Immobilienfinanzierung

Wer eine Immobilie kauft, baut oder grundlegend saniert, benötigt in den meisten Fällen Fremdkapital. Die Immobilienfinanzierung beschreibt die Gesamtheit aller Maßnahmen, mit denen dieses Kapital beschafft, strukturiert und abgesichert wird – aus Eigenleistung, Bankdarlehen und öffentlichen Förderprogrammen. Wie diese Bausteine zusammengesetzt werden, entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch die monatliche Belastung ausfällt und wie schnell eine Immobilie schuldenfrei ist.

Darlehensarten im Überblick

Das Annuitätendarlehen ist die im Alltag am häufigsten genutzte Finanzierungsform. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindungsphase konstant, setzt sich aber aus einem schrumpfenden Zinsanteil und einem wachsenden Tilgungsanteil zusammen. Bis zur vollständigen Rückzahlung vergehen je nach Tilgungssatz und Zinsniveau typischerweise 25 bis 35 Jahre.

Bausparverträge eignen sich besonders für alle, die ihren Darlehenszins bereits heute festschreiben möchten. Sobald der Vertrag zuteilungsreif ist, steht ein zinsgünstigeres Darlehen zur Verfügung – ohne die Gefahr einer Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung.

Daneben gibt es staatlich geförderte Darlehen, vor allem über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das Wohneigentumsprogramm richtet sich an selbst nutzende Käufer, weitere Programme unterstützen klimaschonende Neubauten oder energetische Sanierungen. Die Konditionen liegen in aller Regel unter dem marktüblichen Niveau; die Programme ändern sich jedoch regelmäßig, sodass eine aktuelle Beratung durch Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler unerlässlich ist.

Beleihungswert und Eigenkapitaleinsatz

Bevor eine Bank ein Darlehen zusagt, ermittelt sie den Beleihungswert der Immobilie – einen vorsichtig kalkulierten Wert, der Marktschwankungen abfedert und in der Regel unterhalb des tatsächlichen Kaufpreises liegt. Der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert, beeinflusst die Konditionen erheblich: Je weniger Fremdkapital im Verhältnis zum Immobilienwert benötigt wird, desto günstiger fallen Zinssatz und Nebenkosten des Kredits aus.

Als Faustregel gilt, mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln einzubringen. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die in keinem Fall aus dem Darlehen gedeckt werden sollten. In Niedersachsen, also etwa beim Kauf eines Hauses in Grasberg oder Osterholz-Scharmbeck, beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Wer hingegen eine Immobilie in Bremen erwirbt, zahlt seit dem 1. Juli 2025 dort 5,5 Prozent. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision, die seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Zinsbindung und Tilgungsstrategie

Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist eine der folgenreichsten Entscheidungen bei der Finanzierungsplanung. Kurze Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren sind oft etwas günstiger, setzen Käufer aber dem Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung aus. Längere Zinsbindungen von 15 bis 30 Jahren bieten mehr Planungssicherheit – nach zehn Jahren besteht zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das eine vorzeitige Umschuldung ohne Entschädigungszahlung ermöglicht.

Beim Tilgungssatz lohnt es sich, nicht am untersten Ende zu beginnen. Ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent ist sinnvoll; wer drei Prozent wählt, kann die Laufzeit auf rund 23 Jahre verkürzen und spart über die gesamte Laufzeit erheblich an Zinskosten. Viele Darlehensverträge erlauben außerdem jährliche Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme – eine sinnvolle Flexibilitätsoption, wenn absehbar Geld aus Erbschaften, Boni oder dem Verkauf anderer Vermögenswerte zufließen könnte.

Bonität und Absicherung

Jede Bank prüft vor der Kreditzusage die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Antragstellenden. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide und Kontoauszüge geben Aufschluss darüber, ob die monatliche Rate dauerhaft tragbar ist. Als grobe Orientierung gilt: Die Kreditrate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Einträge bei der SCHUFA können die angebotenen Konditionen spürbar verschlechtern oder eine Zusage gänzlich verhindern.

Neben der finanziellen Tragfähigkeit sollte auch die Absicherung im Blick bleiben. Eine Risikolebensversicherung schützt Angehörige, falls der Hauptverdiener während der Laufzeit verstirbt, und ist in aller Regel deutlich kostengünstiger als eine Restschuldversicherung. Wer eine ältere Immobilie mit Reetdach erwirbt – im Altbestand rund um Worpswede und in Teilen des Landkreises Osterholz keine Seltenheit – sollte außerdem prüfen, ob die Gebäudeversicherung den erhöhten Sanierungsbedarf und die besonderen Versicherungsanforderungen dieses Dachmaterials abdeckt. Solche laufenden Rücklagen für Instandhaltung mindern den frei verfügbaren Spielraum für die Kreditrate und gehören in eine realistische Finanzierungsplanung.