusage nichts wert ist

So oder ähnlich läuft es oft ab. Kein konkreter Fall, sondern ein typischer Verlauf: Eine Eigentümerin verkauft das Elternhaus in einem Ort im Landkreis Osterholz, Baujahr Anfang der Siebziger, Öl im Keller, Dach original. Zwei Interessenten. Der eine bietet 15.000 Euro mehr und erzählt begeistert von seinem Bankberater. Die andere bietet weniger und legt ein Schreiben ihrer Sparkasse hin, in dem die Adresse des Hauses steht.

Die Frage, vor der die Eigentümerin steht, klingt einfach: Nehme ich das höhere Gebot?

Sie fragt nach und bittet den Erstbieter um seine Bestätigung. Es kommt eine, aber darin steht "vorbehaltlich Objektprüfung". Sechs Wochen später hätte sich herausgestellt, was in diesem Satz schon steckte: Die Bank bewertet das Haus wegen Heizung und Dach unter dem Kaufpreis, die Lücke kann der Käufer nicht schließen. Die Eigentümerin hat sich diese sechs Wochen gespart, weil sie einen Satz gelesen hat.

Denn eine Finanzierung platzt selten spektakulär. Sie platzt leise, und meistens aus einem dieser drei Gründe:

• Die Bank bewertet das Objekt niedriger als den vereinbarten Kaufpreis.
• Das Eigenkapital ist zu einem Teil gebunden, etwa in einem Bausparvertrag, an den der Käufer noch nicht herankommt.
• Die Kaufnebenkosten wurden nicht eingerechnet.

Bis das auffällt, sind nach meiner Erfahrung mehrere Wochen vergangen, in denen Sie den zweiten Interessenten weggeschickt und der Nachbarschaft erzählt haben, dass verkauft ist.

Ein geplatzter Kaufvertrag kostet Sie vor allem Zeit und Verhandlungsposition. Ob bei einer Rückabwicklung zusätzlich Kosten offenbleiben, hängt vom Einzelfall und vom Stand des Verfahrens ab. Das bespricht der Notar mit Ihnen, bevor beurkundet wird.

Was Sie überhaupt verlangen dürfen, ist dabei enger begrenzt, als die meisten Eigentümer annehmen. Genau darum geht es im nächsten Abschnitt.

Was Sie als Verkäufer verlangen dürfen und was nicht

Wenn Sie als Verkäufer die Käuferbonität prüfen wollen, stoßen Sie schnell an eine Grenze, die viele nicht erwarten. Hier räume ich gern mit einem Missverständnis auf: Sie können als Privatperson keine Bonitätsauskunft über einen Kaufinteressenten einholen. Auskunfteien geben Daten nicht an Fremde heraus, nur weil jemand ein Haus verkauft. Möglich ist nur der umgekehrte Weg: Der Interessent fordert seine eigene Auskunft an und legt sie Ihnen vor. Freiwillig.

Auch mich als Maklerin macht das nicht zur Ermittlerin. Das Geldwäschegesetz verpflichtet Immobilienmakler ausdrücklich (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG). Ich muss beide Vertragsparteien identifizieren, "sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind" (§ 11 Abs. 2 GwG). In der Praxis heißt das: Ausweis zeigen, Daten aufnehmen. Identifizieren heißt festzustellen, wer jemand ist. Über die Zahlungsfähigkeit sagt es nichts. Die beiden Dinge werden ständig verwechselt.

Für die Vermietung haben die deutschen Datenschutzbeauftragten im März 2026 einheitliche Regeln festgelegt: Je weiter der Prozess fortgeschritten ist, desto mehr darf abgefragt werden. Umfassende Selbstauskünfte aber "dürfen hingegen nicht verlangt werden" (LfD Niedersachsen, PM 05/2026 vom 19.03.2026). Für den Verkauf gilt diese Orientierungshilfe nicht, sie betrifft ausdrücklich Mietverhältnisse. Der Grundgedanke lässt sich aber übertragen, und ich halte mich daran: erst ernsthaftes Interesse, dann Unterlagen, und nur die, die zum jeweiligen Schritt passen. Beim ersten Besichtigungstermin nach Gehaltsabrechnungen zu fragen, ist unpassend. Vor der Reservierung eines Hauses ist es selbstverständlich.

Das dürfen Sie erwarten

• eine aktuelle Finanzierungsbestätigung der Bank, die sich auf Ihre Immobilie bezieht
• einen Eigenkapitalnachweis, etwa einen Kontostandsauszug ohne Umsatzdetails
• eine Bonitätsauskunft, die der Interessent selbst angefordert hat

Das können Sie nicht durchsetzen

• Einblick in Kontoauszüge oder in laufende Umsätze
• Gehaltsabrechnungen beim ersten Besichtigungstermin
• eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei über den Interessenten

Kurzfazit: Sie prüfen kein Leben, Sie prüfen ein Papier. Und zwar nur das Papier, das zum jeweiligen Schritt gehört.

