Kaufpreis

Als Kaufpreis bezeichnet man den Geldbetrag, auf den sich Käufer und Verkäufer beim Erwerb einer Immobilie einigen. Er wird verbindlich im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben und bildet die Berechnungsgrundlage für mehrere Kostenpositionen: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie – sofern ein Makler eingeschaltet war – die Maklerprovision.

Was im Kaufpreis steckt

Der ausgehandelte Betrag muss nicht zwingend nur das Grundstück und das Gebäude umfassen. In der Praxis lässt sich der Kaufpreis häufig in mehrere Bestandteile aufteilen: den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert beweglicher Gegenstände wie Einbauküchen, Heizöl im Tank oder Gartenmöbel.

Letztere können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, weil auf sie keine Grunderwerbsteuer anfällt. Allerdings muss die Aufteilung realistisch und nachvollziehbar sein – das Finanzamt prüft solche Positionen genau. Auch Außenanlagen, Garagen oder Stellplätze können separat bewertet werden, wenn das der tatsächlichen Wertstruktur entspricht.

Im Umland von Bremen, etwa in Grasberg oder Worpswede, spielen Bodenwertanteile eine spürbare Rolle: Resthöfe oder Grundstücke mit großem Freiflächenanteil haben oft einen erheblichen Grundstückswertanteil, der sich auf die steuerliche Aufteilung auswirkt.

Zahlung und Fälligkeit

Der Kaufpreis wird nicht sofort nach Vertragsunterzeichnung fällig. Der Notar prüft zunächst, ob alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind – dazu gehören die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Genehmigung einer eventuell nötigen Finanzierung sowie das Vorliegen behördlicher Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Erst wenn diese Bedingungen vorliegen, stellt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung aus.

Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer üblicherweise zwei Wochen Zeit, den Betrag zu überweisen – in der Regel direkt auf das Konto des Verkäufers. In weniger üblichen Fällen kann die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgen, was zusätzliche Sicherheit bietet, aber auch zusätzliche Kosten verursacht.

Kaufpreis und Nebenkosten im Überblick

Wer eine Immobilie erwirbt, sollte von Anfang an einkalkulieren, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht der Gesamtbetrag ist, den er aufwenden muss. Hinzu kommen:

Grunderwerbsteuer: Im Landkreis Osterholz und im übrigen Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises. Im Land Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 Prozent. Wer also eine Immobilie in Bremen-Stadt kauft, zahlt auf diesen Punkt etwas mehr als ein Käufer in Niedersachsen.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und orientieren sich am beurkundeten Kaufpreis. Als Orientierungsgröße werden häufig rund 1,5 Prozent genannt, der tatsächliche Betrag hängt vom Einzelfall ab. Zuständig für Immobilien im Landkreis Osterholz sind das Amtsgericht und das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck.

Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt bundesweit, dass die Provision bei privaten Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss, sofern der Makler von beiden Seiten beauftragt wurde. Kein Teil darf mehr zahlen als der andere.

In der Summe können die Nebenkosten je nach Konstellation deutlich über zehn Prozent des Kaufpreises liegen. Eine realistische Finanzierungsplanung sollte diesen Puffer von Beginn an vorsehen.