Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?

Kurz gesagt

• Ein Online-Rechner arbeitet meist mit dem Vergleichswertverfahren — er sucht Kaufpreise ähnlicher Objekte und rechnet hoch.
• Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt dafür drei Verfahrensschritte. Ein Rechner endet nach dem zweiten.
• Was fehlt, ist der Schritt, in dem Bauschäden, Zuschnitt, Rechte und Belastungen einfließen. Genau der entscheidet oft über den Preis.
• Die größte Fehlerquelle sitzt vor dem Bildschirm: Ihre eigenen Angaben, allen voran die Wohnfläche.
• Als erste Größenordnung ist die Zahl brauchbar. Als Grundlage für eine Verkaufsentscheidung nicht.

Sie haben Ihre Adresse eingegeben, Baujahr, Wohnfläche, ein paar Klicks zum Zustand, und jetzt steht da eine Zahl. Vielleicht sogar eine Spanne, die breiter ist, als Ihnen lieb ist. Und Sie fragen sich: Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung eigentlich? Kann ich damit rechnen, oder ist das Kaffeesatz? Es ist die Frage, die mir hier in Grasberg und Umgebung am häufigsten gestellt wird.

Ich finde die Frage berechtigt, und ich möchte sie ehrlicher beantworten, als es die Anbieter dieser Rechner tun. Sie werden im Netz überall lesen, Online-Bewertungen wichen "10 bis 20 Prozent" ab. Diese Zahl kursiert seit Jahren, und ich habe für sie keine belastbare Quelle gefunden. Ich schreibe sie deshalb nicht hin. Stattdessen sehen wir uns an, wie eine Immobilienbewertung rechtlich funktioniert. Dann können Sie selbst einschätzen, wo ein Algorithmus zwangsläufig aufhört.

Womit ein Online-Rechner rechnet

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland eine Verordnung: die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Sie kennt drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien ist das Vergleichswertverfahren das übliche. Nach der Logik der Verordnung ist es auch das einzige, das sich sinnvoll automatisieren lässt: Es braucht Kaufpreisdaten, nicht die Besichtigung einer Ertragslage oder einer Bausubstanz. Es funktioniert so, wie der Name sagt: Man sucht Objekte, die verkauft wurden und dem Ihren ähneln, und leitet daraus einen Wert ab.

Der Verordnungstext ist an dieser Stelle präziser, als man erwartet. Herangezogen werden dürfen nur Kaufpreise von Grundstücken, "die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind (Vertragszeitpunkte), die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen" (§ 25 Satz 1 ImmoWertV).

Zwei Bedingungen also: hinreichend ähnlich, und zeitlich nah genug. Daran hängt alles.

Bei einer Dreizimmerwohnung im Neubaugebiet ist beides leicht zu erfüllen. Es gibt viele gleichartige im selben Haus, ein gutes Dutzend Verkäufe in den letzten Jahren, und sie unterscheiden sich in der Etage und sonst kaum. Ein Rechner liefert hier tatsächlich einen brauchbaren Wert.

Ein Fall, wie er hier oft vorkommt: ein Haus von 1968 am Ortsrand, 1994 angebaut, großes Grundstück, dazu eine Scheune, die keiner mehr braucht. Der Rechner gibt eine breite Spanne aus, und die Frage der Eigentümer ist dann immer dieselbe — welches Ende gilt denn nun? Beantworten lässt sich das erst vor Ort: beim Blick ins Grundbuch, auf den Zuschnitt und darauf, ob das Grundstück teilbar ist. Diese drei Punkte kennt das Modell nicht, und sie erklären die Spanne meist zum größten Teil. Bei einem solchen Zuschnitt gibt oft das Grundstück den Ausschlag und nicht das Gebäude: Ist es teilbar und hat es eine eigene Zufahrt, liegt die Einschätzung eher am oberen Ende. Ausgerechnet die Scheune, über die sich Eigentümer in dieser Lage am meisten Sorgen machen, bewegt den Wert dann am wenigsten.