Bleibt die Frage, woran Sie einer Bestätigung ansehen, ob sie trägt. Dafür reichen fünf Stellen im Schreiben.

Wie prüfe ich als Verkäufer die Bonität des Käufers?

Sie lassen sich vom Kaufinteressenten eine aktuelle Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen, bevor Sie das Haus reservieren oder einen Notartermin vereinbaren. Ergänzend kann er eine Eigenkapitalbestätigung und eine selbst angeforderte Bonitätsauskunft beilegen. Eine eigene Abfrage über den Käufer ist Ihnen als Privatperson nicht möglich.

Die Finanzierungsbestätigung lesen: fünf Punkte

Genau hier liegt der Unterschied zwischen einem Blatt Papier und einer echten Sicherheit. Solche Schreiben sehen sich täuschend ähnlich, bis man auf fünf Stellen achtet.

Der letzte Punkt ist der wichtigste und der am leichtesten zu übersehende. Ein Schreiben, das die Finanzierung unter den Vorbehalt der Objektprüfung stellt, bestätigt Ihnen nur, dass die Bank den Käufer grundsätzlich mag. Über Ihr Haus hat sie noch gar nicht entschieden.

Fragen Sie im Zweifel nach. Höflich, aber konkret: "Steht in der Bestätigung unsere Adresse und der volle Betrag?" Wer ernsthaft kauft, hat damit kein Problem. Wer ausweicht, hat Ihnen gerade eine Information geschenkt.

Wenn Sie den Satz nicht selbst formulieren möchten, hier eine Fassung, die sich in der Praxis bewährt hat:

"Vielen Dank für Ihr Angebot. Bevor wir das Haus für Sie reservieren und einen Notartermin abstimmen, bitte ich Sie um eine aktuelle Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, in der unsere Objektadresse und der Darlehensbetrag genannt sind, sowie um einen Nachweis über das eingeplante Eigenkapital. Sobald das vorliegt, nehmen wir das Haus vom Markt."

Der letzte Halbsatz ist der wichtigste. Er macht deutlich, dass Sie etwas geben, nicht nur fordern.

Und wenn die Bestätigung mit einem Vorbehalt kommt? Dann sagen Sie deswegen nicht ab. Sie vereinbaren mit dem Interessenten, wann seine Bank die Objektprüfung abschließt, und reservieren bis dahin nicht. Ein Vorbehalt ist eine offene Frage, keine Absage. Er darf nur nicht unbeantwortet in den Notartermin mitwandern.

Wenn der Interessent selbstständig ist

Bei Angestellten steht die Zusage oft in zwei Wochen. Bei Selbstständigen dauert es länger, weil die Bank Jahresabschlüsse, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen und Steuerbescheide sehen will. Das ist kein schlechtes Zeichen und kein Grund, jemanden auszusortieren. Es ist ein Grund, früher zu fragen und den Zeitplan ehrlich anzupassen, statt zwei Wochen vor dem gewünschten Notartermin nervös zu werden.

Wenn jemand die Unterlagen nicht vorlegen will

Ich halte es so: einmal freundlich erklären, warum ich frage. Einmal eine Frist nennen, meist zehn bis vierzehn Tage. Kommt danach nichts, ist der Interessent für die Reservierung raus, bleibt aber im Verteiler. Wichtig ist, dass Sie in dieser Zeit den Zweitinteressenten nicht abgesagt, sondern informiert halten. Ein "Wir sind noch in Klärung, ich melde mich diese Woche" hält Menschen erstaunlich lange bei der Stange. Eine endgültige Absage nehmen Sie nicht zurück.

Zwischenfazit: Die Käuferbonität zu prüfen heißt für Sie als Verkäufer zwei Dinge. Erstens: die richtige Unterlage anfordern, zum richtigen Zeitpunkt. Zweitens: sie tatsächlich lesen, statt sie nur entgegenzunehmen.

Wann genau welcher Schritt fällig ist, zeigt der Ablauf von der Besichtigung bis zur Zahlung.

