Die Makler- und Bauträgerverordnung – kurz MaBV – ist die zentrale Rechtsgrundlage für den Verbraucherschutz beim Erwerb von noch nicht fertiggestellten Immobilien. Sie verpflichtet Bauträger und Makler zur Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und stellt konkrete Anforderungen an Zuverlässigkeit, Buchführung und – besonders praxisrelevant – an die Absicherung von Käuferzahlungen vor dem Eigentumsübergang.
Ratenzahlungsplan: Geld nur gegen Baufortschritt
Das Herzstück der MaBV ist der in § 3 geregelte Ratenzahlungsplan. Er legt fest, dass ein Bauträger den Kaufpreis ausschließlich in Abhängigkeit vom tatsächlich erbrachten Baufortschritt abrufen darf. Vorauszahlungen, die über den nachgewiesenen Baustand hinausgehen, sind ausdrücklich unzulässig.
Die Staffelung sieht Höchstsätze für einzelne Bauphasen vor: Mit Beginn der Erdarbeiten darf der Bauträger erstmals bis zu 30 Prozent des Kaufpreises anfordern, nach Fertigstellung des Rohbaus sind es insgesamt 40 Prozent. Weitere Raten folgen für Leistungen wie Dachdeckung, Rohinstallationen, Fenstereinbau, Innenputz und Estrich. Nach Bezugsfertigkeit stehen noch einmal 12 Prozent aus, die letzte Rate von 3 Prozent wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Dieses System stellt sicher, dass der Käufer zu keinem Zeitpunkt mehr bezahlt hat, als dem tatsächlichen Wert der bereits erstellten Bausubstanz entspricht.
Sicherheiten nach §§ 3 und 7 MaBV
Weil der Käufer beim Bauträgerkauf oft lange vor der Grundbucheintragung Zahlungen leistet, schreibt die MaBV verbindliche Sicherungsmittel vor. Zwei gleichwertige Instrumente stehen zur Verfügung.
Die Freistellungserklärung ist in der Praxis häufiger: Die finanzierende Bank des Bauträgers erklärt sich bereit, die erworbene Einheit bei vollständiger Kaufpreiszahlung aus einer bestehenden Globalgrundschuld herauszulösen, sodass der Erwerber lastenfreies Eigentum erhält. Die Alternative ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft nach § 7 MaBV durch ein Kreditinstitut oder eine Versicherung – mit ausdrücklichem Verzicht auf die Einrede der Vorausklage. Beide Varianten sichern die Rückgewähr bereits geleisteter Zahlungen, wenn der Bauträger seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Für Käufer gilt: Keine Zahlung leisten, bevor eine dieser Sicherheiten schriftlich vorliegt.
Buchführungspflichten und behördliche Aufsicht
Die MaBV verpflichtet Bauträger und Makler darüber hinaus zu einer sorgfältigen, getrennten Buchführung. Gelder, die im Auftrag von Kunden verwaltet werden, müssen auf gesonderten Treuhandkonten geführt und klar von eigenen Mitteln des Unternehmens getrennt sein. Alle Geschäftsvorfälle sind lückenlos zu dokumentieren und mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Zuständige Behörden können jederzeit Einsicht verlangen. Verstöße gegen diese Pflichten gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.
Grenzen des Schutzes und praktische Hinweise
Der Schutz durch die MaBV ist wirksam, aber nicht lückenlos. Im Fall einer Bauträgerinsolvenz begrenzt der Ratenzahlungsplan den finanziellen Schaden: Gezahlt wurde stets nur, was auch tatsächlich gebaut wurde. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert zusätzlich den Eigentumsanspruch. Dennoch kann eine unfertige Immobilie nur schwer verwertet werden, und die Kosten für eine Fertigstellung durch Dritte trägt zunächst der Erwerber – auch wenn er Ansprüche später geltend machen kann.
Wer als Käufer im Raum Bremen oder im Landkreis Osterholz ein Neubauprojekt vom Bauträger erwirbt, sollte den vertraglich vereinbarten Ratenplan sorgfältig mit den MaBV-Vorgaben abgleichen und die Freistellungserklärung oder Bürgschaft vor der ersten Überweisung in Händen halten. Angesichts der in der Teufelsmoor-Region verbreiteten Moor- und Marschböden mit ihren hohen Grundwasserständen – etwa rund um Grasberg und Worpswede – ist auch der Baufortschritt bei Erdarbeiten und Gründung besonders aufmerksam zu beobachten: Diese Bauphasen sind hier technisch anspruchsvoller und zeitintensiver als auf gewachsenem Boden, was sich auf den Zeitpunkt der ersten Ratenabforderung auswirken kann. Die Bonität und Erfahrung des Bauträgers vorab zu prüfen, ist in dieser Region daher besonders ratsam.