Fälligkeitsmitteilung

Wer eine Immobilie kauft, muss irgendwann eine erhebliche Summe überweisen – und möchte dabei sicher sein, dass er dafür auch tatsächlich lastenfreies Eigentum erhält. Genau hier kommt die Fälligkeitsmitteilung ins Spiel: Sie ist das schriftliche Signal des Notars, dass sämtliche vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind und der Käufer nun bedenkenlos zahlen darf.

Was muss erfüllt sein, bevor die Mitteilung ergeht?

Bevor der Notar die Fälligkeitsmitteilung ausstellt, prüft er eine Reihe von Bedingungen, die im Kaufvertrag festgelegt wurden. In der Regel gehören dazu mindestens vier Punkte:

Auflassungsvormerkung: Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ist bereits im Grundbuch gesichert. Das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck trägt diese Vormerkung auf Veranlassung des Notars ein – sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich anderweitig belasten oder veräußern kann.

Freistellungserklärung der Verkäuferbank: Falls auf der Immobilie noch Grundschulden oder Hypotheken lasten, muss die finanzierende Bank des Verkäufers schriftlich bestätigen, dass sie diese Belastungen nach Kaufpreiseingang löschen wird. Ohne diese Zusage bleibt das Risiko, dass der Käufer eine fremde Schuld mit übernimmt.

Vorkaufsrechtsfrage: Steht der Gemeinde oder einer anderen Stelle ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, muss dieses entweder ausdrücklich verzichtet worden sein oder die maßgebliche Frist muss abgelaufen sein.

Behördliche Genehmigungen: Soweit der Kaufvertrag unter einem Genehmigungsvorbehalt steht – etwa nach dem Grundstückverkehrsgesetz bei landwirtschaftlichen Flächen, die im ländlichen Raum um Grasberg durchaus vorkommen – müssen diese Genehmigungen vorliegen.

Wie läuft die Mitteilung in der Praxis ab?

Hat der Notar alle Punkte geprüft und für erfüllt befunden, informiert er schriftlich alle Beteiligten: den Käufer, den Verkäufer und gegebenenfalls die finanzierende Bank des Käufers. In dieser Mitteilung benennt er das Zahlungsziel, üblicherweise liegt die Frist bei etwa zwei Wochen ab Zugang des Schreibens.

Der Kaufpreis fließt entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder – wenn vertraglich so vereinbart – auf ein Notaranderkonto, von dem der Notar den Betrag erst dann weiterleitet, wenn auch die letzten Übergabebedingungen stimmen. Welchen Weg die Abwicklung nimmt, regelt der Kaufvertrag.

Schutz auf beiden Seiten

Die Fälligkeitsmitteilung dient nicht allein dem Käufer. Auch für den Verkäufer hat sie eine klare Funktion: Sobald die Mitteilung zugegangen und die Zahlungsfrist verstrichen ist, ohne dass der Käufer überwiesen hat, kann der Verkäufer seinen Zahlungsanspruch notfalls rechtlich durchsetzen. Die strukturierte notarielle Abwicklung gibt damit beiden Parteien Klarheit darüber, wann welche Pflicht fällig wird – und schützt vor Missverständnissen, die bei einem der größten Rechtsgeschäfte im Leben schnell teuer werden können.