Zins

Der Zins ist das Entgelt, das ein Kreditnehmer für die zeitweise Nutzung von Fremdkapital an den Kreditgeber zahlt – angegeben als Prozentsatz der geliehenen Summe pro Jahr. Bei einer Immobilienfinanzierung bestimmt er maßgeblich, wie hoch die monatliche Rate ausfällt und wie viel das Darlehen über die gesamte Laufzeit tatsächlich kostet. Wer eine Immobilie im Landkreis Osterholz oder im Bremer Umland kauft, sollte den Unterschied zwischen den verschiedenen Zinsarten kennen, bevor er Angebote vergleicht.

Sollzins und Effektivzins: Was wirklich zählt

Der Sollzins beschreibt den reinen Zinssatz, der auf das jeweils noch ausstehende Darlehen berechnet wird – früher auch als Nominalzins bezeichnet. Er sagt allein wenig darüber aus, was ein Kredit wirklich kostet.

Der Effektivzins geht weiter: Er berücksichtigt zusätzliche kostenwirksame Faktoren wie ein vereinbartes Disagio, den Auszahlungskurs oder tilgungsfreie Anlaufjahre. Gesetzlich vorgeschrieben ist seine Angabe nach § 6 der Preisangabenverordnung (PAngV), genau damit Verbraucher verschiedene Kreditangebote auf einer gemeinsamen Basis miteinander vergleichen können. In der Praxis liegt der Effektivzins typischerweise etwas höher als der Sollzins – der Abstand beträgt häufig zwischen 0,1 und 0,5 Prozentpunkten. Für einen seriösen Kreditvergleich sollten Sie stets den Effektivzins heranziehen.

So entsteht die Zinslast beim Annuitätendarlehen

Die jährliche Zinslast ergibt sich aus der noch ausstehenden Restschuld, multipliziert mit dem vereinbarten Zinssatz. In den ersten Jahren eines Annuitätendarlehens entfällt der größere Teil der konstanten monatlichen Rate auf Zinsen und nur ein kleinerer Teil auf die Tilgung. Mit jeder geleisteten Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch sich das Verhältnis schrittweise verschiebt: Der Tilgungsanteil wächst, der Zinsanteil nimmt ab.

Dieses Prinzip hat gerade bei längeren Laufzeiten eine erhebliche Wirkung auf die Gesamtkosten des Darlehens – weshalb der Zinssatz, zu dem das Darlehen abgeschlossen wird, so viel Gewicht hat.

Zinsbindung: Sicherheit gegen Aufpreis

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen wird der Sollzins für einen festgelegten Zeitraum vereinbart – typisch sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, mitunter auch länger. Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, weil die monatliche Belastung unabhängig von Marktbewegungen stabil bleibt. Dafür verlangen Banken in der Regel einen leichten Zinsaufschlag für jede zusätzliche Zinsbindungsstufe.

Eine Alternative ist die variable Verzinsung, bei der sich der Zinssatz – üblicherweise an den EURIBOR gekoppelt – in kurzen Abständen anpassen kann. Das bietet Flexibilität, bedeutet aber auch, dass die monatliche Rate schwanken kann.

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer gewährt § 489 BGB Darlehensnehmern nach zehn Jahren Laufzeit ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Kündigungsfrist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Was den Zinssatz beeinflusst

Mehrere Faktoren bestimmen, zu welchem Zinssatz eine Bank ein Darlehen anbietet:

• EZB-Leitzins: Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank wirkt sich auf das allgemeine Zinsniveau aus, allerdings mit einem gewissen zeitlichen Versatz.
• Bonität des Kreditnehmers: Eine gute Schufa-Bewertung und ein stabiles Einkommen verbessern die Konditionen spürbar.
• Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist der sogenannte Beleihungsauslauf – und desto günstiger fällt in der Regel der angebotene Zinssatz aus. Kreditnehmer, die mehr als 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren, erhalten häufig bessere Konditionen als bei einer Vollfinanzierung.
• Beruf und Beschäftigungsverhältnis: Verbeamtete Kreditnehmer werden von manchen Banken mit leichten Zinsvorteilen bedacht.

Bereitstellungszinsen und Verzugszinsen

Zwei Sonderformen des Zinses sollten Sie bei der Finanzierungsplanung nicht übersehen:

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein bereits zugesagtes Darlehen nicht sofort, sondern erst nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit abgerufen wird. Gerade bei Neubauten oder aufwendigen Sanierungen – wie sie im Teufelsmoor-Raum rund um Grasberg und Worpswede häufig vorkommen, wenn ältere Resthöfe oder moorgetypische Bestandsgebäude umgebaut werden – kann sich der Abruf über Monate hinziehen. In solchen Fällen lohnt es sich, die Länge der bereitstellungsfreien Zeit sorgfältig mit der Bank zu verhandeln.

Verzugszinsen entstehen, wenn eine fällige Kreditrate nicht rechtzeitig beglichen wird. Der gesetzliche Verzugszinssatz für Verbraucher liegt fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank.

Häufige Frage: Lohnt es sich, bei derzeit schwankenden Bauzinsen eine kürzere oder lieber eine sehr lange Zinsbindung zu wählen?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten – es hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und der Restschuld am Ende der Zinsbindung ab. Eine kurze Bindung von fünf Jahren kann dann sinnvoll sein, wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen oder das Darlehen bis dahin weitgehend tilgen können. Eine lange Bindung von 15 oder 20 Jahren passt besser, wenn Sie langfristige Planungssicherheit wünschen und die höhere monatliche Rate tragen können. Im Raum Osterholz-Scharmbeck und Bremen beobachten wir, dass viele Käufer in der aktuellen Marktphase eher zu mittleren Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren tendieren, um Flexibilität und Sicherheit zu verbinden. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann anhand Ihrer konkreten Zahlen durchrechnen, welche Variante für Sie am besten passt.