Wie lange dauert ein Hausverkauf? Ein ehrlicher Zeitplan

Kurz gesagt

• Fest steht, was im Gesetz steht: Die Gemeinde hat drei Monate für ihr Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB, Stand 07/2026). Viele Ratgeber nennen hier noch die alte Zweimonatsfrist.
• Das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht schon beim Notar (§ 873 Abs. 1 BGB).
• Den größten Teil der Wartezeit beim Hausverkauf bestimmen Sie selbst, über die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen.
• Eine seriöse Durchschnittszahl gibt es dagegen nicht. Wer Ihnen "sechs bis zwölf Monate" nennt, nennt Ihnen eine Zahl ohne Quelle. Fünf Fragen weiter unten bringen Sie weiter als jeder Mittelwert.

Wie lange ein Hausverkauf dauert, ist fast immer die Frage, die mir Eigentümer im Landkreis Osterholz direkt nach der Frage nach dem Wert stellen. Und ich merke jedes Mal, wie ungern ich sie beantworte: Ich weiß es nicht. Niemand weiß es. Was ich Ihnen sagen kann, ist etwas anderes: welche Fristen beim Hausverkauf im Gesetz stehen und deshalb wirklich feststehen, und an welchen Stellen Sie selbst Wochen gewinnen oder verlieren. Das ist weniger griffig als eine Zahl. Es stimmt dafür.

Warum Ihnen niemand eine ehrliche Durchschnittszahl nennen kann

Suchen Sie einmal nach dieser Frage. Sie bekommen "sechs bis zwölf Monate", "drei bis neun Monate", "zwei Drittel innerhalb von fünf Monaten". Sehen Sie sich dann an, worauf sich diese Zahlen stützen. Bei den großen Portalen finden Sie keine Quelle. Keine Statistik, keine Erhebung, kein Berichtsjahr.

Ich habe für diesen Artikel bewusst danach gesucht, ob es eine amtliche Zahl zur Dauer eines Hausverkaufs in Niedersachsen oder im Landkreis Osterholz gibt. Der Obere Gutachterausschuss erhebt Preise und Umsätze aus den Kaufverträgen. Die Dauer eines Verkaufs erhebt er nicht. Es gibt sie schlicht nicht als belastbare Zahl. Was im Netz kursiert, stammt von Anbieterseiten ohne Angabe der Methode.

Deshalb sage ich es so, wie es ist: Die Dauer eines Hausverkaufs lässt sich nicht pauschal sagen. Sie hängt am Objekt, an der Lage, an der Marktlage und vor allem an einem realistischen Angebotspreis. Ein saniertes Reihenhaus in Lilienthal und ein in die Jahre gekommenes Siedlungshaus am Ortsrand sind zwei verschiedene Welten, auch wenn beide "ein Haus" sind.

Es geht hier also nicht darum, wie ein Hausverkauf abläuft — das habe ich Schritt für Schritt beschrieben. Es geht darum, was die Uhr stellt. Und was sich planen lässt, ist die Strecke ab dem Notartermin, weil dort das Gesetz die Reihenfolge vorgibt.

Was ab dem Notartermin feststeht

Ab der Beurkundung läuft ein Verfahren, das weder Ihr Makler noch Ihr Käufer noch der Notar beschleunigen kann. Drei Punkte bestimmen es:

1. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).
2. Die Gemeinde hat drei Monate für ihr Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB).
3. Das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB).

Ohne Notar geht gar nichts. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, "bedarf der notariellen Beurkundung" (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Das gilt auch, wenn Sie privat und ohne Makler verkaufen. Der Termin selbst ist der kurze Teil der Geschichte.

Gilt die Zwei-Wochen-Frist auch für mich?

Wahrscheinlich nicht. Die oft genannte Zwei-Wochen-Frist steht in § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes und betrifft dem Wortlaut nach "Verbraucherverträge", also Verträge mit einem Unternehmer, etwa beim Kauf vom Bauträger. Verkaufen zwei Privatpersonen untereinander, liegt diese Konstellation nicht vor.

