Freistellungserklärung

Wer eine Immobilie vom Bauträger kauft, erwirbt in der Regel ein Grundstück, das mit einer Globalgrundschuld belastet ist – einer umfassenden Sicherheit, die die Bank des Bauträgers für dessen gesamte Baufinanzierung eingetragen hat. Die Freistellungserklärung ist die rechtsverbindliche Zusage dieser Bank, das gekaufte Grundstück oder die gekaufte Einheit aus dieser Haftung zu entlassen, sobald der Kaufpreis ordnungsgemäß geflossen ist. Ohne diese Erklärung würde der Käufer eine Immobilie erwerben, die weiterhin für Schulden haftet, die nicht seine eigenen sind.

Warum die Globalgrundschuld das Problem ist

Finanziert ein Bauträger ein Projekt – etwa eine Neubausiedlung im Landkreis Osterholz –, besichert seine Bank das Darlehen typischerweise mit einer Grundschuld auf dem gesamten Grundstück. Das bedeutet: Alle künftigen Einheiten haften kollektiv für die Schuld des Bauträgers, auch wenn einzelne Wohnungen oder Häuser längst verkauft sind. Kauft jemand eine dieser Einheiten, ohne dass die Bank das betreffende Grundstück aus dieser Gesamthaftung entlässt, bleibt die Grundschuld bestehen – und die Bank könnte im schlimmsten Fall vollstrecken, obwohl der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.

Die Freistellungserklärung löst genau dieses Problem: Sie stellt die einzelne Einheit aus der Globalhaftung heraus und macht den lastenfreien Erwerb rechtlich möglich.

Gesetzlicher Rahmen und Käuferschutz

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt in § 3 vor, unter welchen Bedingungen ein Bauträger Zahlungen vom Käufer entgegennehmen darf. Eine dieser Voraussetzungen ist, dass entweder eine wirksame Freistellungserklärung der finanzierenden Bank vorliegt oder eine gleichwertige Sicherung besteht. Der Notar prüft dies vor der Fälligstellung der Kaufpreisraten – der Käufer darf also erst dann zahlen, wenn diese Absicherung tatsächlich vorhanden und geprüft ist.

Die Bank verpflichtet sich in der Freistellungserklärung unwiderruflich, das Grundstück bei Eingang des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto freizugeben und die Löschungsbewilligung für das Grundbuchamt zu erteilen. Bedingte Freistellungserklärungen – die erst mit der vollständigen Kaufpreiszahlung wirksam werden – sind dabei der Regelfall; unbedingte Freistellungen kommen seltener vor.

Ablauf vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung

Der Prozess folgt einer klaren Abfolge, die der Notar koordiniert:

Vor Abschluss des Kaufvertrags klärt der Bauträger mit seiner Bank, unter welchen Bedingungen Freistellungserklärungen erteilt werden. Der Notar prüft, ob diese Konditionen der MaBV entsprechen, und nimmt entsprechende Regelungen in den Kaufvertrag auf.

Nach Unterzeichnung fordert der Notar die Freistellungserklärung bei der Bank an und bestätigt dem Käufer deren Vorliegen. Erst dann stellt er die Kaufpreisrate fällig. Der Kaufpreis fließt auf das Notaranderkonto – ein insolvenzfestes Treuhandkonto –, von dem die Bank des Bauträgers direkt bedient wird. Mit Eingang der Zahlung erteilt die Bank die Löschungsbewilligung, und der Notar beantragt beim Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck die Löschung der Grundschuld sowie die Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Was passiert ohne korrekte Freistellung

Das zentrale Risiko liegt in der Insolvenz des Bauträgers. Bricht das Bauvorhaben ab, ohne dass eine wirksame Freistellung vorlag, kann die Bank des Bauträgers aus der Grundschuld vollstrecken – obwohl der Käufer seinen Kaufpreis bereits entrichtet hat. Der Käufer verliert dann sowohl das Geld als auch die Immobilie.

Läuft der Prozess hingegen korrekt ab – Notaranderkonto, geprüfte Freistellungserklärung, gestaffelte Fälligkeit nach MaBV –, ist der Käufer auch bei einer Insolvenz des Bauträgers geschützt. Der auf dem Anderkonto liegende Betrag kommt nicht in die Insolvenzmasse, und die Bank ist vertraglich verpflichtet, die Freistellung zu erteilen.

Beispiel: Wie die Zahlen zusammenpassen

Angenommen, ein Käufer erwirbt ein Reihenhaus in einem Neubauprojekt im Landkreis Osterholz zum Kaufpreis von 380.000 Euro (Niedersachsen, Grunderwerbsteuer 5,0 %). Die Globalgrundschuld der Bauträgerbank beläuft sich auf 4,5 Millionen Euro für das gesamte Projekt mit zwölf Einheiten.

Die Freistellungserklärung für dieses eine Haus legt fest: Sobald 380.000 Euro auf dem Notaranderkonto eingegangen sind und von dort an die Bank des Bauträgers weitergeleitet werden, erteilt die Bank die Löschungsbewilligung für genau diese eine Einheit. Die übrigen elf Einheiten bleiben weiterhin in der Globalhaftung, bis auch dort jeweils der Kaufpreis geflossen ist. Der Käufer des Reihenhauses zahlt also nicht für die Schulden der anderen – er wird mit seiner Zahlung exakt und nur für seinen Anteil freigestellt.

Dieses Prinzip zeigt: Die Freistellungserklärung ist kein Formalismus, sondern der entscheidende Mechanismus, der sicherstellt, dass Kaufpreis und lastenfreies Eigentum tatsächlich zusammenfallen.