Hausgeld

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die eigenen vier Wände, sondern wird zugleich Teil einer Eigentümergemeinschaft – mit gemeinsamen Pflichten und gemeinsamen Kosten. Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den jeder Eigentümer an diese Gemeinschaft leistet, um den laufenden Betrieb des Gebäudes zu finanzieren und Rücklagen für künftige Reparaturen aufzubauen. Höhe und Zusammensetzung sind im Wirtschaftsplan festgelegt, den die Eigentümerversammlung jährlich beschließt.

Was das Hausgeld enthält

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen, die sich grob in drei Kategorien gliedern lassen.

Den größten Posten bilden die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums: Heizung und Warmwasser, Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Hausmeister, Treppenhaus- und Außenreinigung sowie gesetzlich vorgeschriebene Wartungen wie Schornsteinfeger oder Aufzugprüfung. Hinzu kommen die Verwaltungskosten für die Hausverwaltung und die Kontoführung der Gemeinschaft – ein Betrag, der pauschal pro Wohneinheit anfällt und nicht auf Mieter umgelegt werden kann. Vermieter unter den Eigentümern tragen diesen Anteil also selbst.

Den dritten Bestandteil bildet die Instandhaltungsrücklage, auf die im nächsten Abschnitt gesondert eingegangen wird.

Die Instandhaltungsrücklage: Puffer für morgen

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet Eigentümergemeinschaften, eine angemessene Rücklage zu bilden (§ 19 WEG). Sie dient dazu, größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren – etwa eine Dachsanierung, die Fassadenerneuerung oder den Austausch der Heizungsanlage. Übliche Richtwerte liegen je nach Gebäudealter und -zustand zwischen 0,80 und 1,50 Euro je Quadratmeter monatlich, wobei ältere Objekte in der Regel am oberen Ende oder darüber liegen sollten. Über die Verwendung der Rücklage entscheidet ausschließlich die Eigentümerversammlung per Beschluss.

Ein zu niedrig angesetzter Rücklagenanteil ist ein ernstzunehmendes Warnsignal: Reicht das angesparte Kapital nicht für eine notwendige Maßnahme, greift die Gemeinschaft auf Sonderumlagen zurück – Zahlungen, die Eigentümer kurzfristig und oft in erheblicher Höhe leisten müssen, unabhängig von ihrer persönlichen Finanzlage.

Höhe, Verteilung und Wirtschaftsplan

Die Gesamthöhe des Hausgeldes variiert je nach Gebäudezustand, Ausstattung und Verwaltungsaufwand. Neubauten liegen erfahrungsgemäß niedriger als Altbestände, bei denen höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten einzuplanen sind. Die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer richtet sich in der Regel nach den Miteigentumsanteilen, die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Heizkosten müssen nach gesetzlicher Vorgabe zu einem erheblichen Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Grundlage für die monatlichen Zahlungen ist der Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung für das jeweilige Jahr aufstellt und den die Eigentümerversammlung beschließt. Am Ende des Jahres folgt die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten – je nach Ergebnis entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Eigentümer haben das Recht, die zugrundeliegenden Belege einzusehen und fehlerhafte Beschlüsse innerhalb eines Monats anzufechten.

Worauf Sie beim Kauf achten sollten

Das Hausgeld ist neben der Finanzierungsrate ein dauerhafter monatlicher Kostenblock – und sollte bei der Budgetplanung von Anfang an berücksichtigt werden. Vor einem Kauf empfiehlt es sich, die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre zu sichten sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen auf geplante oder aufgeschobene Sanierungsmaßnahmen zu prüfen.

Warnsignale sind eine erkennbar unterdotierte Rücklage, wiederholt steigende Hausgelder oder ein häufiger Wechsel der Hausverwaltung. Bei Verzug mit der Zahlung drohen rechtliche Konsequenzen bis hin zur Zwangsvollstreckung – die Gemeinschaft hat hier ein vergleichsweise starkes Druckmittel in der Hand. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz, wo das Angebot an Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern neben dem klassischen Ein- und Zweifamilienhaus eine zunehmende Rolle spielt, lohnt eine genaue Prüfung der Unterlagen besonders dann, wenn es sich um ältere Bestandsobjekte handelt.

Häufige Frage: Ist das Hausgeld das Gleiche wie die Nebenkosten, die ich als Mieter kenne?

Nein – das ist ein verbreiteter Irrtum. Das Hausgeld ist der Gesamtbetrag, den ein Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Er enthält zwar Anteile, die auch auf Mieter umgelegt werden können (zum Beispiel Heizung, Wasser, Gebäudeversicherung), aber eben auch Posten, die ausschließlich beim Eigentümer verbleiben: Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Wer eine Wohnung kauft und vermieten möchte, kann also einen Teil des Hausgeldes über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben – aber eben nur einen Teil. Den Rest trägt der Eigentümer als nicht umlagefähige Kosten selbst.