Immobilienkaufvertrag

Der Immobilienkaufvertrag ist die rechtliche Grundlage jedes Grundstücks- oder Wohnungserwerbs. Er muss nach § 311b BGB zwingend notariell beurkundet werden – ein rein privatschriftlicher Vertrag wäre von Anfang an nichtig. Der Kaufvertrag legt alle wesentlichen Bedingungen des Eigentumswechsels verbindlich fest und schafft so für beide Seiten Klarheit und Rechtssicherheit.

Was der Kaufvertrag regelt

Der Urkundstext enthält zunächst die vollständigen Angaben beider Vertragsparteien: Namen, Anschriften und Geburtsdaten von Käufer und Verkäufer. Der Kaufgegenstand wird anhand der Grundbuchbezeichnung – also Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer – sowie Grundstücksgröße und Gebäudebeschreibung eindeutig bestimmt.

Ein zentraler Punkt ist der Kaufpreis: Der Vertrag legt fest, wann er fällig wird, auf welches Konto er zu zahlen ist und ob der Käufer vorab eine Finanzierungsvollmacht erhält, damit die Bank noch vor der endgültigen Eigentumsumschreibung eine Grundschuld eintragen lassen kann. Ebenso klar geregelt ist der Besitzübergang – also der Stichtag, ab dem Nutzen und Lasten der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Ab diesem Tag trägt der Käufer Betriebskosten, Versicherungen und Grundsteuer.

Ablauf nach der Beurkundung

Mit der Unterzeichnung beginnt eine geordnete Abwicklungsphase, die der Notar koordiniert. Er beantragt zunächst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers sichert. Parallel holt er erforderliche Genehmigungen ein, prüft ein etwaiges gemeindliches Vorkaufsrecht und beschafft Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden des Verkäufers.

Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – Vormerkung eingetragen, Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, Löschungsunterlagen vorhanden –, erteilt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer überweist den Kaufpreis dann auf das Konto des Verkäufers. Nach Eingang des Geldes und Zahlung der Grunderwerbsteuer veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Zuständig für Objekte im Landkreis Osterholz ist dabei das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck.

Die Auflassungsvormerkung als Sicherungsmittel

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegt eine Zeitspanne von mehreren Wochen. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser Phase: Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich anderweitig belastet oder veräußert. Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung vorgenommen werden, sind dem Käufer gegenüber unwirksam – das gilt auch im Falle einer Insolvenz des Verkäufers. Die Eintragung durch das Grundbuchamt erfolgt in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen nach der Beurkundung.

Gewährleistung und Kaufnebenkosten

Bei gebrauchten Immobilien enthält der Kaufvertrag typischerweise einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss. Der Verkäufer haftet dann nicht für Sachmängel, die er nicht kannte – arglistig verschwiegene Mängel sind davon allerdings ausdrücklich ausgenommen. Wer beim Kauf eines älteren Hauses auf Nummer sicher gehen möchte, sollte vor der Beurkundung einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.

Bei Neubauten und Bauträgerobjekten gilt dagegen die gesetzliche Gewährleistung nach BGB: Für Baumängel haftet der Unternehmer fünf Jahre lang.

Zu den Kaufnebenkosten zählen Notar- und Grundbuchgebühren, die sich erfahrungsgemäß auf rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises belaufen. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer – ein Posten, der je nach Lage der Immobilie unterschiedlich hoch ausfällt: In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent, im Land Bremen seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 Prozent. Wer also ein Objekt im Bremer Stadtgebiet erwirbt, zahlt einen etwas höheren Steuerbetrag als bei einem vergleichbaren Kauf im Landkreis Osterholz. Seit Dezember 2020 wird außerdem die Maklerprovision bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, was die Erwerbsnebenkosten insgesamt transparenter gestaltet.