Von der Besichtigung bis zum Geld auf dem Konto

Die Reihenfolge ist der eigentliche Punkt. Eine Bonitätsprüfung ist eine Kette, und jedes Glied sichert das nächste ab. So sieht sie in der Praxis aus:

1. Bei der zweiten Besichtigung ist das Interesse ernsthaft geworden. Jetzt, nicht früher, wird die Finanzierung Thema.
2. Fordern Sie die Finanzierungsbestätigung an, vor jeder Reservierung und vor jeder Zusage an den Käufer.
3. Es folgt die Identifizierung: Ausweise beider Seiten, sobald das Geschäft ernsthaft wird (§ 11 Abs. 2 GwG).
4. Der Notar schickt den Kaufvertragsentwurf an beide Seiten. Erst danach wird beurkundet. Was beim Notartermin passiert, habe ich an anderer Stelle ausführlich beschrieben.
5. Mit der Beurkundung ist der Vertrag geschlossen. Ihr Haus gehört aber noch Ihnen.
6. Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung eintragen und holt die Unterlagen ein, die für die Lastenfreiheit gebraucht werden.
7. Liegen alle Voraussetzungen vor, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann darf gezahlt werden.
8. Gezahlt wird unbar. Seit dem 1. April 2023 darf der Kaufpreis für eine Immobilie in Deutschland nicht mehr in bar beglichen werden. § 16a Abs. 1 GwG schließt Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine als Zahlungsmittel aus. Dem Notar ist nachzuweisen, dass anders gezahlt wurde; geeignet sind laut Gesetz vor allem Zahlungsbestätigungen der beteiligten Kreditinstitute. Von dieser Nachweispflicht gibt es Ausnahmen, etwa bei Beträgen bis 10.000 Euro oder bei Zahlung über ein Notaranderkonto (§ 16a Abs. 5 GwG). Das Verbot selbst gilt unabhängig davon.
9. Zuletzt die Eigentumsumschreibung. Jetzt erst wechselt das Eigentum im Grundbuch.

Wer diese Kette einmal von hinten liest, versteht, warum Punkt 2 so viel Gewicht hat. Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen nach meiner Erfahrung mehrere Wochen. In dieser Zeit ist Ihr Haus gebunden, und Sie haben noch keinen Cent gesehen.

Was diese Kette konkret für Käufer aus dem Landkreis Osterholz und dem Bremer Umland bedeutet, sehen Sie am besten an den Nebenkosten.

Was das in Grasberg, im Landkreis Osterholz und im Raum Bremen bedeutet

Finanziert sein muss nicht allein der Kaufpreis, sondern auch das, was danach auf den Käufer zukommt.

Käufer und Verkäufer sind beide Schuldner der Grunderwerbsteuer (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Kaufvertrag wird sie üblicherweise dem Käufer auferlegt. In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5 % der Gegenleistung (Landesamt für Steuern Niedersachsen, Stand: Juli 2026). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 15.000 Euro allein an Steuer. Dazu kommen die Notar- und Grundbuchkosten, die das Gesetz in § 448 Abs. 2 BGB dem Käufer zuweist; sie richten sich nach dem Geschäftswert des Kaufvertrags, und die genaue Höhe nennt Ihnen der Notar vorab. Diese Beträge sind Eigenkapital. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, und ein Käufer, der sein gesamtes Erspartes für die Anzahlung eingeplant hat, merkt das manchmal erst beim Termin in der Filiale.

Ein regionaler Punkt, der bei uns eine Rolle spielt und den kaum jemand auf dem Schirm hat: Die Bodenrichtwerte werden in Niedersachsen jedes Jahr ermittelt und über BORIS.NI kostenfrei bereitgestellt (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen). In der Stadtgemeinde Bremen erscheint die Bodenrichtwertkarte dagegen nur alle zwei Jahre, zuletzt zum Stichtag 01.01.2026 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen). Für Grundstücke im Landkreis Osterholz ist der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig. Die amtliche Datenbasis ist auf beiden Seiten der Landesgrenze also unterschiedlich aktuell. Wer aus Bremen kommt und sein Preisgefühl von dort mitbringt, vergleicht deshalb leicht mit veralteten Werten. Diese Erwartungslücke merkt man dem Interessenten anfangs nicht an, aber sie erklärt manche Verhandlung.

Für Sie als Eigentümer in Grasberg, Lilienthal, Worpswede oder Ottersberg heißt das, die Bonität des Käufers etwas anders zu prüfen als anderswo: Die entscheidende Frage lautet, ob der Interessent den Kaufpreis plus Nebenkosten belegt hat. "Kann er sich das Haus leisten?" greift zu kurz. Ein Käufer aus Bremen, der in den Landkreis zieht, rechnet außerdem oft noch mit Umzug, Umbau und einer Übergangsmiete. Das gehört mit auf den Zettel.

Und noch etwas begegnet mir hier oft. Wenn Ihr Haus älter ist und beim Zustand von Heizung oder Dach Fragen offenbleiben, schaut die finanzierende Bank genauer hin. Ihre Objektbewertung kann dann unter dem verhandelten Preis liegen. Die Finanzierungslücke entsteht in diesem Fall nicht beim Käufer, sondern bei Ihrer Immobilie. Ein realistischer, gut begründeter Angebotspreis senkt deshalb das Risiko, dass die Bank später bremst. Das ist einer der Gründe, warum ich mit einer Bewertung anfange und nicht mit einem Inserat.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung, ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Zwischenfazit: Prüfen Sie neben dem Käufer auch die Zahl, die Sie in den Markt geben. Ein Preis, den keine Bank mitträgt, produziert genau die Ausfälle, die Sie vermeiden wollen.

