Denkmalschutzabschreibung

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, kann die dafür anfallenden Kosten unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Steuer absetzen. Grundlage sind die Paragraphen 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes, die für vermietete beziehungsweise selbstgenutzte Denkmalimmobilien unterschiedliche Abschreibungsregeln vorsehen. Im Unterschied zur regulären Gebäudeabschreibung lassen sich hier nicht nur anteilige Jahresbeträge, sondern die gesamten förderfähigen Sanierungskosten über einen vergleichsweise kurzen Zeitraum steuerlich wirksam machen.

Abschreibung bei Vermietung und Eigennutzung

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie greift § 7i EStG: In den ersten acht Jahren können jeweils neun Prozent der anerkannten Sanierungskosten als Werbungskosten abgesetzt werden, in den darauffolgenden vier Jahren je sieben Prozent. Nach insgesamt zwölf Jahren sind damit sämtliche förderfähigen Aufwendungen steuerlich verwertet. Hinzu kommt die übliche lineare Gebäudeabschreibung auf den Kaufpreisanteil, die unabhängig davon weiterläuft.

Wer die Immobilie selbst bewohnt, nutzt § 10f EStG: Hier sind neun Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben absetzbar, also maximal neunzig Prozent der Gesamtaufwendungen. Der steuerliche Effekt fällt geringer aus als bei Vermietung, weil Sonderausgaben nicht mit Verlusten verrechnet werden können und der persönliche Steuersatz die Grenze setzt. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass das Gebäude offiziell als Baudenkmal eingetragen ist und die zuständige Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen vorab genehmigt sowie anschließend bescheinigt hat.

Welche Kosten anerkannt werden

Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf Sanierungsaufwendungen, nicht auf den Kaufpreis oder das Grundstück. Als förderfähig gelten Arbeiten, die aus denkmalschutzrechtlichen Gründen erforderlich oder zumindest zwingend notwendig sind, um den Erhalt des Baudenkmals zu sichern: etwa die Wiederherstellung historischer Fassadenelemente, denkmalgerechte Fensterkonstruktionen, die Instandsetzung original erhaltener Treppenanlagen, Stuckdecken oder historischer Bodenbeläge sowie Modernisierungen von Heizung und Sanitär, sofern sie unter den Auflagen der Denkmalbehörde erfolgen. Auch Architekten- und Gutachterhonorare, die unmittelbar mit der Sanierungsplanung zusammenhängen, können einbezogen werden.

Nicht anerkannt werden dagegen Erweiterungen oder Anbauten, die keinen denkmalpflegerischen Bezug haben, reine Luxusausstattungen jenseits eines angemessenen Standards sowie Eigenleistungen – absetzbar sind nur tatsächlich bezahlte Fremdleistungen.

Wirtschaftlichkeit und realistische Erwartungen

Der steuerliche Hebel kann beachtlich sein: Bei Sanierungskosten von 150.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent ergibt sich in den ersten acht Jahren eine jährliche Steuerersparnis von rund 5.400 Euro allein aus der Denkmal-AfA. Über die gesamte Abschreibungsperiode summiert sich das auf einen erheblichen Betrag. Gleichzeitig sollte man die Kehrseite nicht unterschätzen: Denkmalgerechte Materialien und spezialisierte Fachbetriebe verteuern die Sanierung häufig spürbar gegenüber einer vergleichbaren Standardsanierung. Wer kalkuliert, muss diese Mehrkosten realistisch einpreisen.

Hinzu kommt eine faktische Bindungsdauer: Eine Rückforderung bei Verkauf sehen §§ 7i und 10f EStG nicht vor; wer jedoch innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss beachten, dass die in Anspruch genommene AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöht. Eine langfristige Planung ist daher keine Kür, sondern Pflicht.

Besonderheiten im Raum Bremen und Landkreis Osterholz

Im Einzugsgebiet von Suhling Immobilien finden sich Denkmalimmobilien vor allem in Worpswede, dem bekannten Künstlerort mit einer Vielzahl unter Denkmalschutz stehender Gebäude aus der Zeit der Künstlerkolonie. Wer dort saniert, arbeitet eng mit der niedersächsischen Denkmalschutzbehörde zusammen; zuständiges Amtsgericht und Grundbuchamt ist Osterholz-Scharmbeck. Die Bescheinigung für das Finanzamt stellt die untere Denkmalschutzbehörde beim Landkreis Osterholz aus.

Ein praktischer Hinweis für alle Bauvorhaben in der Teufelsmoor-Region um Grasberg und Worpswede: Die Moor- und Marschböden mit ihren häufig hohen Grundwasserständen stellen bei jeder Sanierung älterer Gebäude eine eigene Herausforderung dar. Feuchteschäden, unzureichende Gründungen und Setzungsrisse sind in diesem Gebiet keine Seltenheit. Wer eine Denkmalimmobilie hier erwirbt und saniert, sollte vorab ein Bodengutachten in Auftrag geben – die Kosten für notwendige Ertüchtigungen im Untergeschoss oder an der Gründung können erheblich sein und sind nicht zwangsläufig in voller Höhe denkmalschutzabschreibungsfähig.

Ablauf und worauf es ankommt

Der wichtigste Grundsatz: Vor Baubeginn abstimmen, nicht danach. Wer eigenmächtig mit der Sanierung beginnt, riskiert, dass die Denkmalschutzbehörde die Bescheinigung verweigert und damit die gesamte Abschreibung entfällt. Der richtige Ablauf sieht vor, zunächst einen Architekten mit einschlägiger Denkmalerfahrung einzubinden, den Sanierungsplan mit der Behörde abzustimmen und erst nach erfolgter Genehmigung zu beginnen. Während der Bauphase empfiehlt sich eine fortlaufende Dokumentation aller Maßnahmen und Rechnungen, da das Finanzamt eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten verlangt. Die abschließende Bescheinigung der Behörde ist die Voraussetzung dafür, dass die Abschreibung überhaupt anerkannt wird.