Immobilienkredit

Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das ausschließlich für den Erwerb, den Neubau oder die Sanierung einer Immobilie verwendet werden darf. Als Sicherheit dient der Bank in aller Regel eine Grundschuld, die ins Grundbuch des finanzierten Objekts eingetragen wird. Die Laufzeiten sind deutlich länger als bei gewöhnlichen Verbraucherkrediten, und die Konditionen richten sich nach der Bonität des Antragstellers, dem eingebrachten Eigenkapital sowie dem Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie.

Welche Kreditformen gibt es?

Die gängigste Form ist das Annuitätendarlehen: Hier bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant, weil sinkende Zinszahlungen durch steigende Tilgungsanteile ausgeglichen werden. Wer die Restschuld am Ende der Laufzeit in einem Betrag begleichen möchte oder kann, wählt mitunter ein endfälliges Darlehen, bei dem während der Laufzeit ausschließlich Zinsen fließen. Das Volltilgerdarlehen geht den entgegengesetzten Weg: Zins und Tilgung sind so berechnet, dass die Schuld exakt zum Ende der Zinsbindung vollständig abgetragen ist – Planungssicherheit ohne Anschlussfinanzierungsrisiko. Daneben existieren Bauspardarlehen, die nach Zuteilung eines Bausparvertrags ausgezahlt werden und vor allem bei überschaubaren Restschulden oder Renovierungsvorhaben eine Rolle spielen.

Zinsen, Laufzeit und Tilgung

Die Höhe des Zinssatzes ergibt sich aus dem allgemeinen Marktniveau sowie dem individuellen Risikoprofil des Darlehens. Übliche Zinsbindungsfristen liegen bei zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren; wer sich über einen längeren Zeitraum festschreibt, zahlt häufig einen etwas höheren Aufschlag, erhält dafür aber Planungssicherheit. Die anfängliche Tilgung beträgt mindestens ein Prozent der Darlehenssumme jährlich, doch eine höhere Tilgungsrate verkürzt die Gesamtlaufzeit spürbar und spart Zinskosten. Viele Kreditverträge erlauben darüber hinaus jährliche Sondertilgungen – häufig bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme – ohne zusätzliche Kosten.

Voraussetzungen für eine Bewilligung

Banken prüfen vor der Kreditzusage mehrere Faktoren. Ein stabiles, regelmäßiges Einkommen und eine einwandfreie Schufa-Auskunft sind Grundvoraussetzung. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises – je höher dieser Anteil, desto günstiger fallen in der Regel die Konditionen aus. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die nicht durch das Darlehen gedeckt werden sollten: Im Landkreis Osterholz (Niedersachsen) fällt eine Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent an, im Land Bremen sind es seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent – ein Unterschied, der bei der Eigenkapitalplanung konkret einkalkuliert werden muss. Der Beleihungswert, den die Bank selbst ermittelt, liegt häufig unter dem tatsächlichen Kaufpreis, weshalb die Finanzierungslücke im Vorfeld realistisch kalkuliert werden sollte.

Besonderheiten im Teufelsmoor und Marschland

Wer im Umland von Grasberg, Worpswede oder in den Niederungen des Landkreises Osterholz baut oder kauft, sollte die regionalen Bodenverhältnisse im Blick behalten. Moor- und Marschböden mit hohem Grundwasserstand erfordern häufig aufwändigere Gründungen, besondere Abdichtungsmaßnahmen und teils ein Bodengutachten schon vor der Finanzierungsplanung. Diese Mehrkosten gegenüber einem Bau auf gewachsenem Boden können erheblich sein und sollten in der Kreditkalkulation als eigene Position auftauchen – sonst entstehen Lücken zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Finanzierungsbedarf, die sich später als schwierig zu schließen erweisen.