Der Vollständigkeit halber: Die Frist ist eine Soll-Vorgabe an den Notar, und sie meint die Zurverfügungstellung des Vertragstexts, nicht eine allgemeine Wartezeit. Wörtlich heißt es dort: "Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen." Was für Ihren Termin gilt, klärt Ihr Notar, denn er entscheidet über den Ablauf der Beurkundung. Planen Sie trotzdem Zeit ein. Auch sonst soll er Ihnen Gelegenheit geben, sich in Ruhe mit dem Vertrag zu befassen, und ich rate ohnehin dazu, den Entwurf nicht am Vorabend zu lesen.

Die Gemeinde hat drei Monate. Steht Ihr Grundstück in einem Gebiet, in dem ihr ein Vorkaufsrecht zusteht, kann sie es "nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer" ausüben (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB). Diese Frist ist der Grund, warum Sie das Geld nicht am Tag nach dem Notartermin haben.

Zwei Dinge dazu, die oft falsch erzählt werden. Mitteilungspflichtig ist der Verkäufer, also Sie (§ 28 Abs. 1 S. 1 BauGB). Und die Frist beträgt drei Monate, nicht zwei. Das wurde 2021 mit dem Baulandmobilisierungsgesetz geändert. Auf Ratgeberseiten finden Sie teilweise bis heute die alte Zweimonatsfrist. Wenn Sie danach planen, planen Sie falsch.

Die drei Monate sind allerdings eine Höchstfrist, keine Wartezeit. Die Gemeinde stellt auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis aus, wenn sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt; dieses Zeugnis "gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts" (§ 28 Abs. 1 S. 3 und 4 BauGB). Sie kennen es als Negativzeugnis. Ohne diesen Nachweis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Wie schnell das Zeugnis kommt, hängt von der Gemeinde ab. Und das ist der Punkt, an dem der Landkreis Osterholz und die Stadt Bremen sich unterscheiden können.

Und das Eigentum wechselt im Grundbuch. Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist "die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich" (§ 873 Abs. 1 BGB). Beides muss zusammenkommen. Diese Einigung heißt Auflassung und muss "bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle" erklärt werden (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB); zuständig ist, unbeschadet weiterer Stellen, jeder Notar. Sie kann auch nicht unter eine Bedingung gestellt werden (§ 925 Abs. 2 BGB), etwa "gilt, sobald gezahlt ist". Genau deshalb braucht es den Umweg über die Vormerkung.

Die Vormerkung im Grundbuch sichert den Anspruch des Käufers in der Zwischenzeit: Eine Verfügung, die danach über das Grundstück getroffen wird, ist "insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde" (§ 883 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 1 BGB). Der Käufer zahlt also nicht ins Blaue, und Sie können nicht zwischendurch an jemand anderen verkaufen. Dieses Schutzsystem kostet Zeit, dafür ist die Reihenfolge für beide Seiten abgesichert.

Wann geht das Eigentum am Haus auf den Käufer über?

Erst mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Der Kaufvertrag beim Notar verpflichtet beide Seiten, überträgt das Eigentum aber noch nicht: Dafür sind Einigung und Eintragung erforderlich (§ 873 Abs. 1 BGB). Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen der Kaufpreiseingang, Löschungen alter Grundschulden und der Nachweis zum Vorkaufsrecht.

Zwischenfazit: Ab dem Notartermin läuft ein festes Verfahren. Planbar sind die Höchstfrist von drei Monaten für das Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB) und die Reihenfolge der Schritte.

Bleibt die Frage, wo Sie überhaupt Einfluss haben. Die Antwort liegt fast immer in einem Aktenordner.

Was Sie selbst beschleunigen können: die Unterlagen

Wenn ein Hausverkauf sich zieht, liegt es nach meiner Erfahrung meistens an einem fehlenden Blatt Papier. Der Energieausweis ist der Klassiker: Verkäufer oder Makler haben ihn dem Interessenten "spätestens bei der Besichtigung" vorzulegen (§ 80 Abs. 4 S. 1 GEG). Wer ihn erst bestellt, wenn der erste Termin steht, verschiebt den Termin.

