Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf und wie Sie sie vermeiden

Kurz gesagt

• Der teuerste Fehler beim Hausverkauf ist der Preis nach Gefühl. Zu hoch angesetzt, verliert Ihr Haus in den ersten Wochen genau die Aufmerksamkeit, die es nie wieder zurückbekommt.
• Sechs weitere Fehler lassen sich schlicht wegarbeiten: fehlende Unterlagen, falsche Wohnfläche, kein Energieausweis, zu knapper Zeitplan, kein Ablaufplan, verschwiegene Mängel.
• Regionaler Sonderfall: Viele Eigentümer im Landkreis Osterholz halten den Bodenrichtwert für den Wert ihres Hauses. Er meint etwas anderes.
• Eine Bewertung kostet Sie bei uns nichts und verpflichtet Sie zu nichts, auch wenn Sie erst in zwei Jahren verkaufen.

Die meisten Fehler beim Hausverkauf passieren nicht am Notartermin. Sie passieren vorher, oft schon Monate davor, an einem Küchentisch, wenn eine Zahl im Kopf entsteht und sich dort festsetzt. Ich erlebe das in Grasberg und Umgebung regelmäßig: Eigentümer, die alles richtig machen wollen, und die deshalb erst recht zu lange warten, bevor sie jemanden fragen. Dieser Artikel geht die Fehler durch, die mir am häufigsten begegnen. Keine Mahnliste. Sie sollen nur wissen, worauf Sie früh schauen sollten.

Der teuerste Fehler: den Preis nach Gefühl ansetzen

Ihr Haus ist nicht irgendein Objekt. Sie haben darin gewohnt, vielleicht Ihre Kinder großgezogen, das Bad zweimal umgebaut. Dass sich das in einer Zahl niederschlägt, ist menschlich und niemand sollte Ihnen das vorwerfen. Nur: Der Markt kennt Ihre Geschichte nicht.

Was dann passiert, ist unangenehm mechanisch. Ein zu hoch angesetztes Haus fällt aus den Preisfiltern heraus, mit denen Käufer auf den Portalen suchen. Die Menschen, für die es passen würde, sehen es nach meiner Erfahrung gar nicht erst. In den ersten Wochen kommen kaum Anfragen. Und ein Inserat, das lange steht, erzeugt bei denen, die es doch sehen, eine ganz bestimmte Frage: Was stimmt damit nicht? Danach verhandeln Sie nicht mehr über den Wert, sondern gegen einen Verdacht.

Ein Verlauf, der mir in dieser Form immer wieder begegnet, und den ich hier bewusst typisiert beschreibe: Ein gepflegtes Haus aus den Siebzigern in einem Ortsteil zwischen Grasberg und Worpswede, Dach vor einigen Jahren erneuert. Der Preis orientiert sich an dem, was der Nachbar in der Hochphase erzielt hat. Die ersten Wochen bringen kaum Anfragen. Wenn wir dann miteinander sprechen, lautet die Frage der Eigentümer selten "Was ist mein Haus wert", sondern "Warum will es niemand". Wir gehen zurück auf den Anfang: Bodenrichtwert, tatsächlich erzielte Kaufpreise in der Umgebung, ehrlicher Blick auf den Zustand. Und dann ein Neustart mit klarem Abstand, statt in Zehnerschritten zu senken. Danach bewegt sich in aller Regel wieder etwas.

Der umgekehrte Fehler ist seltener, aber genauso teuer. Wer aus Unsicherheit zu tief einsteigt, verschenkt Geld, und zwar endgültig. Eigentümern sage ich dazu immer denselben Satz: Ein zu hoher Ansatz führt oft zu langen Vermarktungszeiten, ein zu niedriger zu finanziellen Einbußen. Beides sehe ich in der Region regelmäßig, den zu hohen Ansatz allerdings deutlich öfter.

Zur Orientierung, was "realistisch" im Landesmaßstab überhaupt heißt: Nach den Landesgrundstücksmarktdaten 2026 des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus in Niedersachsen im Mittel 270.000 Euro, gegenüber 255.000 Euro im Vorjahreszeitraum (Berichtszeitraum 01.11.2024 bis 31.10.2025). Rund 94.600 Kaufverträge wurden registriert. Das ist kein Preisschild für Ihr Haus. Lage und Zustand verschieben das in beide Richtungen erheblich, und ein Landesmittel sagt über den Markt in Grasberg ohnehin wenig. Aber es ist ein nüchterner Anker, wenn im Kopf eine Zahl steht, die aus dem Jahr 2022 stammt.

Was ist der häufigste Fehler beim Hausverkauf?

Der häufigste Fehler ist ein zu hoch angesetzter Angebotspreis. Die Immobilie fällt aus den Suchfiltern, erhält in den entscheidenden ersten Wochen kaum Anfragen und gilt danach als schwer verkäuflich. Wer den Preis später senkt, verhandelt aus einer schwächeren Position und erzielt am Ende häufig weniger als bei einem realistischen Start.

