Der Bodenrichtwert in Bremen, einfach erklärt

Kurz gesagt

• Der Bodenrichtwert bewertet einen Quadratmeter Boden eines gedachten, unbebauten Grundstücks. Ihr Haus kommt darin nicht vor.
• Für die Stadtgemeinde Bremen erscheint die Bodenrichtwertkarte alle zwei Jahre. Aktueller Stichtag ist der 01.01.2026.
• In Niedersachsen, also auch in Grasberg, Lilienthal und Worpswede, werden die Werte jedes Jahr ermittelt. Wer die Bremer Zahl auf ein Grundstück im Landkreis Osterholz überträgt, liegt im falschen Zuständigkeitsbereich.
• Der Abruf ist online kostenfrei. Eine Einzelauskunft aus der Kaufpreissammlung kostet in Bremen dagegen im Regelfall 240 Euro.
• Der Bodenrichtwert ist der Startpunkt einer Bewertung. Zuschnitt, Bebauung und Zustand Ihres Hauses stecken nicht darin. Was danach kommt, klärt eine persönliche Einschätzung.

Wenn Sie in Bremen oder im Umland über einen Verkauf nachdenken, stolpern Sie früher oder später über den Bodenrichtwert. Erklärt wird Ihnen die Zahl dabei selten. Meist steht sie im Grundsteuerbescheid. Manchmal hat ihn auch nur der Nachbar über den Zaun gerufen. Und fast immer entsteht derselbe Gedanke: Quadratmeterzahl mal Bodenrichtwert, fertig ist der Grundstückswert. Woher die Zahl kommt und wo sie aufhört, ist schnell erzählt.

Ich sage Ihnen gleich vorweg, was mich an dem Thema stört: Der Bodenrichtwert ist eine der wenigen wirklich guten kostenlosen Datenquellen für Eigentümer. Und er wird ständig für etwas benutzt, wofür er nie gemacht wurde.

Was der Bodenrichtwert misst

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen beschreibt ihn als "den durchschnittlichen Lagewert (Preis) des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen". Zwei Wörter darin tragen die ganze Last: durchschnittlich und Mehrheit. Der Wert gilt nicht für Ihr Grundstück. Er gilt für eine Zone, in der Ihr Grundstück liegt.

Die entscheidende Festlegung steht in der Immobilienwertermittlungsverordnung. § 13 Abs. 1 ImmoWertV bestimmt: "Der Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks." Und dieses Bodenrichtwertgrundstück ist nach Abs. 2 ein unbebautes Grundstück, das es so gar nicht gibt. Ein Rechenmodell.

Und da wird es am Küchentisch oft kurz still: Wenn Sie ein Haus aus den Siebzigern auf 700 Quadratmetern besitzen, beschreibt der Bodenrichtwert das Grundstück so, als stünde nichts darauf. Ihr Dach, Ihre Fenster, Ihre Heizung, Ihr Grundriss, all das ist in der Zahl nicht enthalten. Was Sie da multiplizieren, ist der Wert eines gedachten leeren Grundstücks in Ihrer Nachbarschaft.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für einen Quadratmeter Boden innerhalb einer festgelegten Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet und bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück (§ 13 ImmoWertV). Gebäude und Zustand eines konkreten Objekts bleiben unberücksichtigt.

Das klingt nach einer Einschränkung, und das ist es auch. Trotzdem lohnt der Blick in die Karte. Wo genau Sie die Bremer Werte finden, steht im nächsten Abschnitt.

Wo Sie den Bremer Bodenrichtwert abrufen

Sie haben ein Recht darauf, diese Zahl zu erfahren. § 196 Abs. 3 BauGB formuliert es unmissverständlich: "Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen." Sie müssen dafür weder Eigentümer sein noch einen Grund angeben.

Für die Stadtgemeinde Bremen läuft der Online-Abruf über das niedersächsische Immobilienmarktportal (Immobilienmarkt.NI). Bremen nutzt dieses System gemeinsam mit Niedersachsen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen schreibt dazu knapp: "Der Zugang ist kostenfrei!" (Stand: Juli 2026).

So kommen Sie in wenigen Minuten zur Zahl:

1. Rufen Sie immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte auf.
2. Suchen Sie über Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen.
3. Lesen Sie den Zonenwert ab und notieren Sie den Stichtag, zu dem er gilt.
4. Achten Sie auf die Zonengrenze: Läuft sie durch Ihre Straße, kann das Grundstück gegenüber einem anderen Wert zugeordnet sein.
5. Notieren Sie die Nutzungsart, die dem Wert zugrunde liegt. Ein Wert für Wohnbauland sagt nichts über eine Gewerbefläche.

