Vorvertrag

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, ist manchmal auf Zeit angewiesen – für die Finanzierungszusage, eine ausstehende Baugenehmigung oder die Klärung offener Erbfragen. Ein Vorvertrag überbrückt genau diese Phase: Er verpflichtet beide Seiten rechtlich dazu, zu einem späteren Zeitpunkt den eigentlichen Kaufvertrag zu schließen, und legt die wesentlichen Konditionen bereits jetzt verbindlich fest.

Form und Inhalt

Weil § 311b BGB für Grundstückskaufverträge die notarielle Beurkundung vorschreibt, gilt dasselbe auch für jeden Vorvertrag über eine Immobilie. Ein formlos unterzeichnetes Papier – egal ob „Kaufzusage" oder „Reservierungsvereinbarung" – ist in der Regel nicht durchsetzbar und im Streitfall nichtig. Erst die Beurkundung durch einen Notar verleiht dem Vorvertrag seine volle Rechtswirkung; der Notar prüft dabei Identität und Geschäftsfähigkeit beider Parteien.

Ein vollständiger Vorvertrag benennt Käufer und Verkäufer eindeutig, beschreibt das Kaufobjekt mit Flurstücknummer, hält Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten fest und bestimmt, wann oder unter welchen Bedingungen der Hauptvertrag geschlossen werden soll. Optional lassen sich Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen aufnehmen.

Sicherungsmittel: Vormerkung und Anzahlung

Damit der Käufer zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag geschützt ist, kann im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB eingetragen werden. Sie blockiert Abteilung II für Dritte: Der Verkäufer kann das Grundstück weder erneut veräußern noch ohne Weiteres belasten. Die Vormerkung wird nach dem Eigentumsübergang wieder gelöscht. Zuständig für Grundbucheintragungen in der Region ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck; für Objekte im Bremer Stadtgebiet das dortige Amtsgericht.

Häufig wird ergänzend eine Anzahlung vereinbart – üblicherweise zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises, die treuhänderisch auf einem Notaranderkonto liegt. Sie fließt bei Vertragsabschluss auf den Kaufpreis an und sichert den Verkäufer für den Fall, dass der Käufer grundlos zurücktritt.

Typische Anwendungsfälle

Der Vorvertrag eignet sich besonders in Situationen, in denen eine Seite noch auf eine externe Entscheidung wartet:

• Finanzierungsvorbehalt: Der Käufer benötigt vier bis acht Wochen, um die Kreditzusage zu erwirken. Der Vorvertrag hält die Immobilie in dieser Zeit für ihn frei; bleibt die Zusage der Bank aus, greift der Vorbehalt und der Käufer kann kostenfrei zurücktreten.
• Ausstehende Baugenehmigung: Bei Neubauvorhaben macht ein Verkauf oft erst Sinn, wenn die Genehmigung vorliegt. Der Vorvertrag schafft für Bauträger und Käufer gleichermaßen Planbarkeit bis dahin.
• Ungeklärte Eigentumsverhältnisse: Läuft noch ein Erbverfahren oder eine Teilungsversteigerung, sichert ein Vorvertrag die getroffene Einigung, bevor das Eigentum formal übergehen kann.
• Vertragsstrafe bei Nichterfüllung: Wer eine Partei stärker in die Pflicht nehmen möchte, kann eine Vertragsstrafe in Höhe von üblicherweise fünf bis zwanzig Prozent des Kaufpreises vereinbaren – zusätzlich zu einem möglichen weitergehenden Schadensersatz.
• Grunderwerb mit regionalem Bezug: Schließen Sie den Hauptvertrag über eine Immobilie im Landkreis Osterholz, fällt Grunderwerbsteuer nach dem niedersächsischen Satz von 5,0 % an. Liegt das Objekt im Bremer Stadtgebiet, gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 %. Dieser Unterschied ist zwar kein Thema des Vorvertrags selbst, sollte aber bei der Kaufpreiskalkulation bereits beim Abschluss des Vorvertrags bekannt sein.