Nicht, weil die Software schlecht wäre. Sondern weil es die Vergleichsfälle schlicht nicht in ausreichender Zahl gibt. Und je weniger echte Vergleiche vorliegen, desto stärker muss das Modell statistisch glätten. Daher kommt die Spanne.

Zwischenfazit: Die Genauigkeit einer Online-Immobilienbewertung hängt weniger vom Anbieter ab als von Ihrer Immobilie. Je serieller das Objekt, desto verlässlicher die Zahl. Bei individuell gebauten Häusern wird die Spanne breit und sagt entsprechend wenig.

Warum das kein Zufall ist, sondern in der Verordnung selbst angelegt, sehen wir uns als Nächstes an.

Was fehlt einer Online-Immobilienbewertung?

Das steht so in der Verordnung. Die ImmoWertV zerlegt jedes der drei Verfahren in drei Schritte: zuerst der vorläufige Verfahrenswert, dann der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert, dann der Verfahrenswert (§ 6 Abs. 3). Erst am Ende dieser Kette steht ein Wert, mit dem man arbeiten kann.

Ein Verfahren kann nur berücksichtigen, wonach es fragt. Ein Online-Formular fragt nach Adresse, Baujahr, Fläche und Zustand, nicht nach Wegerechten, Bauschäden oder einem Nießbrauch im Grundbuch. Damit endet eine Online-Immobilienbewertung beim marktangepassten vorläufigen Wert, dem zweiten von drei Schritten. Der dritte fehlt ihr.

In diesem dritten Schritt fließen nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ein, etwa Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Sie werden durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Die Verordnung listet sie ausdrücklich auf. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können demnach "insbesondere vorliegen bei

1. besonderen Ertragsverhältnissen,
2. Baumängeln und Bauschäden,
3. baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,
4. Bodenverunreinigungen,
5. Bodenschätzen sowie
6. grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen."

Und weiter: Diese Merkmale "werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt" (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).

Das Wort "erst" trägt hier viel Gewicht. Beim Vergleichswertverfahren wird es noch einmal ausbuchstabiert: Der Vergleichswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert "und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts" (§ 24 Abs. 4).

Was heißt das praktisch? Das Formular fragt Sie nach dem Zustand in vier Stufen. Es fragt Sie nicht nach der feuchten Kellerecke, nach dem alten Öltank im Garten, nach der Grunddienstbarkeit in Abteilung II. Es kann es auch gar nicht fragen, weil es Ihre Antwort nicht überprüfen könnte.

Die Verordnung hat für solche Datenlücken übrigens eine eigene Regel. Stehen keine geeigneten Daten zur Verfügung, "können sie oder die entsprechenden Werteinflüsse auch sachverständig geschätzt werden; die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren" (§ 9 Abs. 3 Satz 2). Sachverständig geschätzt — von einem Menschen, der hingeht und nachsieht.

Um es klar zu sagen: Das ist kein Vorwurf an die Rechner. Sie tun genau das, wofür sie gebaut sind. Nur wird ihr Ergebnis oft als Antwort verkauft, obwohl es eine Zwischenrechnung ist.

Wie belastbar ist Ihre Zahl?

Eine allgemeingültige Prozentangabe gibt es nicht, aber Sie können die Belastbarkeit Ihrer eigenen Zahl gut einschätzen. Gehen Sie diese fünf Fragen durch:

1. Sind in den letzten Jahren mehrere wirklich gleichartige Objekte in Ihrem Ort verkauft worden?
2. Liegt Ihr Grundstück in der ortsüblichen Größenordnung, oder ist es auffallend groß oder klein?
3. Ist am Haus angebaut, aufgestockt oder teilausgebaut worden?
4. Steht etwas in Abteilung II des Grundbuchs — Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Leitungsrecht?
5. Ist Ihre Wohnfläche berechnet oder geschätzt?

Fünfmal die unproblematische Antwort — viele Vergleichsfälle, ortsübliches Grundstück, kein Anbau, freies Grundbuch, berechnete Fläche —, dann ist die Zahl als Orientierung brauchbar. Je mehr Abweichungen zusammenkommen, desto mehr beschreibt sie ein statistisches Durchschnittshaus, das Ihrem nur noch ähnelt.