Zwei praktische Grenzen sollten Sie kennen. Ältere Stichtage sind laut Gutachterausschuss Bremen "nur in gedruckter Version erhältlich", der Online-Blick zurück endet also irgendwann. Und für einen gedruckten Auszug aus den Bodenrichtwertkarten bis Format DIN A3 nennt der Gutachterausschuss eine Gebühr von 50 Euro. Für den normalen Fall, in dem Sie einfach den aktuellen Wert Ihrer Lage wissen wollen, brauchen Sie das nicht.

Eine Frage sollten Sie sich allerdings stellen, bevor Sie die Zahl verwenden: Haben Sie überhaupt im richtigen Zuständigkeitsbereich gesucht? Daran scheitert es in unserer Region häufiger als am Ablesen.

Zwischenfazit: Die Zahl ist öffentlich, kostenfrei und in wenigen Minuten erreichbar. Wichtig ist weniger der Wert selbst als der Stichtag und die Zone, zu denen er gehört.

Warum Bremen und der Landkreis Osterholz unterschiedlich takten

Hier wird es für Eigentümer in unserer Region konkret, und hier entsteht das Missverständnis, das ich am häufigsten aufklären muss.

Das Baugesetzbuch gibt in § 196 Abs. 1 BauGB vor: "Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist." Der gesetzliche Regelfall ist also der Zweijahresrhythmus, mit einer ausdrücklichen Öffnung nach oben.

Die Stadtgemeinde Bremen bleibt beim Regelfall. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen schreibt: "Die Bodenrichtwertkarte der Stadtgemeinde Bremen erscheint alle zwei Jahre." Der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2026, bekannt gemacht am 04.05.2026; der vorherige Stichtag war der 01.01.2024.

Niedersachsen macht es anders und ermittelt jedes Jahr neu. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen weist aus, dass die Bodenrichtwerte dort "jedes Jahr" aus "gezahlten Kaufpreisen" ermittelt und "flächendeckend auf der Seite BORIS.NI für das gesamte Land Niedersachsen kostenfrei zur Verfügung gestellt" werden. BORIS.NI ist dabei kein zweites Portal, sondern das Bodenrichtwert-Modul desselben Immobilienmarktportals, über das auch Bremen seine Werte veröffentlicht.

Für Sie bedeutet das: Grasberg, Lilienthal, Worpswede, Ottersberg und Osterholz-Scharmbeck liegen nicht in Bremen. Sie gehören zu Niedersachsen. Worpswede etwa gehört zum Landkreis Osterholz, und für den Landkreis Osterholz ist der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig.

Wie das in der Praxis schiefgeht, lässt sich an einem konstruierten, aber typischen Fall zeigen. Nehmen Sie einen Eigentümer aus Worpswede, 700 Quadratmeter Grundstück, Haus von 1974, der über einen Verkauf nachdenkt. Er sucht online nach dem Bodenrichtwert, landet bei Bremen, weil Bremen die größere Stadt ist und in den Suchergebnissen oben steht, und rechnet Zonenwert mal Fläche. Die Zahl, die er dabei abliest, ist völlig korrekt. Sie gilt nur für einen Zuständigkeitsbereich, in dem er nicht wohnt.

Ruft er anschließend die niedersächsische Zahl für Worpswede ab, steht dort ein anderer Stichtag auf einer anderen Datengrundlage. Zehn Autominuten von der Stadtgrenze entfernt liegen damit zwei verschiedene Zahlen vor. Am Ende steht bei ihm nicht nur ein anderer Wert, sondern die Erkenntnis, dass er bis zu zwei Jahre alte Daten aus einem fremden Zuständigkeitsbereich hochgerechnet hatte. Das erklärt meist in zwei Minuten, warum seine Rechnung nicht zu dem passte, was der Nachbar erzählt hat.

