Effektivzins

Wer eine Immobilie finanziert, begegnet unweigerlich zwei Zinssätzen: dem Sollzins und dem Effektivzins. Letzterer ist die aussagekräftigere Kennzahl, weil er nicht nur den reinen Zinssatz auf die Darlehenssumme abbildet, sondern sämtliche weiteren Kostenbestandteile des Kredits einrechnet. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Angabe des Effektivzinses durch die Preisangabenverordnung – Banken sind dazu verpflichtet, ihn in jedem Kreditangebot auszuweisen.

Sollzins und Effektivzins: Wo liegt der Unterschied?

Der Sollzins – früher auch Nominalzins genannt – beschreibt ausschließlich den Zinssatz, zu dem die Bank das Darlehenskapital verzinst. Er sagt nichts über Bearbeitungsgebühren, Disagio oder andere vertragliche Nebenkosten aus. Der Effektivzins hingegen fasst alle preisbestimmenden Faktoren zu einer einzigen jährlichen Kennzahl zusammen.

Bei seriösen Finanzierungsangeboten ist die Differenz zwischen beiden Werten meist gering. Weichen Sollzins und Effektivzins hingegen deutlich voneinander ab, deutet das auf höhere Nebenkosten hin – etwa ein spürbares Disagio oder eine Vermittlungsprovision. Der Effektivzins macht genau diese Unterschiede sichtbar und ist damit die verlässlichere Vergleichsgröße.

Was der Effektivzins einschließt – und was nicht

In den Effektivzins fließen Bearbeitungsgebühren, Disagio, Vermittlungsprovisionen und laufende Verwaltungskosten des Darlehens ein. Nicht berücksichtigt werden dagegen Kosten, die außerhalb des eigentlichen Kreditvertrags entstehen: Notargebühren, Grundbuchkosten und etwaige Schätzgebühren bleiben außen vor. Das gilt auch für Versicherungsprämien, die nicht zwingend mit dem Kredit verknüpft sind.

Ein praktisch relevanter Punkt sind Bereitstellungszinsen: Wird das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen – was beim Neubau oder bei einer umfangreicheren Sanierung häufig vorkommt –, können Bereitstellungszinsen entstehen, die im ausgewiesenen Effektivzins meist nicht auftauchen. Wer etwa im Teufelsmoor-Raum um Grasberg oder Worpswede ein Grundstück bebaut und wegen der dortigen Moor- und Marschböden mit einem aufwendigeren Gründungsverfahren und damit gestaffelten Abrufplänen rechnet, sollte diesen Kostenpunkt bei der Gesamtkalkulation ausdrücklich erfragen.

Angebote sinnvoll vergleichen

Der Effektivzins erlaubt einen fairen Vergleich zwischen verschiedenen Darlehensangeboten – auch dann, wenn Banken unterschiedliche Kostenstrukturen wählen. Ein Angebot mit niedrigem Sollzins, aber hohem Disagio kann über die Laufzeit teurer sein als ein Angebot mit etwas höherem Sollzins ohne Abzug. Erst der Effektivzins deckt solche Unterschiede auf.

Schon wenige Zehntel Prozentpunkte machen bei typischen Kaufpreisen im Landkreis Osterholz oder im Bremer Umland über eine Laufzeit von 15 bis 20 Jahren einen spürbaren Betrag aus. Es lohnt sich daher, mehrere Angebote einzuholen und diese anhand des Effektivzinses zu vergleichen – ob über unabhängige Berater oder Vergleichsportale.

Zinsbindung und Laufzeit im Blick behalten

Der ausgewiesene Effektivzins gilt immer nur für die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Was danach kommt – die Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Marktkonditionen –, ist in dieser Kennzahl nicht abgebildet. Wer sich für eine längere Zinsbindung entscheidet, zahlt dafür in der Regel einen etwas höheren Effektivzins, sichert sich aber gegen steigende Zinsen ab. Ob das sinnvoll ist, hängt von der eigenen Risikobereitschaft und der finanziellen Situation ab.

Ähnliches gilt für Sondertilgungsrechte: Darlehen mit der Möglichkeit, außerplanmäßig zurückzuzahlen, können einen geringfügig höheren Effektivzins aufweisen. Da der ausgewiesene Wert nicht einrechnet, ob und wann Sondertilgungen tatsächlich genutzt werden, lassen sich die tatsächlichen Gesamtkosten nur individuell berechnen – abhängig davon, wie flexibel das Darlehen letztlich genutzt wird.

Häufige Frage: „Der Sollzins in einem Angebot klingt attraktiv, aber der Effektivzins ist deutlich höher – warum?"

Das ist ein Hinweis darauf, dass im Darlehensvertrag weitere Kostenbestandteile stecken, die den reinen Zinssatz übersteigen – häufig ein Disagio, also ein Abzug vom Darlehensbetrag bei der Auszahlung, oder eine einmalige Bearbeitungsgebühr. Bitten Sie die Bank in diesem Fall um eine vollständige Aufstellung aller im Effektivzins enthaltenen Posten. So sehen Sie auf einen Blick, was die Differenz verursacht – und können das Angebot sachlich mit anderen vergleichen.