Übrigens wird die Streuung von Vergleichspreisen durchaus dokumentiert, nur eben nicht von den Rechnern: Die Gutachterausschüsse veröffentlichen sie in ihren Grundstücksmarktberichten. Das ist die einzige belastbare Quelle zu dieser Frage, die ich kenne.

Es gibt allerdings eine Fehlerquelle, die noch häufiger ist als die fehlenden Objektmerkmale, und die liegt nicht beim Rechner.

Ihre eigenen Angaben sind der größte Fehlerfaktor

In den Gesprächen, die ich führe, kommt dieser Punkt fast nie von selbst auf, dabei ist er der praktisch wichtigste: Ein Rechner arbeitet mit dem, was Sie eintragen. Stimmt der Input nicht, hilft das beste Modell nichts.

Der Klassiker ist die Wohnfläche. In sehr vielen Unterlagen steht eine Zahl, die niemand je nachgerechnet hat: aus dem Kaufvertrag von 1987, aus einer alten Anzeige, aus der Erinnerung. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Kellerräume werden dabei regelmäßig falsch angesetzt. Angenommen, der Quadratmeterpreis liegt bei 3.000 Euro, dann sind zehn falsch gerechnete Quadratmeter 30.000 Euro Differenz, in die eine oder die andere Richtung. Wie Sie die Wohnfläche korrekt berechnen, habe ich an anderer Stelle ausführlich beschrieben.

Bevor Sie einen Rechner benutzen, prüfen Sie diese sechs Angaben:

1. Wohnfläche: nachgemessen oder abgeschrieben? Liegt eine Berechnung vor?
2. Grundstücksgröße: die Zahl aus dem Grundbuchauszug, nicht aus dem Gedächtnis.
3. Baujahr, und getrennt davon das Jahr wesentlicher Modernisierungen.
4. Zimmerzahl: nach welcher Zählweise? Ist das Arbeitszimmer im Dach ein Zimmer?
5. Heizung und Energieträger: das Alter der Anlage, nicht nur die Art.
6. Zustand: würde ein Fremder ihn genauso einstufen wie Sie?

Punkt sechs ist der unangenehmste. Wir alle schätzen den Zustand des eigenen Hauses anders ein als jemand, der zum ersten Mal davorsteht. Das ist normal, und es ist kein Makel. Es ist nur ein Grund, warum die eigene Zahl selten die des Marktes ist.

Zwischenfazit: Ein Online-Rechner ist so gut wie seine Eingabe. Wer eine geschätzte Wohnfläche und eine wohlwollende Zustandsnote einträgt, bekommt die eigene Einschätzung in Zahlenform zurück, kein Marktergebnis.

Bei uns in der Region kommt zu diesen Eingabefehlern noch etwas hinzu, das mit der Bebauung selbst zu tun hat.

Was das für Grasberg und den Landkreis Osterholz bedeutet

Regional wird die Sache noch etwas schwieriger, und das hat mit der Bebauung zu tun.

Was ich in Grasberg und Umgebung sehe, in Worpswede, Lilienthal oder Richtung Tarmstedt genauso: überwiegend individuell gebautes Eigentum. Freistehende Einfamilienhäuser, oft aus den Sechzigern bis Achtzigern, häufig mit großzügigen Grundstücken, viele über die Jahre erweitert. Reihenhauszeilen und größere gleichartige Wohnanlagen, aus denen sich saubere Vergleichsreihen bilden lassen, begegnen mir hier selten. Das ist meine Beobachtung aus der täglichen Arbeit, keine Statistik — aber sie deckt sich mit dem, was jeder sieht, der hier über Land fährt.

Für ein Vergleichswertmodell heißt das: weniger passende Kauffälle in vertretbarer zeitlicher Nähe. Die Bedingung aus § 25 Satz 1 ist schwerer zu erfüllen als in einem Bremer Neubauquartier. Das Modell weicht dann auf größere Gebiete oder längere Zeiträume aus und mittelt dabei genau die Unterschiede weg, auf die es hier ankommt. Zwei Häuser am selben Weg können sich im Wert deutlich unterscheiden, weil das eine 900 Quadratmeter hat und das andere 1.600, teilbar, mit eigener Zufahrt.

