Anschlussfinanzierung

Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, vereinbart damit zunächst nur einen befristeten Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist. Läuft diese Zinsbindung aus und besteht noch eine Restschuld – was bei den meisten Finanzierungen der Fall ist –, braucht es eine Anschlussfinanzierung. Sie regelt, zu welchen neuen Konditionen das Darlehen weitergeführt wird, und ist damit einer der finanziell folgenreichsten Momente in der gesamten Laufzeit einer Immobilienfinanzierung.

Prolongation: der einfache, aber nicht immer beste Weg

Einige Monate vor dem Ende der Zinsbindung – üblicherweise drei bis sechs Monate vorher – erhalten Darlehensnehmer von ihrer bisherigen Bank ein Verlängerungsangebot, die sogenannte Prolongation. Das Darlehen wird dabei einfach zu neuen Konditionen bei derselben Bank fortgeführt. Weder eine Grundschuldübertragung noch umfangreiche neue Unterlagen sind erforderlich; der Vorgang ist vergleichsweise unkompliziert.

Diese Bequemlichkeit hat jedoch einen Preis. Banken kalkulieren damit, dass Bestandskunden aus Trägheit unterschreiben, ohne zu vergleichen. Das Prolongationsangebot ist deshalb nicht selten schlechter als das, was dieselbe Bank einem Neukunden anbieten würde. Wer das Angebot zunächst als Verhandlungsgrundlage nutzt und parallel Konkurrenzangebote einholt, verschafft sich eine deutlich bessere Ausgangsposition.

Umschuldung: Aufwand, der sich lohnen kann

Wer zur Anschlussfinanzierung die Bank wechselt, betreibt eine Umschuldung. Das bestehende Darlehen wird abgelöst, ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen. Die neue Bank übernimmt in der Regel die bereits im Grundbuch eingetragene Grundschuld – beim Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck für Immobilien im Landkreis Osterholz – oder lässt eine neue eintragen. Dieser Vorgang erzeugt Notarkosten, die sich aber erfahrungsgemäß schnell relativieren, wenn der neue Zinssatz merklich unter dem Prolongationsangebot liegt.

Der zeitliche Aufwand für eine Umschuldung beträgt in der Regel einige Wochen; eine erneute Bonitätsprüfung und aktuelle Unterlagen zur Immobilie sind erforderlich. Wer frühzeitig damit beginnt, hat ausreichend Spielraum.

Forward-Darlehen: Zinsen auf Vorrat sichern

Wer noch ein bis fünf Jahre Zeit bis zum Ende der Zinsbindung hat, kann mit einem Forward-Darlehen die heutigen Konditionen für die künftige Anschlussfinanzierung festschreiben. Banken verlangen dafür einen monatlichen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie stark die Marktzinsen bis dahin tatsächlich steigen. Eine Prognose ist naturgemäß unsicher – das Forward-Darlehen ist kein Spekulationsgeschäft, sondern ein Planungsinstrument für sicherheitsorientierte Eigentümer.

Wann anfangen – und worauf achten

Idealerweise beginnt man zwölf bis achtzehn Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich. Das gibt Zeit, mehrere Angebote gegenüberzustellen, gegebenenfalls einen unabhängigen Finanzierungsberater einzuschalten und in Ruhe zu entscheiden. Neben dem Zinssatz selbst spielen Sondertilgungsmöglichkeiten, Tilgungsflexibilität und die neue Zinsbindungsdauer eine wichtige Rolle.

Hinzu kommt ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit können Kreditnehmer ihr Darlehen unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das verschafft zusätzliche Flexibilität, falls sich die Zinslage verändert hat.

Für Eigentümer von Immobilien auf Moor- oder Marschböden – etwa im Teufelsmoor rund um Grasberg und Worpswede – ist ein weiterer Aspekt relevant: Hat das Haus in den vergangenen Jahren Feuchtigkeitsschäden, Setzungen oder Sanierungsbedarf gezeigt, kann das den aktuellen Verkehrswert beeinflussen. Banken ziehen diesen Wert zur Berechnung des Beleihungsauslaufs heran – und ein veränderter Beleihungsauslauf kann den angebotenen Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung messbar verschlechtern. Es lohnt sich daher, den Zustand der Immobilie vor dem Gespräch mit der Bank realistisch einzuschätzen.