Wie lebhaft der Bremer Markt zuletzt war, zeigt der Grundstücksmarktbericht Bremen 2026: Im Berichtsjahr 2025 wurden dort 6.519 Kaufverträge registriert, eine Steigerung um rund 13,4 Prozent gegenüber 5.751 Verträgen im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg von 1,657 Milliarden Euro auf 2,134 Milliarden Euro (Stand: Juli 2026). Eine Einordnung dazu: Ein Berichtsjahr umfasst beim Gutachterausschuss den Zeitraum November bis Oktober des Folgejahrs, es ist also kein Kalenderjahr. Ein zweijähriger Ermittlungsrhythmus bildet einen Markt, der sich so bewegt, zwangsläufig mit Verzögerung ab.

Zwischenfazit: Bremen alle zwei Jahre, Niedersachsen jedes Jahr. Wer in Grasberg oder Worpswede wohnt, braucht die niedersächsische Zahl, nicht die Bremer.

Wenn Sie tiefer in die Marktzahlen unserer Region einsteigen wollen, finden Sie die Preisentwicklung im Landkreis Osterholz in einem eigenen Beitrag. Und für den Bremer Markt selbst sind wir als Immobilienmakler in Bremen ansprechbar. Bleibt die Frage, was die Zahl über Ihr konkretes Haus eigentlich nicht verrät.

Was der Bodenrichtwert über Ihr Haus nicht weiß

Jetzt zum praktischen Teil. Angenommen, Sie haben Ihren Zonenwert abgelesen. Was fehlt noch, bevor daraus eine belastbare Aussage über Ihre Immobilie wird?

Die rechte Spalte beschreibt meine Erfahrung aus der Vermittlung in dieser Region, keine amtlichen Kennzahlen.

Ob der Zonenwert für Ihr Grundstück überhaupt taugt, können Sie grob selbst prüfen. Gehen Sie diese fünf Punkte durch:

• Liegt Ihr Grundstück hinter einem anderen, ohne eigene Straßenanbindung? Dann wird es im Markt niedriger gehandelt als der Zonenwert.
• Ist es deutlich größer als die Nachbargrundstücke? Je weiter Ihre Fläche über dem zonentypischen Zuschnitt liegt, desto weniger bringt der letzte Quadratmeter.
• Durchgangsstraße oder Stichweg? Innerhalb derselben Zone liegen ruhige und laute Lagen nebeneinander, und der Zonenwert ist für beide gleich.
• Nutzungsart. Ein Wert für Wohnbauland gilt nicht für eine gemischt genutzte Fläche.
• Zuschnitt. Schmal, sehr tief oder stark abschüssig heißt: schlechter bebaubar.

Trifft davon mindestens ein Punkt zu, weicht Ihr Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück seiner Zone ab. Dann bringt die reine Multiplikation nichts, weil Sie eine Abweichung mit einem Durchschnitt multiplizieren. Gerade in Grasberg und den umliegenden Dörfern ist das eher der Regelfall als die Ausnahme: Die Grundstücke sind hier oft deutlich größer, als eine Zone als typisch unterstellt. Die schlichte Rechnung liegt dann nach meiner Erfahrung eher zu hoch als zu niedrig.

Ein Sonderfall verwirrt viele: der Bodenrichtwert im Grundsteuerbescheid. Auch dort taucht die Zahl auf, aber sie erfüllt dort eine steuerliche Funktion nach eigenen gesetzlichen Regeln und ist keine Aussage über den Marktwert Ihrer Immobilie. In Niedersachsen wird sie als Lage-Faktor verwendet; wie das im Einzelnen rechnet, haben wir in einem eigenen Beitrag über das Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen beschrieben. Für Fragen zu Ihrem konkreten Steuerbescheid sind Ihr Finanzamt und Ihre Steuerberatung die richtigen Ansprechpartner, nicht wir.

Zwischenfazit: Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was Boden in dieser Gegend im Schnitt wert ist. Über Ihr Haus sagt er nichts. Beim Verkauf zählt aber genau das. Bleibt die Frage, woher belastbare Vergleichszahlen kommen, wenn der Zonenwert dafür nicht taugt.

Wenn Sie eine belastbare Vergleichszahl brauchen

Die eigentliche Datengrundlage liegt eine Ebene tiefer. Nach § 193 Abs. 5 BauGB führt der Gutachterausschuss "eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten". Dort stehen die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise. Aus dieser Sammlung entsteht der Bodenrichtwert.