Diese Unterlagen brauchen wir für die Verkaufsberatung — und das sind die Stellen, an denen es klemmt:

Fehlt etwas, beschaffen wir es gemeinsam. Aber gemeinsam heißt nicht schneller. Die Bauakte braucht ihre Zeit, egal wer sie anfordert. Was Sie vor dem ersten Inserat ins Sammeln stecken, bekommen Sie später wieder heraus.

Nehmen wir an, Sie wollen im Herbst inserieren. Ihr Haus in Tarmstedt ist gepflegt, der Fall scheint einfach. Beim ersten Termin am Küchentisch stellt sich dann heraus, dass der Energieausweis abgelaufen ist und niemand mehr weiß, wo die Rechnung für die Heizung von 2011 liegt. Das ist regelmäßig der Moment, in dem die Stimmung kippt. Nicht wegen des Preises, sondern wegen eines Aktenordners. Wir würden in so einem Fall die Bauakteneinsicht bei der Gemeinde beantragen und parallel den Aussteller für den Energieausweis beauftragen, damit beides läuft, während das Exposé entsteht. Wie lange Ihre Gemeinde dafür braucht, weiß ich vorher nicht. Ich weiß nur, dass diese Wartezeit nicht zusätzlich anfällt, wenn sie früh genug beginnt.

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Wie stark die Unterlagen durchschlagen, hängt allerdings davon ab, wo Ihr Haus steht.

Was der Hausverkauf im Landkreis Osterholz und im Raum Bremen besonders macht

Eines lässt sich zur Marktlage belegen: Es wird wieder verkauft. Im Berichtszeitraum vom 1. November 2024 bis zum 31. Oktober 2025 wurden in Niedersachsen rund 29.500 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, rund 8 Prozent mehr als im Vorjahr; im Mittel kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus 270.000 Euro gegenüber 255.000 Euro im Vorjahreszeitraum (Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen, Landesgrundstücksmarktdaten 2026, veröffentlicht am 2. Februar 2026).

Wichtig: Das ist ein Landesmittel. Es sagt nichts darüber, was Ihr Haus in Grasberg, Worpswede oder Tarmstedt bringt, und es sagt erst recht nichts über die Dauer. Belegt ist damit nur: Es gibt Bewegung, und mehr Käufer als im Vorjahr.

Für die Dauer zählt bei uns etwas anderes. Unser Gebiet ist ein Flickenteppich. Ein Haus in Lilienthal oder Ottersberg profitiert von der Nähe zu Bremen und der Anbindung; die Interessenten sind da. Weiter draußen, Richtung Gnarrenburg, Westertimke oder Kirchtimke, ist der Kreis der Käufer kleiner, und dann entscheidet der Preis über die Dauer, nicht die Vermarktung. Dazu kommt die Verwaltungsseite: Je nach Ort haben Sie es mit einer anderen Gemeinde und einem anderen Grundbuchamt zu tun. Ob Ihr Grundstück überhaupt in einem Gebiet mit Vorkaufsrecht liegt, entscheidet sich vor Ort, nicht bundesweit. Wie schnell ein Negativzeugnis kommt, ist im Raum Bremen deshalb eine andere Frage als in Grasberg: dieselben Gesetze, andere Behörde.

Ehrlich gesagt ist mir dieser Punkt wichtiger als jede Durchschnittszahl: Wer die Gemeinde kennt, weiß vorher, wo nachzufragen ist.

Zwischenfazit: Das Gesetz gilt überall gleich, die Zuständigkeiten nicht. Welche Gemeinde und welches Grundbuchamt beteiligt sind, entscheidet Ihre Adresse.

Eines nimmt Ihnen allerdings niemand ab: die Entscheidung, ob es schnell gehen soll oder in Ruhe.

Hausverkauf zügig oder in Ruhe? Ein Vergleich

Welcher Weg passt, hängt an Ihrer Situation. Ich habe beide begleitet.

Zum letzten Punkt: Bei privaten Veräußerungsgeschäften kann die Haltedauer der Immobilie steuerlich eine Rolle spielen (§ 23 EStG). Ob das bei Ihnen greift und was daraus folgt, gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters. Das darf und will ich Ihnen nicht ausrechnen. Ich sage es nur deshalb, weil es einer der wenigen Gründe ist, bei denen Warten wirklich Geld sparen kann. Am besten klären Sie das vor dem Inserat.

