Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Partei einer anderen die Nutzung einer Immobilie oder einzelner Räume gegen ein regelmäßiges Entgelt überlässt. Er schafft die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis und legt fest, was beide Seiten voneinander erwarten dürfen – und einhalten müssen. Auch wenn ein mündlich geschlossener Mietvertrag grundsätzlich wirksam ist, empfiehlt sich die Schriftform dringend, um Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Was ein Mietvertrag enthalten sollte

Zu den unverzichtbaren Bestandteilen zählen zunächst die vollständigen Angaben zu beiden Vertragsparteien: Beim Vermieter genügt in der Regel Name und Anschrift, beim Mieter sollten alle Personen aufgeführt sein, die die Wohnung tatsächlich bewohnen werden. Das Mietobjekt selbst wird möglichst genau beschrieben – mit Adresse, Lage im Gebäude, Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer sowie etwaigen Nebenräumen wie Keller, Garage oder Stellplatz.

Die Miethöhe wird üblicherweise aufgeschlüsselt: Die Kaltmiete weist die eigentliche Nutzungsgebühr aus, hinzu kommen die Betriebskostenvorauszahlungen. Beide Positionen zusammen ergeben die monatliche Warmmiete. Alternativ zur klassischen Miete sind auch Staffelmieten möglich, bei denen Erhöhungen vertraglich im Voraus festgelegt werden, oder Indexmieten, die sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientieren.

Mietdauer: unbefristet oder befristet

Der Standardfall ist der unbefristete Mietvertrag ohne festgelegtes Enddatum. Er läuft so lange, bis eine der Parteien kündigt. Für Mieter gilt dabei eine Kündigungsfrist von drei Monaten; Vermieter müssen je nach Mietdauer mit Fristen zwischen drei und neun Monaten rechnen – und benötigen darüber hinaus einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie Eigenbedarf.

Befristete Mietverträge sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Nach § 575 BGB muss ein sachlicher Grund vorliegen, etwa eine geplante Eigennutzung oder bevorstehende Baumaßnahmen. Ohne diesen Grund gilt ein scheinbar befristeter Vertrag im Zweifel als unbefristet. Mitunter vereinbaren Vermieter und Mieter auch eine beidseitige Mindestmietzeit, während der keine ordentliche Kündigung möglich ist.

Rechte und Pflichten beider Seiten

Mieter haben das Recht, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, Mängel durch den Vermieter beseitigen zu lassen und die Miete im Falle erheblicher Mängel zu mindern. Sie sind ihrerseits verpflichtet, die Miete pünktlich zu zahlen, die Wohnung pfleglich zu behandeln, Schäden unverzüglich anzuzeigen und die Hausordnung zu beachten. Bei Auszug ist die Wohnung besenrein zurückzugeben.

Vermieter schulden die vertragsgemäße Übergabe des Mietobjekts, die laufende Instandhaltung und die jährliche Nebenkostenabrechnung – diese muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Geleistete Kautionen sind verzinst aufzubewahren und nach dem Auszug zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.

Kündigung und Kaution

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen schriftlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Vermieter benötigen dafür ein berechtigtes Interesse, das sie im Kündigungsschreiben darlegen müssen. Fristlose Kündigungen sind für beide Seiten möglich, setzen jedoch schwerwiegende Vertragsverletzungen voraus – etwa einen Mietrückstand von zwei vollen Monatsmieten.

Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter kann sie in bis zu drei Raten zu Beginn des Mietverhältnisses leisten. Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung etwaiger Ansprüche – in der Praxis sind drei bis sechs Monate üblich –, bevor er die Kaution verzinst zurückzahlen muss.

Sonderformen des Mietvertrags

Neben dem klassischen Wohnraummietvertrag gibt es weitere Vertragsformen mit jeweils eigenen Besonderheiten. Der Gewerbemietvertrag unterliegt weniger Schutzvorschriften, bietet dafür aber größere Vertragsfreiheit und sieht häufig Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren vor. Wer als Hauptmieter einzelne Zimmer untervermieten möchte – etwa in einer Wohngemeinschaft –, benötigt dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich denselben Kündigungsfristen – kürzere Fristen gelten nur für möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

Im Raum Osterholz-Scharmbeck und dem Umland von Bremen – wo viele Mietverhältnisse in Ein- und Zweifamilienhäusern oder umgenutzten Resthöfen bestehen – lohnt es sich, die Beschreibung des Mietobjekts besonders sorgfältig zu formulieren. Gerade bei älteren Gebäuden mit Besonderheiten wie Reetdächern oder Nebengebäuden sollte klar geregelt sein, welche Flächen und Einrichtungen mitvermietet sind und wer für deren Pflege und Unterhaltung verantwortlich ist.