Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen kleinere Renovierungsleistungen, die den bewohnbaren Zustand einer Mietwohnung erhalten: dazu zählen das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Streichen von Innentüren, Heizkörpern und Fenstern von innen sowie das Behandeln von Fußböden. Grundsätzlich liegt diese Pflicht beim Vermieter – sie kann jedoch durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Ob eine solche Klausel tatsächlich rechtlich standhält, ist in der Praxis eine der häufigsten Streitfragen im Mietrecht.

Was eine wirksame Klausel voraussetzt

Damit die Renovierungspflicht rechtssicher auf den Mieter übergeht, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Erstens muss der Mieter die Wohnung bereits in renoviertem Zustand übernommen haben. Zweitens dürfen Fristen nur als Orientierungswerte formuliert sein – mit Formulierungen wie „in der Regel" oder „im Allgemeinen". Dritte Voraussetzung: Es darf keine weitere Klausel hinzutreten, die den Mieter zusätzlich benachteiligt.

Als grobe Orientierung gelten folgende Zeiträume: Küche und Bad alle drei bis fünf Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf bis acht Jahre, Nebenräume alle sieben bis zehn Jahre. Entscheidend ist dabei stets der tatsächliche Zustand der Räume – nicht der bloße Zeitablauf.

Häufige Gründe, warum Klauseln scheitern

Viele Mietvertragsformulare enthalten Regelungen zu Schönheitsreparaturen, die vor Gericht keinen Bestand haben. Typische Fallstricke:

• Endrenovierung unabhängig vom Zustand: Eine Pflicht zur Renovierung bei Auszug, die unabhängig davon gilt, ob die Räume es tatsächlich nötig haben, ist unwirksam.
• Starre Fristen ohne Spielraum: Fehlt der Zusatz „in der Regel" oder „im Allgemeinen", gilt die Klausel als zu starr und damit nichtig.
• Unrenoviert übernommene Wohnung: Wer eine Wohnung ohne Ausgleichszahlung in nicht renoviertem Zustand übernimmt, kann nicht zur Endrenovierung verpflichtet werden.
• Pflicht zur Fachfirma: Eine Klausel, die ausdrücklich einen Fachbetrieb vorschreibt, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.
• Konsequenz: Ist eine Klausel unwirksam, muss der Mieter überhaupt nicht renovieren – auch dann nicht, wenn die Wohnung nach Jahren tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

Kosten und Alternativen

Wer selbst Hand anlegt, kommt bei einer Drei-Zimmer-Wohnung mit rund 80 Quadratmetern mit Materialkosten von etwa 500 bis 1.000 Euro aus. Beauftragt man einen Fachbetrieb, sind für das Streichen von Wänden acht bis 15 Euro je Quadratmeter üblich, für Tapezierarbeiten zehn bis 25 Euro, für das Lackieren einer Innentür 80 bis 150 Euro. Für eine vollständige Renovierung durch Profis sollte man in dieser Wohnungsgröße mit 2.500 bis 5.000 Euro rechnen.

Eine Alternative zum Selbstrenovieren ist die Ablösevereinbarung: Der Mieter zahlt einen pauschalen Betrag, der Vermieter übernimmt die Renovierung eigenverantwortlich. Das spart Aufwand auf beiden Seiten und vermeidet Streit über die Ausführungsqualität.

Übergabe und Dokumentation

Ein sorgfältig geführtes Übergabeprotokoll – mit Fotos und Beschreibung des Zustands jedes einzelnen Raums, von beiden Parteien unterschrieben – ist beim Ein- und Auszug unverzichtbar. Es bildet die Grundlage für alle späteren Auseinandersetzungen. Die Wohnung muss bei Auszug in einem Zustand zurückgegeben werden, der dem bei Einzug entspricht, wobei normale Gebrauchsspuren berücksichtigt werden. Neuwertiger Zustand ist nicht geschuldet. Farbige Wandanstriche muss der Mieter bei Auszug übrigens nicht zwingend in Weiß zurückstreichen – neutralere Töne genügen in der Regel.

Im Raum Osterholz-Scharmbeck und Grasberg, wo ältere Mietwohnungen in Bestandsgebäuden – gelegentlich auch in umgebauten Resthöfen oder Altbauten mit Reetdach – verbreitet sind, empfiehlt sich die Dokumentation des Ausgangszustands besonders sorgfältig. Solche Gebäude weisen oft bereits bei Einzug Besonderheiten auf, die später zu Unklarheiten führen können.