Die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – ist ein steuerrechtliches Instrument, mit dem Eigentümer den Wertverlust eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer steuerlich geltend machen können. Bemessungsgrundlage ist dabei ausschließlich der Gebäudewert: Der Grundstücksanteil bleibt außen vor, weil Grund und Boden keinem wirtschaftlichen Verschleiß unterliegen. Die AfA gilt nur bei Vermietung und Verpachtung und zählt dort zu den Werbungskosten – bei selbst genutztem Wohneigentum scheidet sie aus.
Welche Abschreibungssätze gelten?
Für die meisten Wohngebäude – also solche mit einem Bauantrag nach dem 31. Dezember 1924 – gilt eine lineare Abschreibung von zwei Prozent jährlich, was einer rechnerischen Nutzungsdauer von fünfzig Jahren entspricht. Ältere Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, können mit 2,5 Prozent über vierzig Jahre abgeschrieben werden. Gewerbeimmobilien und sonstige Gebäude werden in der Regel mit drei Prozent jährlich angesetzt.
Ein einfaches Rechenbeispiel: Beträgt der auf das Gebäude entfallende Wertanteil 250.000 Euro, ergibt sich bei zwei Prozent ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 5.000 Euro. Wer einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent unterliegt, erzielt daraus eine reale Steuerersparnis von 2.000 Euro – und das ohne unmittelbaren Geldabfluss.
Kaufpreisaufteilung als entscheidender Schritt
Bevor die AfA überhaupt berechnet werden kann, muss der Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Neben dem reinen Kaufpreis fließen auch die Erwerbsnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision – anteilig in die Bemessungsgrundlage ein.
Als Orientierung für den Grundstückswert dienen die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses. Im Bereich Osterholz-Scharmbeck und den Gemeinden des Landkreises Osterholz weichen die Bodenrichtwerte teils deutlich von Bremer Stadtlagen ab, was die Aufteilung je nach Lage stark beeinflussen kann. Das Bundesministerium der Finanzen stellt online eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die als erste Einschätzung hilfreich ist – bindend ist sie jedoch nicht.
Sonderabschreibungen für Denkmal und Neubau
Neben der regulären AfA gibt es Regelungen, die in bestimmten Fällen deutlich höhere Abschreibungen erlauben. Besonders relevant ist die Denkmalschutz-AfA nach § 7i EStG: Sanierungskosten an einem eingetragenen Baudenkmal lassen sich in den ersten acht Jahren mit neun Prozent und in den Folgejahren neun bis zwölf mit sieben Prozent absetzen – insgesamt also vollständig über zwölf Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die vor Beginn der Maßnahme eingeholt werden muss.
Das ist im Raum Worpswede ein durchaus praxisrelevantes Thema: Wegen seiner Geschichte als Künstlerkolonie stehen dort zahlreiche Gebäude unter Denkmalschutz. Wer hier eine Mietimmobilie saniert, sollte die steuerlichen Möglichkeiten frühzeitig mit einem Steuerberater abstimmen – und die Bescheinigung keinesfalls nachträglich beantragen wollen.
Eine weitere Sonderregelung findet sich in § 7b EStG, der für Neubauten von Mietwohnungen unter bestimmten Bedingungen eine zusätzliche Abschreibung vorsieht. Diese Regelung ist an Baukostenobergrenzen und weitere Voraussetzungen geknüpft und zeitlich sowie inhaltlich begrenzt – die jeweils aktuelle Fassung sollte vor einer Investitionsentscheidung geprüft werden.
Was beim Verkauf zu beachten ist
Die in Anspruch genommene AfA verringert den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Wird das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, berechnet sich der steuerpflichtige Spekulationsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und diesem reduzierten Buchwert – die AfA erhöht also den zu versteuernden Gewinn im Verkaufsfall. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist hingegen bleibt der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei, auch wenn zuvor Abschreibungen genutzt wurden.
Bei Erbschaft oder Schenkung setzt der Nachfolger die AfA auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Vorbesitzers fort – die Abschreibungshistorie wird also mitübertragen. Laufende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, während Kosten für wesentliche Erweiterungen oder Verbesserungen zu aktivieren und über die Restnutzungsdauer abzuschreiben sind. Wo genau die Grenze liegt, ist im Einzelfall nicht immer eindeutig – hier empfiehlt sich steuerliche Beratung.