Nominalzins

Der Nominalzins ist der im Darlehensvertrag ausgewiesene Zinssatz, mit dem die jeweils ausstehende Darlehenssumme verzinst wird. Er bildet die rechnerische Basis für die monatliche Zinsrate, bezieht aber weder Bearbeitungsgebühren noch sonstige Kosten des Kredits ein. Deshalb ist er strikt vom Effektivzins zu unterscheiden, der das vollständige Bild der Finanzierungskosten zeigt.

Nominalzins und Effektivzins – zwei verschiedene Größen

Wer Finanzierungsangebote miteinander vergleicht, stößt unweigerlich auf beide Begriffe. Der Nominalzins – fachlich auch Sollzinssatz genannt – gibt ausschließlich die reine Verzinsung des Darlehens wieder. Der Effektivzins hingegen umfasst gemäß Preisangabenverordnung alle weiteren Kostenpositionen: Disagio, Tilgungsverrechnung, Auszahlungsmodalitäten und die verwendete Zinsberechnungsmethode fließen hier mit ein. Das Ergebnis ist, dass der Effektivzins stets über dem Nominalzins liegt – die Differenz fällt je nach Kreditstruktur unterschiedlich groß aus. Für einen aussagekräftigen Angebotsvergleich ist daher ausschließlich der Effektivzins geeignet; der Nominalzins allein genügt dafür nicht.

Wie sich der Nominalzins in der Baufinanzierung ergibt

Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Nominalzins für eine vertraglich vereinbarte Zinsbindungsfrist festgeschrieben – üblich sind Laufzeiten von fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Die konkrete Höhe hängt von mehreren Faktoren ab: dem allgemeinen Kapitalmarktniveau und den Pfandbriefrenditen als wichtigsten Referenzgrößen, dem Beleihungsauslauf (also dem Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert der Immobilie) sowie der Bonität des Kreditnehmers. Liegt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, räumen viele Banken spürbar günstigere Konditionen ein. Einkommenssituation, Beschäftigungsstabilität und Schufa-Score spielen ebenfalls eine Rolle.

Eine längere Zinsbindung geht in der Regel mit einem etwas höheren Nominalzins einher, bietet dafür aber Planungssicherheit. Bei variabel verzinslichen Darlehen ist der Nominalzins nicht fest, sondern an einen Referenzsatz – etwa den EURIBOR – plus eine vereinbarte Marge gekoppelt und passt sich regelmäßig den Marktbedingungen an.

Zinskosten konkret berechnen

Die Zinslast eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus der jeweiligen Restschuld multipliziert mit dem Nominalzins. Da die Restschuld mit jeder Tilgungsrate sinkt, nimmt auch der Zinsanteil der monatlichen Rate im Laufe der Zeit ab – während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und einem Nominalzins von drei Prozent entfallen im ersten Jahr 6.000 Euro auf Zinsen, also 500 Euro monatlich. Dieser Betrag verringert sich mit fortschreitender Tilgung.

Wer Sondertilgungsrechte vereinbart und nutzt, senkt die Restschuld schneller und reduziert so die gesamte Zinsbelastung über die Laufzeit. Solche Optionen sind oft kostenfrei vereinbar – es lohnt sich, beim Vertragsabschluss danach zu fragen. Zu beachten sind außerdem Bereitstellungszinsen, die fällig werden, wenn das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird – etwa bei Neubauten, bei denen die Auszahlung in Tranchen erfolgt.

Was das für Finanzierungen in der Region bedeutet

Wer im Landkreis Osterholz oder dem nördlichen Umland von Bremen kauft oder baut, sollte den Nominalzins stets im Zusammenhang mit der Gesamtfinanzierung betrachten. Gerade bei Grundstücken in den Moor- und Marschlagen rund um Grasberg und Worpswede können unvorhergesehene Kosten – etwa für aufwendigere Gründungen wegen hoher Grundwasserstände oder notwendige Drainagen – das ursprünglich kalkulierte Eigenkapital schmälern. Ein niedrigerer Eigenkapitalanteil wiederum erhöht den Beleihungsauslauf und damit in der Regel auch den Nominalzins, den die Bank anbietet. Es empfiehlt sich daher, vor der Finanzierungsanfrage ein Bodengutachten einzuholen, um die tatsächlichen Baunebenkosten realistisch einschätzen zu können.