Kaufpreiszahlung

Mit der Kaufpreiszahlung geht beim Immobilienerwerb das Geld rechtssicher vom Käufer auf den Verkäufer über. Das klingt einfacher, als es ist: Zwischen notariellem Kaufvertrag und tatsächlicher Auszahlung liegen mehrere Wochen, in denen Notar, Grundbuchamt und häufig auch die finanzierende Bank eingebunden sind. Erst wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, fließt der Kaufpreis – und das schützt beide Seiten gleichermaßen.

Vom Kaufvertrag zur Zahlung: der typische Ablauf

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Im Raum Osterholz-Scharmbeck ist dafür das Grundbuchamt beim Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck zuständig; für Grundstücke im Stadtgebiet Bremen liegt die Zuständigkeit entsprechend bei den Bremer Stellen.

Erst sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird der Kaufpreis fällig. Bis dahin bleibt das Geld auf dem Notaranderkonto – einem Treuhandkonto, das strikt vom Vermögen des Notars getrennt geführt wird. Von der Beurkundung bis zur vollständigen Abwicklung vergehen in der Praxis meist vier bis acht Wochen.

Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen

Bevor der Notar den Kaufpreis freigibt, prüft er eine Reihe von Bedingungen, die im Kaufvertrag festgelegt wurden. Dazu gehören in aller Regel:

• Die eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Löschungsbewilligungen für alle bestehenden Grundschulden oder Hypotheken, damit das Objekt lastenfrei übergehen kann
• Ein eventuell erforderlicher Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde – bei öffentlich-rechtlichem Vorkaufsrecht beträgt die Prüffrist bis zu zwei Monate
• Bei gewerblichen Verkäufern gegebenenfalls eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts

Sind alle Voraussetzungen nachgewiesen, zahlt der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer aus.

Eigenkapital, Darlehen und Kaufnebenkosten

In der Praxis fließen Eigenkapital und Bankdarlehen meist gemeinsam auf das Notaranderkonto. Die finanzierende Bank zahlt das Darlehen aus, sobald der Kaufvertrag beurkundet und die Grundschuld eingetragen ist – was in der Regel parallel zur Kaufpreisabwicklung organisiert wird. Verzögert sich die Auszahlung, können Bereitstellungszinsen anfallen; das sollten Käufer mit ihrer Bank frühzeitig besprechen.

Nicht vergessen: Die Kaufnebenkosten werden grundsätzlich aus dem Eigenkapital bestritten und sind nicht Teil des finanzierten Kaufpreises. Dazu zählen Notargebühren, Grundbuchkosten, die Maklerprovision – die seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird – sowie die Grunderwerbsteuer. Im Landkreis Osterholz und in den übrigen niedersächsischen Gebietsteilen des Einzugsgebiets liegt der Grunderwerbsteuersatz bei 5,0 %; wer eine Immobilie im Stadtgebiet Bremen erwirbt, zahlt seit dem 1. Juli 2025 einen erhöhten Satz von 5,5 %.

Was die Treuhandabwicklung für beide Seiten leistet

Das Notaranderkonto schützt den Käufer davor, Geld zu überweisen, bevor seine künftige Eigentumsposition grundbuchlich gesichert ist – ein Doppelverkauf oder eine Gläubigerpfändung kann den Kaufpreis auf dem Anderkonto nicht gefährden. Dem Verkäufer gibt die notarielle Urkunde Sicherheit: Sie enthält in der Regel eine Unterwerfungsklausel, die als vollstreckbarer Titel wirkt, falls der Käufer nicht zahlt.

Eine direkte Zahlung vom Käufer an den Verkäufer ohne Anderkonto ist zwar rechtlich möglich, aber nur dann vertretbar, wenn das Grundbuch nachweislich lastenfrei ist und der Eigentumsübergang gleichzeitig gesichert werden kann. In der überwiegenden Mehrzahl der Transaktionen – auch im ländlich geprägten Umland von Bremen und Grasberg – wird die Treuhandabwicklung über den Notar bevorzugt, weil sie für beide Parteien das geringere Risiko bedeutet.