An diese Daten kommen Sie in Bremen grundsätzlich heran, allerdings mit Bedingungen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen formuliert, dass "Auskünfte aus der Kaufpreissammlung an Privatpersonen bei berechtigtem Interesse einzelfallbezogen erteilt werden" können. Vorausgesetzt ist unter anderem, dass "vergleichbare Kauffälle in ausreichender Anzahl vorhanden sind und die Kauffälle hinreichend gut anonymisiert werden können". Für eine Einzelauskunft von Kaufpreisen nennt der Gutachterausschuss im Regelfall eine Gebühr von 240 Euro, bei Vergleichspreisen 240 Euro zuzüglich Zeitaufwand (Stand: Juli 2026). Antragsformulare gibt es für Wohnhaus, Wohnung und Gewerbe.

Das ist ein seriöser Weg, und für manche Situationen der richtige. Es ist aber eben kein Selbstbedienungsladen: eine Kann-Regelung, und sie kostet Geld und Wartezeit.

Und hier ist der Punkt, an dem ich als Maklerin ins Spiel komme, ohne Ihnen etwas verkaufen zu wollen. Was zwischen dem Zonenwert und einem realistischen Preis fehlt, findet sich in keiner Datenbank. Es ist der Blick auf Ihr konkretes Haus: Zuschnitt, Zustand, Grundriss, das Umfeld, und was ich aus der laufenden Marktbeobachtung in Ihrer Lage kenne. Genau das machen wir bei einer persönlichen Einschätzung. Ich sehe mir Ihr Haus an und sage Ihnen, was ich sehe. Kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.

Wenn Sie wissen möchten, was dabei konkret passiert, haben wir aufgeschrieben, wie eine Bewertung Schritt für Schritt abläuft. Und wenn Sie direkt starten wollen: Wir bieten eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert der Marktwert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone und bezieht sich auf ein fiktives unbebautes Grundstück (§ 13 ImmoWertV). Der Marktwert Ihres Grundstücks kann durch Zuschnitt, Größe, Erschließung und Lage innerhalb der Zone deutlich davon abweichen, nach oben wie nach unten.

Gilt der Bodenrichtwert auch für ein bebautes Grundstück?
Die Zone umfasst auch bebaute Grundstücke, der Wert selbst beschreibt aber ausdrücklich ein unbebautes Grundstück. Für ein Haus mit Garten ist der Bodenrichtwert deshalb nur ein Baustein. Nach meiner Erfahrung macht das Gebäude bei Wohnimmobilien im Landkreis Osterholz den größeren Teil des Werts aus.

Wie häufig werden die Bodenrichtwerte in Bremen festgelegt?
Die Bodenrichtwertkarte der Stadtgemeinde Bremen erscheint nach Angaben des Gutachterausschusses alle zwei Jahre. Der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2026, der vorherige war der 01.01.2024. In Niedersachsen, also auch im Landkreis Osterholz, werden die Werte dagegen jedes Jahr ermittelt.

Kann ich den Bodenrichtwert kostenlos abrufen?
Ja. Der Online-Zugang über das niedersächsische Immobilienmarktportal ist nach Angaben des Gutachterausschusses Bremen kostenfrei. Zusätzlich haben Sie nach § 196 Abs. 3 BauGB ein Auskunftsrecht bei der Geschäftsstelle. Gebühren fallen erst für gedruckte Kartenauszüge an, für Formate bis DIN A3 nennt Bremen 50 Euro.

Warum weicht mein Bodenrichtwert vom Wert des Nachbarn ab?
Meist verläuft eine Zonengrenze zwischen den Grundstücken. Bodenrichtwerte werden zonal dargestellt, und eine Straße kann die Grenze zwischen zwei Zonen bilden. Auch eine unterschiedliche Nutzungsart, etwa Wohnbauland gegenüber gemischter Nutzung, führt zu abweichenden Werten.

Der Bodenrichtwert in meinem Grundsteuerbescheid ist niedriger als erwartet. Ist mein Haus weniger wert?
Nicht zwingend. Der Bodenrichtwert erfüllt im Grundsteuerrecht eine steuerliche Funktion mit eigenen Regeln und ist keine Marktwertaussage über Ihr Gebäude. Für Fragen zum Bescheid selbst wenden Sie sich an Ihr Finanzamt oder Ihre Steuerberatung.

Bodenrichtwert oder Verkehrswert, was ist der Unterschied?
Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für den Boden allein. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Wert einer konkreten Immobilie zu einem Stichtag; er wird förmlich von Gutachterausschüssen und Sachverständigen ermittelt. Dazwischen liegt die Markteinschätzung, mit der wir arbeiten: eine begründete Preisspanne für Ihr Objekt, kein Gutachten.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung, kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
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