Mit einem Forward-Darlehen können Sie den Zinssatz für Ihre künftige Anschlussfinanzierung bereits heute vertraglich festschreiben, auch wenn Ihre laufende Zinsbindung erst in mehreren Jahren ausläuft. Das Darlehen wird zu dem vereinbarten Zeitpunkt ausgezahlt – nicht früher – und nahtlos an die bestehende Finanzierung angeschlossen. Auf diese Weise entstehen keine doppelten Zinsbelastungen, und Sie wissen frühzeitig, mit welcher monatlichen Rate Sie langfristig planen können.
Funktionsweise und Forward-Periode
Wer ein Forward-Darlehen abschließt, tut das in der Regel während die aktuelle Finanzierung noch läuft. Die Bank sichert einen Zinssatz für einen klar definierten künftigen Zeitpunkt zu. Den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und der tatsächlichen Auszahlung nennt man Forward-Periode; er kann zwischen sechs und 66 Monaten betragen.
Je weiter dieser Auszahlungstermin in der Zukunft liegt, desto mehr schlägt die Bank auf den Nominalzins auf. Dieser sogenannte Forward-Aufschlag setzt sich im Wesentlichen aus Zinssicherungskosten, Liquiditätskosten und einer Bankmarge zusammen. Als grobe Orientierung gilt: Je länger die Forward-Periode, desto höher der Aufschlag – bei 36 Monaten Vorlaufzeit können das je nach Anbieter und Marktlage rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat sein. Auf das gesamte Laufzeitjahr gerechnet ergibt sich so ein merklicher Unterschied zum aktuellen Marktzins.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist
Das Instrument lohnt sich vor allem dann, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und die Marktentwicklung den Forward-Aufschlag rechtzeitig übertreffen würde. Besonders relevant ist das bei einer hohen Restschuld: Wer nach Ende der Zinsbindung noch einen sechsstelligen Betrag offen hat, spürt selbst eine moderate Zinserhöhung von einem Prozentpunkt deutlich – das entspricht bei 200.000 Euro Restschuld rund 2.000 Euro mehr Zinsaufwand im Jahr.
Im Raum Osterholz-Scharmbeck und dem Umland von Grasberg sind viele Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Resthöfe mit Darlehen aus den Niedrigzinsjahren der 2010er Jahre finanziert. Wer dort in den nächsten Jahren in die Anschlussfinanzierung läuft, steht möglicherweise vor einer spürbaren Zinslücke – ein Forward-Darlehen kann hier helfen, Planungssicherheit für den Haushalt herzustellen.
Wann Sie besser abwarten sollten
Ein Forward-Darlehen bindet Sie an einen Kreditgeber und einen Zinssatz – auch dann, wenn die Marktzinsen zwischenzeitlich sinken oder Ihre Lebenssituation sich ändert. Wer in absehbarer Zeit verkaufen möchte oder größere Sondertilgungen plant, ist mit dieser Festlegung oft schlecht bedient, da ein vorzeitiger Ausstieg eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen kann.
Auch bei kurzer Restlaufzeit oder vergleichsweise geringer Restschuld übersteigt der Forward-Aufschlag häufig das Risiko, das man damit absichert. Und in einem tendenziell sinkenden Zinsumfeld zahlen Sie für eine Sicherheit, die Sie letztlich teurer kommt als das spätere Marktangebot.
Alternativen im Überblick
Statt eines Forward-Darlehens können Sie die Anschlussfinanzierung auch über eine einfache Prolongation – also die Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank – oder eine Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber regeln. Die Prolongation ist unkompliziert, bietet aber wenig Verhandlungsspielraum. Eine Umschuldung erfordert einen Grundbucheintrag, der in der Regel mit etwa 0,5 Prozent der Restschuld zu Buche schlägt, kann sich aber durch günstigere Konditionen trotzdem lohnen.
Sinnvoll ist in jedem Fall ein Vergleich mehrerer Anbieter: Der Forward-Aufschlag je Monat Vorlaufzeit ist dabei das entscheidende Vergleichskriterium – nicht nur der ausgewiesene Nominalzins.