Finanzierung

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, steht zunächst vor einer finanziellen Planungsaufgabe: Woher kommt das Kapital, in welcher Form, und wie lässt es sich dauerhaft bedienen? Unter Immobilienfinanzierung versteht man die Gesamtheit aller Maßnahmen, mit denen diese Mittel beschafft, strukturiert und über die Zeit zurückgeführt werden. In der Praxis besteht eine solide Finanzierung fast immer aus mehreren Bausteinen – eigenen Ersparnissen, einem oder mehreren Bankdarlehen sowie häufig ergänzenden Fördermitteln.

Woher kommt das Kapital?

Der Grundstein jeder Finanzierung ist das Eigenkapital. Dazu zählen Bankguthaben, Wertpapiere, ausgezahlte Lebensversicherungen oder Bausparverträge, aber auch Schenkungen aus dem familiären Umfeld oder eine bereits abbezahlte Immobilie als Sicherheit. Wer handwerklich geschickt ist, kann bestimmte Eigenleistungen – die sogenannte Muskelhypothek – in begrenztem Umfang anrechnen lassen, sofern die Bank das akzeptiert.

Den weitaus größten Teil steuert in der Regel ein Bankdarlehen bei. Die gebräuchlichste Form ist das Annuitätendarlehen, bei dem Zins und Tilgung über die gesamte Laufzeit zu einer gleichbleibenden monatlichen Rate zusammengefasst werden. Daneben gibt es Tilgungsdarlehen mit sinkender Rate sowie variabel verzinste Darlehen für besondere Situationen.

Ergänzend lohnt sich ein Blick auf Förderprogramme: Die KfW bietet zinsgünstige Kredite für Neubau, Kauf und energetische Sanierung, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Zuschüsse beim Heizungstausch. Wohn-Riester kann für bestimmte Käufergruppen sinnvoll sein. Solche Förderbausteine lassen sich häufig mit einem regulären Bankdarlehen kombinieren, was die Gesamtbelastung spürbar senkt.

Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Als Faustregel gilt: Die anfallenden Kaufnebenkosten sollten vollständig aus Eigenkapital gedeckt sein. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz – beides liegt in Niedersachsen – fällt derzeit eine Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent an. Wer in der Stadtgemeinde Bremen kauft, zahlt seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 Prozent. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision, die seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Insgesamt sollten Sie für die Nebenkosten grob 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.

Über die Nebenkosten hinaus verbessert jeder zusätzliche Eigenkapitaleuro die Konditionen: Je niedriger der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert des Objekts –, desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz aus. Liegt der Auslauf unter 60 Prozent, gewähren Banken typischerweise ihre besten Konditionen. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber spürbar teurer und setzt eine sehr gute Bonität voraus.

Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung

Bei der Wahl der Zinsbindungsdauer – üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre – müssen Sie Planungssicherheit gegen Flexibilität abwägen. Kurze Laufzeiten sind anfänglich günstiger, tragen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Längere Bindungen kosten etwas mehr, geben Ihnen dafür aber Kalkulationssicherheit. Nach zehn Jahren Laufzeit räumt das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht ein, das bei veränderten Zinsverhältnissen genutzt werden kann.

Die anfängliche Tilgung sollte nicht zu niedrig angesetzt werden. Wer nur 1 Prozent tilgt, zahlt jahrzehntelang überwiegend Zinsen und ist nach der Zinsbindung kaum näher am Ziel. Empfehlenswert sind mindestens 2, besser 3 Prozent Tilgung zu Beginn. Zusätzlich empfiehlt es sich, jährliche Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme zu vereinbaren – das beschleunigt die Entschuldung, ohne die monatliche Liquidität dauerhaft zu belasten.

Beim Vergleich von Angeboten ist der Effektivzinssatz entscheidend, weil er alle Nebenkosten des Darlehens einschließt und Angebote unterschiedlicher Anbieter erst vergleichbar macht.

Bonität, Unterlagen und Anschlussfinanzierung

Bevor eine Bank zusagt, prüft sie Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Dazu gehören Einkommensnachweise der letzten Monate, aktuelle Steuerbescheide – bei Selbstständigen auch mehrere Jahresabschlüsse –, eine Vermögensübersicht sowie eine Schufa-Auskunft. Die Bank stellt Ihrem Einkommen alle laufenden Ausgaben gegenüber und prüft, ob die neue Darlehensrate dauerhaft darstellbar ist. Vollständige und gut aufbereitete Unterlagen beschleunigen diesen Prozess erheblich.

Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an. Sie können beim bisherigen Institut verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder bereits 1 bis 5 Jahre vor Ablauf ein Forward-Darlehen abschließen, um sich einen heute noch gültigen Zinssatz zu sichern. Ein Wechsel lohnt sich oft: Selbst geringe Zinsunterschiede summieren sich bei typischen Restschulden im fünf- oder sechsstelligen Bereich schnell auf mehrere Tausend Euro. Ein Vergleich mehrerer Angebote zahlt sich also auch bei der Anschlussfinanzierung aus.

Ein Hinweis für die Region

Im Teufelsmoor – also in Teilen von Grasberg, Worpswede und dem näheren Umland – erfordern Moor- und Marschböden bei Neubauvorhaben besondere Aufmerksamkeit. Hohe Grundwasserstände und setzungsempfindliche Böden machen ein Bodengutachten vor Baubeginn unverzichtbar und können die Gründungskosten deutlich gegenüber gewachsenem Boden erhöhen. Diese Mehrkosten sollten in der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt sein – sie überraschen sonst in der Bauphase.