Vorfälligkeitsentschädigung

Wer einen Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlt, muss seiner Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dabei handelt es sich um einen finanziellen Ausgleich für den Zinsverlust, der der Bank durch die frühzeitige Rückzahlung entsteht. Die Zahlung kann erheblich ins Gewicht fallen und sollte bei jeder Planung rund um Verkauf, Umschuldung oder Anschlussfinanzierung von Anfang an einkalkuliert werden.

Rechtliche Grundlage im BGB

Die gesetzliche Basis findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch: § 490 Abs. 2 BGB räumt Kreditnehmern ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – etwa beim Verkauf der Immobilie infolge einer Scheidung oder eines beruflichen Umzugs. In diesem Fall ist die Kündigung zwar möglich, die Entschädigungspflicht bleibt aber bestehen. § 502 BGB regelt den Anspruch; eine gesetzliche Obergrenze gilt allerdings nur für Konsumentenkredite, nicht für Immobiliendarlehen.

Daneben gibt es das sogenannte gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit kann jeder Kreditnehmer seinen Immobilienkredit nach zehn Jahren vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten entschädigungsfrei kündigen. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vorsieht – nach Ablauf von zehn Jahren steht dieses Recht immer zu.

Wie die Entschädigung berechnet wird

Banken verwenden für die Berechnung im Wesentlichen zwei Methoden. Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird der vertraglich vereinbarte Kreditzins mit dem Zinssatz verglichen, den die Bank aktuell durch eine risikolose Wiederanlage – etwa in Pfandbriefe – erzielen könnte. Die Differenz über die verbleibende Restlaufzeit ergibt den Verlust, der erstattet werden soll. Diese Methode führt in Niedrigzinsphasen zu besonders hohen Beträgen und wird häufig bei Unternehmenskrediten angewandt.

Die Bank darf zwischen beiden Methoden wählen; bei privaten Baufinanzierungen ist die Aktiv-Passiv-Methode in der Praxis am verbreitetsten. Hier wird der Vertragszins mit dem aktuellen Zinssatz verglichen, zu dem die Bank vergleichbare Neukredite vergeben würde. Das Ergebnis fällt für Kreditnehmer in der Regel günstiger aus.

Die konkrete Höhe hängt von drei Faktoren ab: der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindungsdauer und der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem aktuellen Marktzins. Je länger die Restlaufzeit und je größer der Zinsabstand, desto höher die Entschädigung. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro, einem Vertragszins von 4 Prozent und einer Restlaufzeit von acht Jahren kann die Entschädigung je nach Methode und Zinsniveau grob zwischen 12.000 und 16.000 Euro liegen – das zeigt, wie stark dieser Posten eine Verkaufskalkulation beeinflussen kann.

Für Eigentümer im Landkreis Osterholz oder im Bremer Umland, die ihre Immobilie veräußern möchten, ohne dass die Zinsbindung bereits ausgelaufen ist, gehört die Vorfälligkeitsentschädigung neben den Verkaufsnebenkosten zu den wesentlichen Kostenpunkten, die vor dem Angebotsstart mit der finanzierenden Bank geklärt werden sollten.

Wann keine Entschädigung anfällt

Neben dem bereits genannten Zehnjahres-Kündigungsrecht gibt es einen weiteren Weg, der Entschädigungspflicht zu entgehen: den Widerruf des Darlehensvertrags. Enthält die ursprüngliche Widerrufsbelehrung formale Fehler, beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist rechtlich nie zu laufen. In solchen Fällen war es jahrelang möglich, ältere Darlehensverträge nachträglich zu widerrufen und den Kredit ohne Entschädigungszahlung rückabzuwickeln. Für Verträge bis Juni 2010 ist dieser sogenannte „Widerrufsjoker" seit 2016 erloschen; relevant kann er allenfalls noch bei Verträgen von Mitte 2010 bis März 2016 sein. Ob ein solcher Fehler im eigenen Vertrag vorliegt, lässt sich von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen.

Ebenfalls zu beachten: Viele Kreditverträge enthalten Sondertilgungsrechte, die eine jährliche teilweise Rückzahlung ohne Entschädigung erlauben. Wer diese konsequent nutzt, kann die Restschuld – und damit eine mögliche spätere Entschädigung – gezielt reduzieren.