Wenn der Käufer doch nicht zahlt

Es kommt selten vor. Aber es kommt vor. Zahlt ein Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht, gerät er in Verzug — bei einem kalendermäßig festgelegten Termin auch ohne vorherige Mahnung (§ 286 BGB). Leistet er auch nach einer angemessenen Nachfrist nicht, kann der Verkäufer grundsätzlich vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB).

Wie das im Einzelfall abläuft, richtet sich allerdings vor allem nach den Regelungen im notariellen Kaufvertrag, der dazu eigene Fristen und Rücktrittsrechte enthält. Was dort steht und was daraus folgt, klären Sie bitte mit Ihrem Notar oder einer Rechtsanwältin. Ich kann und darf das nicht beurteilen. Was ich tun kann, ist dafür zu sorgen, dass es gar nicht erst so weit kommt. Diese Vorsorge ist Teil meiner Begleitung beim Hausverkauf, zu der auch die Prüfung der Käuferfinanzierung gehört.

Zwischenfazit: Der Zahlungsausfall ist der seltene Fall. Der häufige Fall ist die Finanzierung, die sich hinzieht und dann doch scheitert. Beide vermeiden Sie mit derselben Maßnahme: der richtigen Unterlage zur richtigen Zeit.

Häufige Fragen

Kann ich einfach eine Auskunft bei einer Auskunftei über den Käufer anfordern?

Nein. Auskunfteien geben Daten nicht an Privatpersonen heraus, die einfach nach jemandem fragen. Der übliche Weg ist, dass der Kaufinteressent seine eigene Auskunft anfordert und Ihnen vorlegt. Das ist freiwillig, und die Bereitschaft dazu sagt Ihnen selbst schon einiges.

Darf ich Einblick in die Kontoauszüge verlangen?

Verlangen können Sie vieles, durchsetzen nichts davon. Ein Kaufinteressent muss Ihnen keine Kontoauszüge zeigen, und ich rate meist davon ab, danach zu fragen. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank und ein Eigenkapitalnachweis leisten dasselbe, ohne dass jemand seine Lebensführung offenlegen muss.

Wie sicher ist eine Finanzierungszusage der Bank?

Das hängt vollständig vom Wortlaut ab. Eine Bestätigung, die Ihre Adresse, einen konkreten Betrag und ein aktuelles Datum nennt und keine Vorbehalte enthält, ist sehr belastbar. Steht dort "vorbehaltlich Objektprüfung", hat die Bank über Ihr Haus noch nicht entschieden. Lesen Sie das Kleingedruckte, nicht die Überschrift.

Kann meine Maklerin die Bonitätsprüfung übernehmen?

Ich fordere die Finanzierungsunterlagen an, lese sie und sage Ihnen offen, was ich davon halte. Was ich nicht tue: heimlich Daten über Interessenten erheben. Die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz mache ich ohnehin, sie ist Pflicht. Die Prüfung der Käuferfinanzierung ersetzt sie damit aber nicht.

Notaranderkonto oder Direktzahlung: was ist besser?

In den allermeisten Fällen zahlt der Käufer heute direkt an den Verkäufer, nachdem der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Das Notaranderkonto ist die begründete Ausnahme, etwa bei komplizierten Ablösungen. Es verursacht zusätzliche Kosten. Welcher Weg in Ihrem Fall passt, entscheidet der Notar mit Ihnen. Fragen Sie ihn beim Entwurfsgespräch danach.

Wann im Verkaufsprozess kommt die Bonitätsprüfung?

Nach dem ernsthaften Interesse, vor jeder Reservierung. Wenn Sie sich unsicher sind, wo Sie gerade stehen: die neun Schritte eines Hausverkaufs ordnen den Ablauf von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.

Wenn Sie gerade mitten in so einer Entscheidung stecken: Ich fordere die Finanzierungsunterlagen an, lese sie und sage Ihnen offen, was ich davon halte. Das ist Teil der Betreuung, nicht ein Extra. Und der Schritt davor, damit die Zahl von Anfang an trägt, ist die Bewertung.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung — kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an suhling@suhling-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.

Über die Autorin

Sybille Suhling, Dipl.-Ing., ist Inhaberin und Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie hat 1994 ihre erste Immobilie vermittelt, ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im IVD. Ihre Erlaubnis nach § 34c GewO wird von der IHK Stade beaufsichtigt. Ihr Schwerpunkt liegt auf Wohnimmobilien in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe, mit einer festen Ansprechpartnerin.

Stand: 20. Juli 2026