Zwischenfazit: Die eigentliche Frage lautet: Tempo oder Preis? Wer schnell verkaufen will, bezahlt das im Regelfall mit einem engeren Preis, und wer den Höchstpreis will, braucht Geduld.

Fünf Fragen, die die Dauer bestimmen

Rechnen können Sie trotzdem, nur nicht in Wochen. Eine Durchschnittszahl hilft Ihnen nicht. Ihre eigenen Antworten auf diese fünf Fragen schon. Je öfter Sie links landen, desto zügiger wird es.

Diese fünf Punkte sind keine Formel, und ich rechne Ihnen daraus auch keine Wochenzahl aus. Sie zeigen Ihnen aber, an welchen Schrauben Sie selbst drehen können, bevor irgendeine Behörde beteiligt ist.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es vom Notartermin, bis das Geld auf meinem Konto ist?
Das lässt sich nicht seriös in Wochen angeben, weil mehrere Stellen beteiligt sind. Der Notar stellt den Kaufpreis erst fällig, wenn die Voraussetzungen aus dem Vertrag erfüllt sind. Dazu gehören üblicherweise die Vormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB), die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden und der Nachweis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht. Wie lange das dauert, entscheiden Gemeinde, Grundbuchamt und die Bank des Käufers.

Wie lange dauert der Notartermin beim Hausverkauf?
Der Termin ist der kürzeste Teil des Hausverkaufs. Der Notar verliest den Vertrag vollständig, Sie können jederzeit unterbrechen und nachfragen. Wichtiger als die Dauer ist, dass Ihnen der Entwurf vorher vorliegt und Sie ihn in Ruhe gelesen haben. Verstehen Sie eine Klausel nicht, ist der Termin nicht der Moment, es zu überspielen.

Wie lange dauert die Umschreibung im Grundbuch nach dem Hausverkauf?
Das hängt vom Grundbuchamt ab, und die Bearbeitungszeiten sind regional unterschiedlich. Für Sie als Verkäufer ist das meist nicht der kritische Punkt: In den Verträgen, die ich sehe, kommt das Geld vor der Umschreibung. Rechtlich wird der Käufer aber erst mit der Eintragung Eigentümer (§ 873 Abs. 1 BGB).

Muss ich auf die Gemeinde warten, auch wenn kein Vorkaufsrecht besteht?
Der Nachweis muss vorliegen — auch dann, wenn die Gemeinde am Ende gar kein Recht hat. Sie stellt auf Antrag eines Beteiligten das Zeugnis aus, das als Verzicht gilt (§ 28 Abs. 1 S. 3 und 4 BauGB). Ohne diesen Nachweis geht es im Grundbuch nicht weiter. Die Höchstfrist für die Ausübung selbst liegt bei drei Monaten (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB, Stand 07/2026).

Geht der Hausverkauf mit Makler schneller als privat?
Beim behördlichen Teil nicht, die Fristen gelten für alle gleich. Der Unterschied liegt davor: bei der Frage, ob der Preis von Anfang an stimmt, ob die Unterlagen vollständig sind und ob die Interessenten, die kommen, wirklich kaufen können. Ein Objekt, das monatelang zu teuer inseriert ist, verliert vor allem Interessenten. Irgendwann sehen die Übrigen nur noch den langen Atem der Anzeige und fragen sich, was mit dem Haus nicht stimmt. Wie eine seriöse Einschätzung zustande kommt, habe ich getrennt beschrieben: wie eine Bewertung abläuft. Und wenn Sie den ganzen Weg begleitet haben möchten: beim Hausverkauf begleiten wir Sie, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Die Dauer Ihres Hausverkaufs ist individuell. Dann lassen Sie sie auch individuell einschätzen: Bei der kostenlosen Wertermittlung sprechen wir über den Preis und darüber, welcher Zeitrahmen für Ihr Objekt realistisch ist und welche Unterlagen Sie dafür zusammensuchen sollten.

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