Als Inventar gelten alle beweglichen Gegenstände innerhalb einer Immobilie, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind und sich ohne Beschädigung der Bausubstanz entfernen lassen. Beim Immobilienverkauf können solche Gegenstände zusammen mit der Immobilie übergeben werden, werden aber rechtlich und steuerlich getrennt vom Gebäudewert behandelt. Diese Unterscheidung ist für Käufer wie Verkäufer gleichermaßen relevant – sowohl beim Kaufpreis als auch bei der späteren steuerlichen Behandlung.
Was gehört zum Inventar – und was nicht?
Die entscheidende Frage ist, ob ein Gegenstand dauerhaft und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen, Fenster oder fest verklebte Bodenbeläge zählen zur Immobilie selbst – ihre Entfernung würde die Bausubstanz beschädigen oder die Funktion des Gebäudes beeinträchtigen.
Inventar ist dagegen alles, was sich ohne solche Folgen herausnehmen lässt: eine freistehende Einbauküche mit Elektrogeräten, Waschmaschine und Trockner, Gartenmöbel, Pflanzgefäße, ein Rasenmäher oder abnehmbare Smart-Home-Komponenten. Auch eine Markise kann je nach Befestigung dazugehören. Der häufigste und werthaltigste Inventarposten in der Praxis ist die Küche – ihr Zeitwert kann je nach Ausstattung erheblich variieren.
Steuerliche Wirkung bei der Grunderwerbsteuer
Weil Inventar nicht zum Grundstück oder Gebäude gehört, fällt auf seinen Wert keine Grunderwerbsteuer an. Das kann beim Kauf eine spürbare Ersparnis bedeuten. In Niedersachsen liegt der Steuersatz aktuell bei 5,0 Prozent, im Land Bremen seit dem 1. Juli 2025 bei 5,5 Prozent. Werden beispielsweise beim Kauf eines Einfamilienhauses im Landkreis Osterholz 15.000 Euro für das mitverkaufte Inventar separat ausgewiesen, spart der Käufer auf diesen Betrag die niedersächsische Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent – also 750 Euro.
Das Finanzamt prüft allerdings, ob der angesetzte Inventarwert realistisch ist. Liegt der Anteil am Gesamtkaufpreis unverhältnismäßig hoch – grob ab etwa 10 bis 15 Prozent –, kann das Finanzamt den Ansatz korrigieren oder als Scheingeschäft werten. Der vereinbarte Wert sollte sich daher am tatsächlichen Zeitwert orientieren, nicht am Neupreis.
Inventar im Kaufvertrag sauber regeln
Damit die Vereinbarung Bestand hat, gehört das Inventar mit einer präzisen Auflistung in den notariellen Kaufvertrag oder als Anlage dazu. Jeder Gegenstand sollte einzeln benannt und mit einem nachvollziehbaren Zeitwert versehen sein – unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung. Kaufbelege oder Fotos helfen, den Ansatz gegenüber dem Finanzamt zu belegen.
Für die Gewährleistung gilt: Beim mitverkauften Inventar wird sie im Kaufvertrag häufig ausgeschlossen. Käufer sollten den Zustand der Gegenstände daher vor dem Notartermin selbst prüfen. Eine sorgfältige Dokumentation mit Zustandsbeschreibung und Fotos schützt beide Seiten vor späteren Meinungsverschiedenheiten.
Inventar bei vermieteten Immobilien
Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann das separat ausgewiesene Inventar steuerlich eigenständig abschreiben. Bewegliche Wirtschaftsgüter haben in der Regel kürzere Nutzungsdauern als Gebäude, was zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung führt. Voraussetzung ist auch hier ein realistisch bewerteter und klar dokumentierter Inventaranteil im Kaufvertrag.