Mietkauf

Beim Mietkauf schließen Interessent und Eigentümer einen Vertrag, der Miete und Immobilienerwerb miteinander verbindet: Der künftige Käufer zieht zunächst als Mieter ein, und ein Teil der laufenden Zahlungen wird später auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Das Modell richtet sich vor allem an Menschen, die im Moment nicht über ausreichendes Eigenkapital für eine klassische Finanzierung verfügen, sich aber einen Immobilienerwerb in überschaubarer Zeit zum Ziel gesetzt haben.

Zwei grundlegende Vertragstypen

In der Praxis begegnen Ihnen hauptsächlich zwei Varianten. Beim klassischen Mietkauf steht am Ende der Mietphase eine feste Kaufverpflichtung: Kaufpreis und Anrechnungsbetrag sind von Anfang an im Vertrag fixiert, und der Käufer muss erwerben – unabhängig davon, ob sich seine persönliche oder wirtschaftliche Lage verändert hat. Das gibt Planungssicherheit, lässt aber keinen Ausweg.

Die zweite Variante ist der Optionskauf: Hier erwirbt der Mieter lediglich das Recht, die Immobilie zu einem bestimmten Preis zu kaufen, ohne dazu verpflichtet zu sein. Am Ende der Laufzeit entscheidet er frei. Dafür wird häufig eine Optionsprämie fällig, die in der Regel nicht zurückgezahlt wird, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Bei beiden Modellen werden üblicherweise zwischen 50 und 80 Prozent der monatlichen Zahlungen auf den Kaufpreis angerechnet; der Rest gilt als reines Nutzungsentgelt.

Finanzielle Mechanik und Gesamtkosten

Der Verkäufer gewährt dem Mieter über die Laufzeit faktisch einen Kredit – das erklärt, warum Mietkaufkonditionen selten günstiger sind als eine direkt abgeschlossene Bankfinanzierung. Zum Ende der Laufzeit bleibt eine Schlusszahlung offen: die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und den angerechneten Mietzahlungen. Diese Summe wird häufig über ein Bankdarlehen gedeckt, weshalb die eigene Bonität zum Zeitpunkt der Schlusszahlung genauso entscheidend ist wie beim klassischen Immobilienkredit.

Rechnen Sie die Gesamtkosten sorgfältig durch, bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterzeichnen. Nicht selten ergibt ein direkter Erwerb mit Bankdarlehen – selbst bei geringerem Eigenkapital – unter dem Strich eine günstigere Lösung.

Welche Risiken Sie kennen sollten

Das größte Risiko für den Mieter-Käufer ist die Insolvenz des Verkäufers vor dem tatsächlichen Eigentumsübergang. Alle bis dahin geleisteten Zahlungen können in diesem Fall gefährdet sein. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch bietet zumindest teilweisen Schutz – sie sollte zwingend von Anfang an vereinbart werden.

Beim klassischen Mietkauf mit Kaufpflicht besteht zudem das Risiko, dass Sie am Ende der Laufzeit kaufen müssen, auch wenn Sie zwischenzeitlich arbeitslos geworden sind, eine Erkrankung die Finanzierung erschwert oder sich der Immobilienmarkt zu Ihren Ungunsten entwickelt hat. Solange Sie Mieter sind, stehen Ihnen außerdem keine Eigentümerrechte zu – größere Umbaumaßnahmen oder bauliche Veränderungen sind ohne Zustimmung des Eigentümers nicht möglich.

Was vor Vertragsschluss zu prüfen ist

Vergleichen Sie den vertraglich festgelegten Kaufpreis unbedingt mit aktuellen Marktpreisen für vergleichbare Objekte in der Region. Im Landkreis Osterholz und dem Bremer Umland lassen sich Orientierungswerte über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte (BORIS-NI) oder – für das Stadtgebiet Bremen – über den dortigen Gutachterausschuss ermitteln. Lassen Sie den Vertrag von einer unabhängigen Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Denken Sie auch an die Kaufnebenkosten, die beim späteren Eigentumsübergang anfallen: In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises, im Land Bremen liegt sie seit dem 1. Juli 2025 bei 5,5 Prozent. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision – im Raum Osterholz-Scharmbeck wird diese seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Häufige Frage: Kann ich beim Mietkauf auch aus dem Vertrag heraus, wenn ich die Schlusszahlung nicht aufbringen kann?

Das hängt entscheidend von der Vertragsart ab. Beim Optionskauf können Sie die Kaufoption schlicht nicht ausüben – Sie verlieren die gezahlte Optionsprämie, bleiben aber schuldenfrei. Beim klassischen Mietkauf mit fester Kaufverpflichtung ist ein einseitiger Rücktritt in der Regel nicht möglich; der Verkäufer könnte auf Erfüllung bestehen oder Schadensersatz fordern. Eine gütliche Einigung ist zwar oft möglich, aber nicht garantiert. Genau deshalb empfiehlt es sich, bereits vor Vertragsschluss alle realistischen Szenarien – auch ungünstige – mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht durchzusprechen.