Disagio

Wer ein Darlehen aufnimmt, erwartet in der Regel, den vereinbarten Betrag vollständig ausgezahlt zu bekommen. Beim Disagio – auch Damnum oder Abgeld genannt – ist das nicht der Fall: Die Bank zahlt nur einen Teil des Nennbetrags aus, etwa 96 von 100 Prozent, während Zinsen und Tilgung dennoch auf den vollen Betrag berechnet werden. Im Gegenzug fällt der vereinbarte Nominalzins niedriger aus. Das Disagio ist also keine versteckte Gebühr, sondern ein Finanzierungsinstrument, das Zinsbelastung und Auszahlungsbetrag gegeneinander verschiebt.

Wie das Disagio in der Praxis funktioniert

Ein einfaches Beispiel: Bei einem Disagio von vier Prozent auf ein Darlehen über 300.000 Euro fließen tatsächlich nur 288.000 Euro auf das Konto des Kreditnehmers. Verzinst und getilgt wird jedoch die volle Summe von 300.000 Euro. Der Nominalzins liegt dafür spürbar niedriger als bei einer Vollauszahlung.

Ob sich dieses Modell lohnt, lässt sich nicht allein am Nominalzins ablesen. Entscheidend ist der Effektivzins, der das Disagio als Teil der Gesamtkosten einrechnet. Erst dieser Wert macht verschiedene Finanzierungsangebote wirklich vergleichbar – und genau deshalb sind Banken verpflichtet, ihn auszuweisen.

Steuerliche Bedeutung bei Vermietungsobjekten

Wer eine Immobilie vermietet, kann das Disagio grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Die Finanzbehörden verlangen dabei in der Regel eine Verteilung über die gesamte Zinsbindungsfrist, nicht den Abzug in einem einzigen Jahr. Unter bestimmten Voraussetzungen – etwa bei einer marktüblichen Höhe des Disagios – ist jedoch auch ein Sofortabzug möglich. Hier lohnt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater, da die Gestaltungsmöglichkeiten von der konkreten Vertragsgestaltung abhängen.

Wer die Immobilie selbst bewohnt, hat dagegen keinen steuerlichen Vorteil: Bei eigengenutztem Wohneigentum spielt das Disagio für die Steuererklärung keine Rolle.

Bedeutung heute und bei Altverträgen

In der aktuellen Finanzierungspraxis begegnet das Disagio kaum noch. Kreditinstitute bieten Darlehen überwiegend zu einem Auszahlungskurs von 100 Prozent an, sodass der Begriff für Neufinanzierungen weitgehend an Bedeutung verloren hat. Anders sieht es bei älteren Verträgen aus: Wer ein Darlehen aus vergangenen Jahrzehnten im Bestand hat oder eine Umschuldung prüft, stößt mitunter noch auf Vereinbarungen mit Disagio-Regelungen. Bei einer Neuverhandlung oder Anschlussfinanzierung entfällt dieser Abzug dann häufig.

Gerade im Umland von Bremen und im Landkreis Osterholz, wo viele Eigentümer ihre Immobilien über längere Zeiträume halten und Finanzierungen selten vorzeitig ablösen, lohnt sich ein gelegentlicher Blick in die Darlehensunterlagen – auch um zu prüfen, ob ältere Vereinbarungen noch zu den heutigen Möglichkeiten passen.