Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, vereinbart mit der Bank üblicherweise nicht nur den Zinssatz, sondern auch den Zeitraum, für den dieser Zinssatz unveränderlich gilt. Genau das bezeichnet die Zinsfestschreibung. Sie schützt vor steigenden Marktzinsen und sorgt dafür, dass die monatliche Rate über Jahre hinweg konstant bleibt. Nach Ablauf dieser Frist muss die Finanzierung neu geregelt werden – entweder mit der bestehenden Bank oder einem anderen Anbieter.
Wie lange kann der Zinssatz festgeschrieben werden?
Üblich sind Zinsbindungsfristen zwischen fünf und dreißig Jahren. Kürzere Fristen – etwa fünf Jahre – bringen in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, weil die Bank weniger Zinsrisiko trägt. Dafür liegt das Risiko beim Darlehensnehmer: Ist das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung gestiegen, wird die Folgebelastung spürbar höher.
Zehn Jahre gelten als verbreiteter Mittelweg und sind in der Praxis häufig anzutreffen. Fristen von fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahren bieten deutlich mehr Planungssicherheit, werden von den Banken aber mit einem Zinsaufschlag versehen – einer Art Risikoprämie dafür, dass das Institut den Satz über einen langen Zeitraum garantiert.
Wer eine Immobilie im Landkreis Osterholz oder dem Bremer Umland kauft und mit einem langen Arbeitsverhältnis in der Hansestadt plant, findet in einer längeren Zinsfestschreibung oft einen sinnvollen Schutz – gerade weil hier viele Finanzierungen im mittleren Preissegment angesiedelt sind und die monatliche Rate eng kalkuliert ist.
Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Unabhängig davon, welche Laufzeit im Darlehensvertrag steht: Nach zehn Jahren Zinsbindung räumt § 489 BGB dem Darlehensnehmer das Recht ein, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen – ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das gilt auch dann, wenn ursprünglich eine längere Festschreibung vereinbart wurde. Wer also einen Dreißig-Jahres-Vertrag abgeschlossen hat, kann nach zehn Jahren dennoch zu günstigeren Konditionen wechseln, sofern der Markt das hergibt.
Planungssicherheit gegen Flexibilität
Eine lange Zinsfestschreibung schützt vor unliebsamen Überraschungen, macht die Finanzierung aber auch starrer. Wer innerhalb der Zinsbindungszeit verkaufen oder umschulden möchte, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – die je nach Restlaufzeit und Darlehenshöhe erheblich sein kann. Für Eigentümer, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig festgelegt haben und keine kurzfristigen Veränderungen planen, überwiegt der Vorteil der Kalkulierbarkeit.
Eine kurze Zinsbindung ist dann eine sinnvolle Option, wenn das aktuelle Zinsniveau vergleichsweise hoch ist und man auf sinkende Zinsen setzt – oder wenn in absehbarer Zeit ein größerer Tilgungsbetrag erwartet wird, etwa durch eine Erbschaft.
Was nach der Zinsbindung kommt
Läuft die Zinsfestschreibung aus, gibt es im Wesentlichen drei Wege: die Verlängerung beim bisherigen Darlehensgeber (Prolongation), den Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder die rechtzeitige Absicherung über ein sogenanntes Forward-Darlehen, mit dem man sich den aktuellen Zinssatz bis zu mehreren Jahren im Voraus sichern kann.
Je höher die Tilgung während der ersten Zinsbindungsphase gewählt wurde, desto geringer fällt die Restschuld am Ende aus – und desto kleiner ist das Risiko, das bei der Anschlussfinanzierung auf dem Tisch liegt. Eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent gilt als verbreitete Empfehlung, um dieses Risiko in einem überschaubaren Rahmen zu halten.