Das ist der Punkt, an dem in meinen Gesprächen oft Stille eintritt. Viele Eigentümer hier haben ihr Haus selbst gebaut oder über Jahrzehnte umgebaut, und es fällt schwer zu hören, dass ausgerechnet diese Eigenart ein Modell überfordert.

Amtliche Daten gibt es durchaus, und sie sind kostenfrei zugänglich. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte leiten Bodenrichtwerte aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab. In Niedersachsen können Sie sie über BORIS.NI nach Ortsname, Adresse oder Flurstück abrufen. Grasberg gehört zum Landkreis Osterholz. Zuständig ist dort der regional zusammengefasste Gutachterausschuss für Grundstückswerte, dessen Geschäftsstelle das LGLN führt.

Nur: Ein Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihrer Immobilie, und keine Online-Immobilienbewertung ersetzt ihn oder umgekehrt. Er beschreibt nach § 13 ImmoWertV den Lagewert eines fiktiven unbebauten Grundstücks. Das Haus darauf ist darin nicht enthalten. Wer den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert und meint, jetzt eine Hausbewertung zu haben, liegt strukturell daneben, und zwar in beide Richtungen.

Zwischenfazit: Gerade dort, wo Häuser individuell sind und Grundstücke groß, ist die Datenlage für automatisierte Verfahren am dünnsten. Die Aufgabe wird schwerer, der Rechner bleibt derselbe.

Trotzdem wäre es falsch, diese Rechner abzuschreiben. Wofür sie tatsächlich taugen, dazu zum Schluss.

Wofür eine Online-Schätzung trotzdem taugt

Nach allem, was hier steht, könnten Sie meinen, ich hielte diese Rechner für wertlos. Tue ich nicht.

Sie sind gut, um überhaupt eine Größenordnung zu bekommen. Wenn Sie seit dreißig Jahren in Ihrem Haus wohnen und keine Vorstellung haben, ob Sie über 200.000 oder über 500.000 Euro nachdenken, dann ist eine Online-Schätzung ein sinnvoller erster Anhaltspunkt. Sie helfen auch, ein fremdes Angebot einzuordnen, etwa beim Kauf oder gegenüber einer Bank.

Und sie kosten Sie nichts an Zeit. Fünf Minuten, und Sie wissen mehr als vorher.

Noch ein praktischer Punkt: Viele dieser Rechner geben das Ergebnis erst nach Eingabe von Name, Telefonnummer und E-Mail-Adresse frei. Das ist legitim und transparent, solange es dabeisteht. Sie sollten nur wissen, dass Sie in dem Moment auch ein Kontakt werden. Fairerweise gilt das genauso für eine Anfrage bei mir: Auch ich brauche Ihre Kontaktdaten, um Ihnen antworten zu können. Die Frage ist eher, was Sie für Ihre Daten zurückbekommen.

Für alles, was Folgen hat, reicht die Zahl nicht: einen Verkaufspreis festlegen, eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen, mit der Bank sprechen. Dafür braucht es jemanden, der das Objekt gesehen hat. Wie das abläuft, habe ich in einem eigenen Beitrag beschrieben: wie eine Bewertung tatsächlich abläuft. Und wenn der Verkauf mit einem Wohnwechsel zusammenhängt, lohnt sich der Blick darauf, wenn ein Verkauf zum Wohnen im Alter gehört. Dort geht es um mehr als um den Preis.

Zwischenfazit: Als erste Orientierung ist die Online-Zahl ihre fünf Minuten wert. Sobald eine Entscheidung daran hängt, ob Preis, Erbengemeinschaft oder Bank, braucht es jemanden, der das Haus gesehen hat.

