Qualifizierter Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag handelt es sich um die verbindlichste Form des Maklervertrags: Der Eigentümer beauftragt ausschließlich einen einzigen Makler und verpflichtet sich darüber hinaus, sämtliche Kaufinteressenten – auch solche, die er selbst anspricht oder die sich direkt bei ihm melden – an diesen Makler zu verweisen. Gelingt der Verkauf ohne Mitwirkung des Maklers, etwa weil der Eigentümer einen Bekannten als Käufer findet, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers dennoch bestehen. Diese Konstruktion schützt den Makler vor einer Umgehung seiner Leistung und schafft zugleich eine klare, geordnete Vermarktungsstruktur.

Drei Vertragsformen im Vergleich

Im Maklerrecht gibt es drei grundlegende Auftragsmodelle, die sich in ihrer Bindungsintensität deutlich unterscheiden. Beim einfachen Maklerauftrag darf der Eigentümer beliebig viele Makler parallel beauftragen und die Immobilie auch selbst vermarkten – eine Provision wird nur fällig, wenn der Makler den Vertrag nachweislich herbeigeführt hat. Der (einfache) Alleinauftrag schließt die Parallelbeauftragung weiterer Makler aus, lässt dem Eigentümer aber in der Regel die Möglichkeit, einen Käufer aus dem eigenen Umfeld provisionsfrei zu vermitteln. Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter: Er schließt auch das Eigengeschäft nicht aus der Provisionspflicht aus und verpflichtet den Eigentümer zur aktiven Weiterleitung aller Interessenten.

Was der Vertrag konkret regelt

Ein sorgfältig formulierter qualifizierter Alleinauftrag enthält mehrere wesentliche Elemente. Die Exklusivität legt fest, dass kein anderer Makler tätig werden darf. Die Verweisungspflicht bestimmt, dass der Eigentümer jeden Interessenten – unabhängig davon, wie der Kontakt zustande kam – an den beauftragten Makler weiterzuleiten hat. Der Provisionsanspruch bei Eigengeschäft sichert dem Makler seine Vergütung auch dann, wenn er selbst den Käufer nicht gefunden hat. Zur Laufzeit hat sich in der Praxis ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten etabliert; eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.

Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz teilen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Dezember 2020 üblicherweise hälftig – eine Praxis, die bei der Formulierung des Provisionsanspruchs im Vertrag berücksichtigt werden sollte, um Missverständnisse zwischen den Parteien zu vermeiden.

Rechte und Pflichten beider Seiten

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist keine Einbahnstraße. Der Makler übernimmt mit diesem Vertrag eine verstärkte Tätigkeitspflicht: Er muss aktiv vermarkten, darf nicht abwarten, und er schuldet dem Auftraggeber regelmäßige Berichte über den Stand der Vermarktung. Transparenz ist dabei keine Kür, sondern Teil der vertraglichen Treuepflicht.

Der Auftraggeber wiederum muss Besichtigungen ermöglichen, auf eigene Verkaufsbemühungen verzichten und eingehende Anfragen konsequent weiterleiten. Wer diese Pflicht missachtet und einen Käufer aus eigenem Netzwerk abseits des Maklers zum Abschluss bringt, schuldet dem Makler trotzdem die vereinbarte Provision.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Bei Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen prüfen Gerichte, ob der Auftraggeber unangemessen benachteiligt wird – etwa durch unverhältnismäßig lange Laufzeiten oder Provisionsregelungen, die das übliche Maß übersteigen. Individualvereinbarungen, die zwischen beiden Seiten ausgehandelt werden, sind in dieser Hinsicht stabiler als vorformulierte Musterverträge. Schließt ein Verbraucher den Vertrag im Fernabsatz ab – etwa per E-Mail oder Telefon ohne persönliche Begegnung –, steht ihm ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, über das er ordnungsgemäß belehrt werden muss.

Was Auftraggeber bei der Vertragsgestaltung beachten sollten

Wer einen qualifizierten Alleinauftrag unterzeichnet, bindet sich bewusst – im Gegenzug darf er ein höheres Engagement des Maklers erwarten. Sinnvoll ist es, die Laufzeit klar zu begrenzen, konkrete Vermarktungsmaßnahmen und Reporting-Intervalle schriftlich festzuhalten und vorab Referenzen des Maklers zu prüfen. Wer sich bei einzelnen Klauseln unsicher ist, kann anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen, bevor er unterschreibt. Alle wesentlichen Absprachen – auch mündlich Besprochenes – gehören in den schriftlichen Vertrag.