Zwischenfazit: Über den Preis entscheidet sich, ob Ihr Haus in den ersten Wochen überhaupt gesehen wird. Die nächsten sechs Fehler sind im Vergleich dazu harmlos. Dafür lassen sie sich fast alle im Voraus erledigen.

Sechs Fehler, die Sie vorher wegarbeiten können

Diese sechs Fehler beim Hausverkauf kosten selten den Verkauf, aber regelmäßig Zeit und Verhandlungsspielraum. Zu jedem finden Sie den ausführlichen Beitrag verlinkt.

Diese Unterlagen sollten Sie jetzt zusammenlegen

Der Unterlagen-Punkt ist der einzige aus der Tabelle, den Sie heute erledigen können, ohne mit jemandem gesprochen zu haben. Deshalb hier konkret, was Sie brauchen und wo es herkommt:

• [ ] Grundbuchauszug — Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht
• [ ] Flurkarte / Liegenschaftskarte — Katasteramt beziehungsweise Landesamt für Geoinformation (LGLN)
• [ ] Bauzeichnungen und Baugenehmigung — Bauamt des Landkreises Osterholz. Bei Häusern aus den Sechzigern und Siebzigern dauert die Akteneinsicht erfahrungsgemäß am längsten, deshalb würde ich damit anfangen
• [ ] Wohnflächenberechnung — aus den Bauunterlagen, sonst neu erstellen lassen
• [ ] Energieausweis — sofern kein gültiger vorliegt, muss er ausgestellt werden
• [ ] Nachweise zu Modernisierungen — Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster, Bad
• [ ] Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen

Wenn Sie diese Mappe fertig haben, bevor der erste Interessent anruft, sind Sie den meisten Verkäufern voraus.

Ein Punkt, der auf keiner dieser Listen steht und mir trotzdem oft begegnet: Verkäufer räumen zu viel weg. Ein komplett leeres Haus wirkt kleiner und kälter, als es ist. Menschen brauchen einen Anhaltspunkt, wie man darin lebt.

Warum "gekauft wie gesehen" nicht alles abdeckt

In fast jedem privaten Immobilienkaufvertrag steht ein Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Viele Verkäufer halten sich damit für vollständig abgesichert. Das Gesetz sieht eine Grenze vor.

§ 444 BGB (Stand: 18.07.2026) lautet: "Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."

Entscheidend ist das Wort "soweit": Es geht um den betroffenen Mangel, nicht um den ganzen Vertrag. Wann ein Verschweigen im Rechtssinn arglistig ist, legen die Gerichte im Einzelfall aus. Das kann und darf dieser Artikel nicht für Sie beurteilen, und Ihr Makler auch nicht. Wenn Sie einen Mangel kennen und unsicher sind, wie er in den Vertrag gehört, ist das eine Frage für Ihren Notar oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Mein praktischer Rat bleibt einfach: Was Sie wissen, gehört auf den Tisch. Ein offen benannter und eingepreister Mangel kostet Sie im Zweifel weniger als einer, über den später gestritten wird.

Einen Fehler habe ich in dieser Aufzählung bewusst ausgespart, weil er fast nur hier in der Region vorkommt.

Was in Grasberg und im Landkreis Osterholz anders läuft

Hier kommt der Fehler, den ich fast nur regional erlebe, und er kommt oft von gut informierten Eigentümern: Der Bodenrichtwert wird für den Wert des Hauses gehalten.

Er ist etwas anderes. Nach § 13 ImmoWertV 2022 bezieht sich der Bodenrichtwert auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks. Dieses Grundstück ist ein gedachtes, unbebautes Grundstück. Ihr Haus kommt darin nicht vor. Zustand, Baujahr, Grundriss, Sanierungsstand: alles ausgeblendet. Wer seinen Grundstückspreis mit der Fläche multipliziert und das Ergebnis für den Verkaufspreis hält, liegt je nach Objekt weit daneben, in beide Richtungen.

Wo Sie die amtlichen Werte finden:

• Zuständige Stelle: Grasberg gehört zum Landkreis Osterholz. Für den Landkreis Osterholz ist der regional zusammengefasste Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig.
• Portal: Die Bodenrichtwerte stellt das Land über BORIS.NI kostenfrei bereit, flächendeckend für ganz Niedersachsen, jährlich aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet (Stand: 2026-07-17).
• Auskunftsrecht: Nach § 196 BauGB kann jedermann bei der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Der zweite regionale Punkt ist kein Fehler, sondern eine Eigenart unseres Marktes. Die Ortslagen zwischen Grasberg, Lilienthal, Worpswede und Ottersberg unterscheiden sich auf kurzer Distanz deutlich. Was hier den Ausschlag gibt:

• Moorrandlage und Bodenverhältnisse
• Erschließung
• Anbindung Richtung Bremen
• manchmal schlicht die Straßenseite

Zwei Häuser mit gleichem Baujahr und gleicher Fläche können deshalb unterschiedlich bewertet sein, ohne dass eines davon "schlechter" wäre. Genau dafür braucht es jemanden vor Ort. Was das für Ihre Straße heißt, sehen Sie bei uns als Immobilienmakler in Grasberg oder in unserer Begleitung beim Hausverkauf.

