Wer eine noch nicht fertiggestellte Immobilie von einem Bauträger erwirbt, schließt keinen gewöhnlichen Kaufvertrag, sondern einen Bauträgervertrag. Dieses notariell beurkundete Dokument verbindet zwei Vertragstypen: den Kauf des Grundstücks – oder eines Miteigentumsanteils daran – mit einem Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes. Die rechtliche Grundlage für den Umgang mit Käufergeldern bildet die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Was der Vertrag regeln muss
Jeder Bauträgervertrag besteht aus mehreren verbindlichen Bestandteilen, die zusammen den genauen Leistungsumfang definieren. Das Herzstück ist die Baubeschreibung: Sie legt fest, was genau gebaut wird – von der Dämmung über die Fenster bis zur Ausstattung der Bäder. Grundrisse, Ansichten und Schnitte sind ebenfalls fester Vertragsbestandteil und nicht bloß unverbindliche Entwürfe. Weicht das fertige Gebäude von diesen Unterlagen ab, kann der Käufer Nachbesserung verlangen oder Minderung geltend machen. Es lohnt sich daher, die Baubeschreibung vor der Beurkundung sorgfältig zu lesen – gerne auch mit fachkundiger Unterstützung.
Ratenzahlung nach Baufortschritt
Ein wesentliches Merkmal des Bauträgervertrags ist, dass der Kaufpreis nicht in einem Betrag fällig wird, sondern gestaffelt nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Die MaBV schreibt vor, dass die erste Rate erst nach Beginn der Erdarbeiten abgerufen werden darf und höchstens 30 Prozent des Gesamtpreises beträgt. Weitere Raten folgen an festgelegte Bauzustände – etwa nach Rohbaufertigstellung, Einbau der Fenster oder Bezugsfertigkeit. Die Schlussrate wird erst nach vollständiger Fertigstellung und förmlicher Abnahme fällig. Üblich ist zudem ein Sicherheitseinbehalt von rund fünf Prozent, der so lange zurückgehalten wird, bis keine offenen Mängel mehr bestehen.
Absicherung für Käufer
Da Käufer beim Bauträgermodell erhebliche Summen zahlen, bevor sie das Eigentum übernehmen, sieht das Gesetz mehrere Schutzinstrumente vor. Unmittelbar nach Vertragsabschluss wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen – sie sichert den Eigentumsanspruch und verhindert, dass der Bauträger das Grundstück anderweitig belasten oder veräußern kann. Daneben benötigt der Bauträger eine sogenannte Freistellungserklärung seiner finanzierenden Bank: Diese erklärt, dass das Grundstück aus einer möglicherweise bestehenden Globalfinanzierung entlassen wird, sobald die Kaufpreisraten eingehen. Für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers vor Fertigstellung empfiehlt sich zusätzlich eine Fertigstellungsbürgschaft. Die gesetzliche Gewährleistung für Baumängel beträgt fünf Jahre ab Abnahme.
Besonderheiten im Raum Grasberg und Osterholz
Im Bereich der Teufelsmoor-Region rund um Grasberg und Worpswede sollten Käufer die Baubeschreibung besonders aufmerksam prüfen, wenn es um Gründung, Abdichtung und Drainage geht. Moor- und Marschböden mit hohen Grundwasserständen erfordern in der Regel aufwendigere Gründungsmaßnahmen als gewachsener Boden – und diese Mehrkosten sollten in der Baubeschreibung vollständig abgebildet sein, nicht als optionale Zusatzleistung versteckt. Fehlen konkrete Angaben dazu, ist Nachfrage beim Notar oder einem unabhängigen Bausachverständigen vor der Beurkundung ratsam.
Zur Grunderwerbsteuer: Sie fällt auf den Gesamtkaufpreis des Bauträgervertrags an. In Niedersachsen – also etwa im Landkreis Osterholz – beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent. Wer im Land Bremen kauft, zahlt seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 Prozent. Zuständiges Grundbuchamt für den Landkreis Osterholz ist das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck, das die Auflassungsvormerkung nach Vertragsabschluss einträgt.