Wohnungseigentum

Wohnungseigentum bezeichnet das private Eigentumsrecht an einer abgeschlossenen Wohneinheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses, das untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück und Gebäude verbunden ist. Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das sowohl die Rechte der einzelnen Eigentümer als auch die gemeinsame Verwaltung des Gebäudes regelt. Wohnungseigentum eröffnet die Möglichkeit zur Eigentumsbildung ohne ein ganzes Gebäude erwerben zu müssen, bringt aber gleichzeitig Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft mit sich.

Rechtliche Grundlagen: Teilungserklärung und Grundbuch

Die Basis jedes Wohnungseigentums ist die Teilungserklärung, die notariell beurkundet werden muss und das Gebäude in einzelne Einheiten aufteilt. Ergänzt wird sie durch den Aufteilungsplan – eine technische Zeichnung, die genau festlegt, welche Flächen zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die zuständige Baubehörde stellt darüber hinaus eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus, die bestätigt, dass jede Einheit räumlich eigenständig abgegrenzt ist.

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch entsteht Wohnungseigentum rechtlich wirksam. Für jede Einheit wird dabei ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Im Bereich des Landkreises Osterholz ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck zuständig, während für Wohnungen im Bremer Stadtgebiet das dortige Grundbuchamt zuständig ist.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – die entscheidende Abgrenzung

Was einem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam, legt die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan fest. Zum Sondereigentum zählen in der Regel die Innenräume der Wohnung selbst: nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Sanitärinstallationen innerhalb der Einheit sowie Innentüren. Diese Bereiche darf der Eigentümer eigenständig nutzen, umbauen, vermieten oder verkaufen.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen alles, was das Gebäude als Ganzes betrifft: das Grundstück, die Außenfassade, das Dach, Treppenhäuser, Aufzüge sowie zentrale Leitungen und Heizungsanlagen. Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung, nicht der einzelne Eigentümer.

Nicht immer ist die Zuordnung eindeutig. Fenster, Balkone und Terrassen zum Beispiel werden in Teilungserklärungen unterschiedlich behandelt. Bei Unklarheiten ist der Aufteilungsplan maßgeblich – im Streitfall entscheidet das Gericht.

Eigentümergemeinschaft: Verwaltung und Kosten

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung tritt der Käufer automatisch der Eigentümergemeinschaft bei und übernimmt damit auch deren Rechte und Pflichten. Die Gemeinschaft trifft ihre Entscheidungen in der Eigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich stattfinden muss. Einfache Beschlüsse werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen mit einfacher Mehrheit gefasst, für bauliche Veränderungen gelten höhere Mehrheitserfordernisse.

Die laufende Verwaltung übernimmt ein WEG-Verwalter, der von der Eigentümerversammlung bestellt wird. Zu seinen Aufgaben gehören der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung sowie die Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen. Jeder Eigentümer zahlt monatlich Hausgeld, das Betriebskosten, Verwaltungskosten und einen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage umfasst. Aus dieser Rücklage werden größere Reparaturen finanziert – etwa eine Dachsanierung oder die Erneuerung der Fassade.

Kauf, Verkauf und besondere Hinweise für die Region

Eine Eigentumswohnung kann jederzeit verkauft oder belastet werden, ein Vorkaufsrecht der Gemeinschaft besteht grundsätzlich nicht. Käufer sollten jedoch wissen, dass sie beim Erwerb für Hausgeldschulden des Voreigentümers aus den vergangenen zwei Jahren mithaften können – eine sorgfältige Prüfung der Jahresabrechnung und der Rücklagensituation vor dem Kauf ist daher empfehlenswert.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fällt Grunderwerbsteuer an. Im niedersächsischen Teil der Region – also etwa im Landkreis Osterholz oder im Landkreis Verden – beträgt der Steuersatz 5,0 %. Für Wohnungen im Bremer Stadtgebiet gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 %. Da beide Steuergebiete im Pendlerraum rund um Bremen aufeinandertreffen, lohnt sich ein genauer Blick auf die Lage der Immobilie, bevor die Nebenkosten kalkuliert werden.

Wird eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Altbestand der Region erworben – beispielsweise in einem Gebäude mit Reetdach, wie es im ländlichen Raum um Worpswede vorkommt –, sollte die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft besonders kritisch geprüft werden. Reetdächer unterliegen eigenen Sanierungszyklen und erfordern spezialisierte Versicherungslösungen, die die Gemeinschaft als Ganzes betreffen.