Prolongation

Läuft die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens aus, steht eine Entscheidung an: Verlängerung beim bisherigen Kreditgeber oder Wechsel zu einer anderen Bank? Die Prolongation bezeichnet den ersten Weg – also die Fortführung des bestehenden Darlehens zu neu vereinbarten Konditionen bei derselben Bank. Sie ist die unkomplizierteste Form der Anschlussfinanzierung, aber nicht zwangsläufig die wirtschaftlich günstigste.

Wie der Prozess abläuft

In der Regel meldet sich die Bank drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit einem schriftlichen Prolongationsangebot. Dieses enthält einen neuen Zinssatz, eine Laufzeitoption und meist auch Vorschläge für den Tilgungssatz. Wer dieses Angebot widerspruchslos unterschreibt, hat schnell erledigt – gibt aber möglicherweise Geld aus der Hand.

Sinnvoller ist es, das Angebot aktiv zu hinterfragen: Wie verhält es sich gegenüber dem aktuellen Marktniveau? Liegen Ihnen Vergleichsangebote anderer Kreditinstitute vor, lässt sich die eigene Bank in vielen Fällen auf eine Nachverhandlung ein. Auch wenn keine neue vollständige Bonitätsprüfung stattfindet, kennt die Bank Ihre Zahlungshistorie – und das ist ein Argument, das Sie ruhig einsetzen dürfen.

Konditionen im Blick behalten

Der neue Zinssatz orientiert sich am aktuellen Marktniveau und wird durch Ihre Bonität sowie den sogenannten Beleihungsauslauf beeinflusst – also das Verhältnis zwischen noch offenem Darlehensbetrag und dem aktuellen Immobilienwert. Wer in den vergangenen Jahren regelmäßig getilgt hat, steht hier oft besser da als zu Beginn der Finanzierung.

Die Zinsbindungsfrist lässt sich neu wählen, üblicherweise zwischen fünf und zwanzig Jahren. In einem Umfeld steigender Zinsen spricht vieles für eine längere Bindung. Ebenso lohnt es sich, den Tilgungssatz anzupassen oder Sondertilgungsrechte – also das Recht auf außerplanmäßige Rückzahlungen – neu zu verhandeln. Beides wird beim einfachen Prolongationsangebot der Bank nicht immer aktiv angeboten.

Vorteile der Prolongation

Der größte praktische Vorteil liegt in der Unkompliziertheit: Es ist keine Grundbuchänderung erforderlich, kein Notar wird eingeschaltet, und es fallen keine Abtretungsgebühren an. Im Gegensatz zu einer Umschuldung entstehen also keine nennenswerten Wechselkosten. Für Eigentümer im Landkreis Osterholz, die ihr Darlehen bereits seit Jahren bedienen und keine Neustrukturierung benötigen, kann das ein gewichtiges Argument sein.

Worauf Sie achten sollten

Banken wissen, dass ein Wechsel mit Aufwand verbunden ist – und kalkulieren das in ihre Erstangebote ein. Es ist daher keine Seltenheit, dass das initiale Prolongationsangebot etwas oberhalb der aktuellen Marktkonditionen liegt. Ein Zinsunterschied von nur 0,2 Prozentpunkten klingt gering, summiert sich bei einem Restdarlehen von 200.000 Euro über zehn Jahre aber auf mehrere Tausend Euro.

Wer nach zehn Jahren ununterbrochener Zinsbindung prolongiert, sollte außerdem wissen: Nach § 489 BGB besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, sobald das Darlehen zehn Jahre lang festgeschrieben war – unabhängig von der vereinbarten Restlaufzeit. Das kann eine zusätzliche Verhandlungskarte sein.

Alternativen zur Prolongation

Wer nicht beim bisherigen Kreditgeber bleibt, kann per Umschuldung zu einer anderen Bank wechseln. Dabei entstehen Kosten für die Grundbuchumschreibung, die jedoch bei deutlich günstigeren Konditionen oft schnell amortisiert sind. Eine weitere Möglichkeit ist das Forward-Darlehen: Dabei sichern Sie sich heutige Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren fällig wird – mit einem kleinen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit.

Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Restdarlehen, der Restlaufzeit, dem aktuellen Zinsniveau und Ihrer persönlichen Situation ab. Ein unabhängiger Vergleich lohnt sich in jedem Fall – auch wenn die Prolongation am Ende die bessere Wahl sein sollte.

Häufige Frage: Muss ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen, oder kann ich einfach wechseln?

Nein, Sie sind nicht verpflichtet, das Angebot Ihrer bisherigen Bank anzunehmen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist steht es Ihnen frei, zu einem anderen Kreditgeber zu wechseln. Dabei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wohl aber Kosten für die Grundbuchänderung. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz empfiehlt es sich, mindestens sechs Monate vor Fristende aktiv zu werden: So bleibt genug Zeit, Vergleichsangebote einzuholen, mit der Hausbank zu verhandeln und – falls Sie sich für eine Umschuldung entscheiden – alle notwendigen Schritte ohne Zeitdruck abzuwickeln.