Ein Angebot dazu, das ich ernst meine: Bringen Sie Ihre Online-Zahl mit. Sagen Sie mir, was der Rechner ausgeworfen hat, und ich gehe mit Ihnen durch, welche Merkmale an Ihrem Haus die Differenz erzeugen — Zuschnitt, Zustand, Grundbuch, Teilbarkeit. Das ist genau der dritte Schritt, den die Verordnung verlangt und den kein Formular leisten kann.

Hilfreich sind dafür Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Angaben zu Modernisierungen, soweit vorhanden. Fehlt etwas davon, fangen wir mit dem an, was da ist.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine persönliche Einschätzung Ihrer Immobilie — kostenlos und ohne Verpflichtung.

Häufige Fragen

Warum gibt ein Online-Rechner eine Spanne aus und keine feste Zahl?
Weil das Modell aus mehreren Vergleichsfällen einen Wert ableitet und diese Fälle nie identisch sind. Die Spanne bildet die Streuung dieser Vergleiche ab. Je weniger passende Kauffälle vorliegen, etwa bei individuellen Häusern auf dem Land, desto breiter fällt sie aus. Eine breite Spanne ist also ein Hinweis auf dünne Datenlage, nicht auf Nachlässigkeit.

Warum kommen zwei Rechner zu unterschiedlichen Ergebnissen?
Weil jede Online-Immobilienbewertung mit eigenen Datenbeständen und eigenen Modellen arbeitet. Der eine Anbieter kennt mehr Kauffälle in Ihrer Gegend, der andere gewichtet das Baujahr stärker. Beide bewegen sich innerhalb dessen, was die ImmoWertV zulässt. Die Verordnung schreibt nach § 6 Abs. 1 vor, dass die Verfahrenswahl zu begründen ist. Ein bestimmtes Modell gibt sie nicht vor. Weichen zwei Ergebnisse stark voneinander ab, ist das ein Signal, dass Ihre Immobilie schwer vergleichbar ist.

Reicht eine Online-Bewertung für Bank, Erbschaft oder Scheidung?
Nein. In diesen Fällen wird üblicherweise eine nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung erwartet, und die kann ein automatisiertes Verfahren nicht liefern, schon weil die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV nicht eingeflossen sind. Welche Form im Einzelfall tatsächlich verlangt wird, richtet sich nach dem Anlass und dem jeweiligen Empfänger — das klären Sie am besten mit Ihrem Notar, Ihrer Bank oder Ihrem Steuerberater.

Ersetzt eine persönliche Einschätzung ein Verkehrswertgutachten?
Nein, das sind zwei verschiedene Dinge. Ein förmliches Verkehrswertgutachten wird von den Gutachterausschüssen der Landkreise und Städte oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Es wird dann verlangt, wenn für gerichtliche oder steuerliche Zwecke eine dokumentierte Wertermittlung nötig ist. Meine Einschätzung ist etwas anderes: eine marktgerechte Preisermittlung für Ihre Verkaufsentscheidung, kostenlos, unverbindlich und deutlich schneller. Ob in Ihrem Fall ein förmliches Gutachten nötig ist, klären Sie am besten mit Ihrem Notar, dem Gericht oder Ihrem Steuerberater.

Was kostet eine persönliche Immobilienbewertung bei Ihnen?
Nichts. Das Erstgespräch und die Einschätzung Ihrer Immobilie sind kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn Sie am Ende gar nicht verkaufen. Alle weiteren Kosten, die im Fall einer Vermarktung entstehen, bespreche ich vorher mit Ihnen, transparent und persönlich.

Sollte ich vor dem Verkauf trotzdem einen Rechner benutzen?
Gern, und zwar vorher. Wenn Sie mit einer eigenen Vorstellung ins Gespräch kommen, wird es ein besseres Gespräch. Dann geht es sofort um die eigentliche Frage: Woher kommt der Unterschied zwischen der Zahl aus dem Rechner und dem, was ich vor Ort sehe? In dieser Differenz steckt meistens die interessante Information.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool,
sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung — kostenlos und unverbindlich, auch
dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Hier können Sie
eine kostenlose und unverbindliche Bewertung anfragen.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an
suhling@suhling-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf
suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.