Zwischenfazit: Der Bodenrichtwert ist ein Baustein, nicht der Preis. Was Ihr Grundstück wert ist, entscheidet sich hier auf wenigen hundert Metern.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung — ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Wenn Ihr Haus schon inseriert ist, sagen Ihnen die ersten Wochen ziemlich genau, ob der Preis trägt. Woran Sie das erkennen, steht im nächsten Abschnitt.

Checkliste: Woran Sie den teuersten Fehler beim Hausverkauf erkennen

Ihr Haus steht bereits im Netz? Dann geben Ihnen die ersten Wochen ein ziemlich klares Signal. Die folgenden Anhaltspunkte sind meine Erfahrung aus der Vermarktung in der Region, keine amtlichen Kennzahlen.

• [ ] In den ersten zwei bis drei Wochen kommen kaum Anfragen. Das ist nach meiner Erfahrung das stärkste Warnzeichen. Neue Inserate bekommen die meiste Aufmerksamkeit; bleibt sie aus, stimmt meist der Preis nicht.
• [ ] Viele Klicks, aber keine Besichtigungswünsche. Die Leute sehen das Haus und rechnen nach. Der Preis passt nicht zu dem, was sie sehen.
• [ ] Besichtigungen finden statt, Angebote kommen keine. Das deutet eher auf ein Zustands- oder Unterlagenthema hin als auf den Preis allein.
• [ ] Die Angebote, die kommen, liegen alle ähnlich weit unter Ihrer Vorstellung. Wenn mehrere unabhängige Interessenten in derselben Größenordnung landen, ist das der Markt, der mit Ihnen spricht.
• [ ] Ihr Inserat läuft schon mehrere Monate. Ab da halte ich eine ehrliche Neubewertung für sinnvoller als die dritte kleine Preissenkung. Häppchenweise senken signalisiert genau das, was Sie nicht signalisieren wollen.

Trifft einer der ersten beiden Punkte zu, würde ich nicht abwarten. Der Sichtbarkeitsvorsprung eines neuen Inserats kommt nicht wieder.

Zwischenfazit: Fast alle Fehler beim Hausverkauf hängen an derselben Ursache. Es wird begonnen, bevor die Zahlen und die Papiere stimmen. Beides lässt sich vorher klären, und der erste Schritt kostet nichts.

Häufige Fragen zum Hausverkauf

Was ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf?
Der zu hoch angesetzte Angebotspreis. Er kostet Verhandlungsspielraum. Vor allem aber die Aufmerksamkeit der ersten Wochen, und die lässt sich später nicht nachholen.

Ich habe den Preis zu hoch angesetzt. Was jetzt?
Nicht in kleinen Schritten nachsenken. Besser ist eine ehrliche Neubewertung und danach eine Korrektur, die groß genug ist, um einen neuen Preisfilter-Bereich zu erreichen. Sonst sehen Sie dieselben Interessenten wie vorher. Praktisch heißt das: Objekt offline nehmen, Fotos und Exposé überarbeiten, etwas Zeit vergehen lassen, dann neu einsteigen. Wir sehen uns so etwas an, ohne dass daraus ein Auftrag werden muss.

Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen?
Ja, das ist zulässig. Die Fragen bleiben aber dieselben: Preisfindung, vollständige Unterlagen, Energieausweis, Verhandlung, Kaufvertrag. Wer das selbst übernimmt, sollte vor allem beim Preis eine zweite, unbeteiligte Einschätzung einholen. Ausführlich haben wir das hier beschrieben: Haus verkaufen ohne Makler.

Muss ich bekannte Mängel angeben?
Verschweigen Sie nichts, was Sie wissen. Bekannte Mängel gehören ins Gespräch und in die Unterlagen. Wie ein konkreter Fall rechtlich zu bewerten ist und wie der Kaufvertrag ihn abbildet, klären Ihr Notar oder ein Fachanwalt.

Wann sollte ich mein Haus bewerten lassen?
Früher, als die meisten denken. Eine Einschätzung ergibt schon Sinn, wenn ein Verkauf erst in ein oder zwei Jahren ansteht oder noch gar nicht entschieden ist. Dann bleibt Zeit für Unterlagen, Kleinreparaturen und den richtigen Zeitpunkt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Kostenfrei über das Landesportal BORIS.NI. Denken Sie daran, dass er sich auf ein fiktives unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 ImmoWertV) und nicht den Wert Ihres Hauses angibt.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Die meisten Fehler beim Hausverkauf lassen sich vermeiden, wenn früh jemand draufschaut. Und wenn Sie nur eine Frage aus diesem Artikel mitnehmen: Was der Bodenrichtwert für Ihre Straße bedeutet und was er gerade nicht bedeutet, sehen wir uns gemeinsam an. Dafür müssen Sie nichts vorbereiten und nichts entscheiden.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool,
sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung, kostenlos und unverbindlich, auch
dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an
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