Justizvollstreckung bezeichnet die staatlich geregelte Zwangsdurchsetzung von Ansprüchen, die durch einen gerichtlichen oder notariellen Titel bereits festgestellt worden sind. Zuständig sind je nach Art der Vollstreckung der Gerichtsvollzieher oder das Vollstreckungsgericht. Für Vermieter und Immobilieneigentümer kommt die Justizvollstreckung vor allem dann in Betracht, wenn ausstehende Mietforderungen oder Räumungsansprüche auf anderem Wege nicht mehr durchzusetzen sind. Sie ist das letzte rechtliche Mittel – und in der Praxis sowohl zeitaufwändig als auch mit spürbaren Kosten verbunden.
Was vor der Vollstreckung feststehen muss
Bevor überhaupt vollstreckt werden kann, bedarf es eines sogenannten Vollstreckungstitels. Das kann ein rechtskräftiges Urteil sein, ein Vollstreckungsbescheid aus dem gerichtlichen Mahnverfahren, ein Prozessvergleich oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel – Letztere wird bei Immobilienkäufen regelmäßig beim beurkundenden Notar vereinbart. Zusätzlich muss der Titel mit einer Vollstreckungsklausel versehen und dem Schuldner förmlich zugestellt worden sein. Bei einem Versäumnisurteil ist außerdem eine Wartefrist von zwei Wochen einzuhalten, bevor vollstreckt werden darf.
Vollstreckung wegen Geldforderungen
Geht es um offene Forderungen – etwa rückständige Miete –, stehen verschiedene Wege offen. Der Gerichtsvollzieher kann bewegliche Sachen des Schuldners pfänden, wobei der Gesetzgeber bestimmte Haushaltsgegenstände ausdrücklich schützt. Schneller und in der Praxis oft wirksamer ist die Kontopfändung: Per Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (PfÜB) wird die Bank des Schuldners zur Pfändung verpflichtet. Ein Pfändungsschutzkonto sichert dabei das Existenzminimum des Schuldners. Auf demselben Weg lässt sich auch das Arbeitseinkommen pfänden, wobei gesetzliche Pfändungsfreigrenzen den verbleibenden Nettolohn teilweise schützen. Kommt der Schuldner seinen Offenbarungspflichten nicht nach, kann eine Vermögensauskunft erzwungen und bei dauerhafter Verweigerung eine Eintragung ins Schuldnerverzeichnis veranlasst werden.
Räumungsvollstreckung bei Wohnraum
Soll eine Wohnung oder ein Haus geräumt werden, genügt die ausgesprochene Kündigung allein nicht. Erforderlich ist ein Räumungstitel, den der Vermieter nach einer erfolgreichen Räumungsklage erhält – und zwar gegen alle tatsächlich in der Immobilie lebenden Personen. Der Gerichtsvollzieher setzt dann einen Räumungstermin fest; die Kosten für Spedition und Einlagerung der zurückgelassenen Gegenstände muss zunächst der Vermieter vorstrecken.
Als kostengünstigere Alternative hat sich die sogenannte Berliner Räumung etabliert: Dabei überträgt der Gerichtsvollzieher lediglich den Besitz an den Vermieter, der das verbliebene Inventar anschließend selbst verwertet. Eine klassische Räumung schlägt mit einem deutlich höheren Betrag zu Buche als die Berliner Variante; die genauen Kosten hängen vom Umfang des einzulagernden Hausrats ab. Im Raum Osterholz-Scharmbeck und in Bremen sind für Klagen und Vollstreckungsaufträge das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck beziehungsweise die zuständigen Bremer Gerichte die erste Anlaufstelle.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung
Reichen die vorstehenden Maßnahmen nicht aus oder geht es um grundpfandrechtlich gesicherte Forderungen, kann beim Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung einer Immobilie beantragt werden. Das Verfahren dauert erfahrungsgemäß zwischen einem und zwei Jahren; ein gerichtlich bestellter Gutachter ermittelt zunächst den Verkehrswert. Im ersten Versteigerungstermin liegt das Mindestgebot in der Regel bei der Hälfte dieses Wertes.
Bei vermieteten Objekten kann stattdessen oder ergänzend eine Zwangsverwaltung angeordnet werden: Ein Zwangsverwalter übernimmt die Verwaltung der Immobilie, zieht die Mieteinnahmen ein und leitet Überschüsse an den Gläubiger weiter. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn eine sofortige Verwertung nicht angestrebt wird oder die laufenden Erträge zur Schuldentilgung ausreichen.
Vollstreckungsschutz für Schuldner
Die Rechtsordnung kennt auch Schutzmechanismen zugunsten des Schuldners. Drohen durch eine Räumung außergewöhnliche Härten – etwa bei ernsthafter Suizidgefahr oder schwerer Erkrankung –, kann das Gericht nach § 765a ZPO einen vorläufigen Vollstreckungsschutz gewähren. Das Pfändungsschutzkonto schützt das Existenzminimum bei Kontopfändungen. Die Verfahrensdauer variiert je nach Vollstreckungsart erheblich: Während ein Mahnverfahren in wenigen Wochen zum Titel führen kann, sind zwischen dem Ausspruch einer Kündigung und einem abgeschlossenen Räumungsverfahren häufig viele Monate zu veranschlagen.